皮朋哥短評：江翠北建案《幸福PLUS》

幸福PLUS外觀示意，可以看出是個小而美的建案

江翠北側重劃區位於板橋，顧名思義這片狹長型的區域主要位於江子翠北邊，故名為江翠北側重劃區。但其實不僅包含江子翠北邊的區域，還由環河西路一直延伸到435藝文特區周邊，最遠到板新路。以下簡稱《翠北》。

翠北由東向西總共分為ABCDEFG七個區塊，其實中最精華的區域一般認為是DEF區，理由是這三個區域走路至江子翠站不算太遠，尚在步行可達的範圍，另外本案最重要的建案其中之一：立信帝國花園廣場，坐落於E區，應該會於2023年落成，規劃5,000坪的商場，預計將會提供DEF區豐富的商業與生活機能。因此也有一些人心目中的翠北其實指的就是DEF區。

本篇要介紹的是位於E區的一個袖珍型建案，沅陞建設的《幸福PLUS》。呀，這名字取得不錯啊，買了進去住是否會很幸福呢？請看皮朋哥以下的分享啦。

本案公共建設短評：8.5/10

建築基地和大門進出都位於華江三路上，步行至台北捷運藍線江子翠站6號出口，按照上圖路線行進穿過華江五路底的資源回收場，約750公尺8分鐘，還不算太遠，​因此《幸福PLUS》廣義來說也可以算是捷運宅。

對於開車族而言，東邊從環河西路可上新北環快往三重，也可經由華江橋進出台北市；往南走台64可上中和交流道往國道三號，再往南可至新店。交通真的是四通八達。

想搭公車，長江路上有658；再走到文化路上就有很多很多公車可以搭。

學區的部分，本案中小學學區為江翠國小550公尺，算是蠻近的；江翠國中就比較遠了，約1.3公里，步行要將近20分鐘了。雖然翠北E區規劃有國小預定地，然而據皮朋哥了解，由於江翠國小仍未滿額，因此翠北裡的國小預定地是否真的能蓋學校還是一個未知數。

《幸福PLUS》鄰近的綠地有123木頭公園和稚匯公園，幾乎都在旁邊而已，只是這兩個公園面積都不算很大，遊具也不算新不算多，也就大概只能散散步，看看未來是否會有建商認養或是政府撥預算翻新了。再不然就是要跨過環河西路到堤防外的河濱公園，然而環河西路車流量大車速又快，過馬路要小心一點就是。

本案周遭生活機能短評：8.5/10

《幸福PLUS》本案位處翠北重劃區E區，可說是核心中的核心區域。基地周圍的生活機能比較欠奉，不過離被寄予重望的帝國花園廣場不過幾步之遙，未來5,000坪的商場若能經營起來，生活機能的部份真的會鹹魚翻身。

而在帝國花園廣場成形之前，生活採買主要可以依賴江寧路上的華江黃昏市場。走路不過五、六分鐘就到。皮朋哥自己很愛逛這個市場，物價平實種類又多，也有一些店家像是牛肉麵店、清蒸肉圓、日本料理，滷肉飯陽春麵等等小吃，不用擔心翠北的生活機能啦。

至於進階的商業機能，現階段只能期待帝國花園廣場的發展，百貨公司、電影院、與大賣場等等，就要仰賴捷運藍線到新板特區的大遠百或是秀泰等商場了；或是往西門町也會非常多采多姿。以皮朋哥個人而言，算是離塵不離城的生活環境。

大型醫療院所，想到最近的是新北市立聯合醫院板橋分院，步行約1.8公里，或是捷運藍線往東有台大醫院；往西有亞東醫院，總之板橋可以說是新北是首善之區，不會有生活機能問題的。

本案建築基地短評：7/10

本案基地為單面臨路，為這塊建築基地先天條件較差的部分，面北邊是華江三路，車道和大門都由華江三路進出。補充一下DEF區主要道路是華江一路，車流量也較多，華江三路相對安靜一點車流量較少。另外本案並非面高架橋第一排，因此環境上會較為寧靜不吵雜。

基地大小為164.39坪，建蔽率為63.12%，是塊非常迷你的建築基地，也沒有甚麼中庭花園或是綠地規劃。不過附近就有兩個公園了其實也沒甚麼差了吧。

基地東邊是村泉上上寀建案，棟距為10米左右；西邊是浪極光，棟距為6米左右，南邊目前還是停車場，未來必定會蓋房子，只是棟距就未知了。《幸福PLUS》只有一棟建物，與鄰近建築的棟距不算大不算好，但是也不至於到太壓迫。很明顯的，採光和棟距比較理想的戶別會是面華江三路的戶別，棟距有超過20米以上。

另外補充一下相鄰建築物的樓高，西邊的浪極光是三層樓的建築；因此西邊的戶別四樓五樓以上採光就沒問題了；東邊的上上寀則是24層樓高的建築，遠比《幸福PLUS》來得高很多，畢竟《幸福PLUS》才只有14層而已。至於南面的停車場，沒有蓋房子之前棟距也是很OK的。

電梯的部分，一共有兩隻電梯。《幸福PLUS》一層總共才6戶而已，樓高又不高，因此這個梯戶比算是非常不錯。

車道進出口是華江三路，本案A2為車道上方戶別，介意的人請避開A2-2F。

本案建材配備短評：9/10

建案速覽：

• 開案：2022/12；預計完工：2026/Q3
• 土地分區為住商用，2~10F為事務所規劃；11~14F則為住宅。另外在14F有四戶頂樓露臺戶。
• 22戶住家/55戶事務所，倉儲式車位48個。一房的戶別可以不買車位。
• 2~5F：事務所，挑高3米3
• 6~10F：事務所，挑高3米6
• 11~14F：住家，挑高3米6
• 本案總共一棟建築，14樓高。
• 地主戶：零地主戶。
• 公設比：住家與事務所格局皆為34%。
• 管理費暫定為80元。

建材配備亮點：

• ​固定建材和設備保固三年，防水保固五年。雖然民法即有瑕疵擔保規定，但願意在合約註明還是不錯。
• 窗戶配備給的不錯，西側窗戶是YKK或是三協 5+5mm Low-E膠合玻璃，其它則為5+5mm膠合玻璃，搭配YOSHIKI防霾紗窗。其實由這一點看，建商算是蠻細心的，為何只有西側窗戶使用Low-E膠合玻璃，不就是避免西曬問題嗎？
• 最大亮點就是事務所戶型交屋時也會做好廁所，是合法的，符合使用執照圖面。這真的非常罕見，要知道一般事務所都是毛胚交屋，沒有牆沒有門沒有廁所，光是砌一間廁所大概要15~20萬，事務所蓋廁所更是有違建的風險，可見《幸福PLUS》特別之處。

建材配備缺點：

• 地板只有配到SPC石塑地板，等級略差一點。

由於本案事務所戶別較多，跟住宅的配備略有不同。然而事務所建商也贈送了櫻花廚具提貨券，到時候可以自己挑自己喜歡的型號；絕大多數已購戶也都有爭取到贈送四大家電（包含日立或是國際牌冷氣室內外機、300公升的雙門冰箱、50"液晶電視、還有15公斤洗衣機）。因此交屋之後必須要做的裝修和採購的家電可以說會非常少，入住的成本是非常低的。

然而本案住宅和事務所戶別價差頗大，皮朋哥個人認為事務所戶別的ＣＰ值比較高。可以用1500萬左右的預算買到兩房含車位，從總價的角度來說，這樣的價格進駐江翠北側重劃區非常划算。

皮朋哥個人偏愛戶別：

如前所述，想要擁有比較良好的棟距或是採光條件，會以面華江三路的A1/A2戶別比較理想。而格局上又以A2戶別比較良好，兩間房間都可以正常使用，A1戶別的次臥真的稍嫌小一點，又很難透過客變改善，因此皮朋哥比較喜歡A2，但是要避開2F。

A2：20.27坪，2房2廳1衛1陽台

• 小坪數難得的兩面採光。大推！
• 樑柱幾乎全部外推了，只有客廳廚房會有一點樑，這真的超神奇，因為樑柱完全外推的房子真的非常少見。
• 20坪的小房子，客廳面寬還能做到280cm，也真是厲害了。
• 20坪的小房子居然為浴室四件式衛浴還開窗，傑克這真是太神奇了！
• 主臥和陽台面華江三路會有非常良好的棟距和採光。
• 冷氣室外機有專屬位置，增加陽台賞景的休閒空間和可利用性。
• 開放式廚房，住家配備瓦斯爐，但是事務所由於是贈送廚具提貨券，因此可以自由選擇。

A3：13.21坪，1房1廳1衛1陽台

• 如此小坪數還可以做成獨立的一房一廳一衛而不是套房，非常難得！
• 坪效非常好。室內無柱不占空間，裝修好處理。
• 客廳上方處會有一根大樑，不過因為挑高原因，也很容易用天花板修飾。
• 冷氣室外機有獨立置放位置不佔陽台空間，很不錯。
• 開放式廚房，廚具為IH爐。

價格分析：

價格就不用分析了，本案只花了半年多就幾近完銷，想看行情請直接查詢實價登錄。

A2住家戶別含倉儲車位大概1,600萬左右；A2事務所則是1,500萬以下。

A3住家戶別不含車位大概1,000萬左右；A3事務所則是900萬左右。

至於值不值得，本案以總價來看算是相當親民，幾乎可以說2023年想要最低總價入駐江翠北側重劃區，這案毫無疑問是唯一選擇了。

結論：8.5/10

江翠北側重劃區算是新北是相當熱門而且高價位的重劃區，與新店央北重劃區並稱雙北兩大熱門重劃區。購屋族群也有很大一部分比例來自台北市，以目前行情來看翠北房價幾乎快要可以跟台北市比肩了，可見這區的受歡迎程度。

江子翠站是捷運藍線出台北市第一站，本區不算太擁擠吵雜，擁有良好的居住氛圍，往兩側的西門町或是新板特區又可以提供豐富的商業機能，因此也讓翠北成為非常熱門的移居地。

《幸福PLUS》位於翠北核心E區，配備好，總價低，又是少見的挑高型產品。最吸引人的亮點為其低總價入駐翠北的極少數選擇。事務所戶別建商還會做好廁所省去很多麻煩。是個小而美的建案，在此也推薦給大家。

最後，有關事務所的用途，請看住展雜誌的報導。新北市政府規範使用類組為G2的空間，地上第一層（含夾層）至第十四層間，總樓地板面積小於五百平方公尺（一五一．二五坪），可免變更使用執照。總樓地板面積的計算，是以一戶、或已具有一小時防火時效的防火牆或防火門窗區劃為單位。

房屋符合免變更條件的屋主，若需取得證明文件，只需備妥申請書、建築使照、土地使用分區證明等文件到工務局辦理，十五分鐘內便可取得免變證明書。根據工務局統計，2022年全新北共有640案申請免辦理變更使用執照，其中618案經核准，核准率逾96.5％。

因此像是《幸福PLUS》這種類型的G2一般事務所，是有機會辦理免變而用來當作一般住家使用的哦。