[台灣] 2024好城市講堂與菁英講座1─臺灣、新加坡兩地社宅及都更現況交流

2024.04.26 國家住都中心

國家住宅及都市更新中心於4月22日至24日盛大舉辦「臺新兩地社宅及都更現況交流」系列講座，特別邀請新加坡國立大學余熙明（YU, Shi-Ming）榮譽院士訪臺，雙方就新加坡公共住宅及都市更新的推動經驗進行分享與交流。本次活動吸引國土管理署、六都等住宅政策擬定與規劃單位、產業公協會、大專院校師生等368人次參與。

「臺新兩地社宅及都更現況交流」系列講座共安排4場次的交流講座，主題內容有「新加坡公共住宅發展：從貧民區至永續住宅」、「新加坡的公共住宅管理和社區發展」、「資產與設備管理的綠色永續發展議題」、「都市更新中的權益分配與估價策略」，同時臺灣代表：仲量聯行黎昌憲資深協理、臺北市不動產估價師公會鐘少佑理事長、國家住都中心鄒允中副執行長及綜合業務部林啟賢副主任分享永續營運管理方法和都市更新資產估價策略，進行臺、新兩國經驗交流，為臺灣城市發展提供新的思路和方案。

居者有其屋！ 以HDB為主力，歷經60年累績供給超過100萬戶組屋，提供80%人口居住

在22日、23日活動中，余熙明榮譽院士完整介紹新加坡公共住宅政策的發展，說明新加坡如何在60年間打造出成功的公共住宅體系，興建超過100萬戶「組屋」，提供新加坡80%的人口居住其中；近年的新供給量也提升到每年2萬5,000戶，希望保障更多有居住需求的民眾取得住宅。

缺乏可負擔的住宅是世界各國都在面對的問題，而新加坡的成功經驗有賴強而有力的政策法規支持，其中一個關鍵，是在1960年即成立的「建屋發展局」（HDB），讓政府有專責單位處理當時的貧民區及住宅短缺問題。另一關鍵則是透過《土地徵用法》等專門法規，國有土地比例已大幅提升至9成，讓HDB有充分的土地得以全面興建組屋。

新加坡與臺灣同樣面臨出生率下降、高齡人口比率上升的高齡社會挑戰，對此，余教授特別提及HDB近年推動的各式高齡長者友善居住方案，例如以「EASE住宅改造計畫」補助高齡家戶於組屋內加裝扶手、出入口坡道和地磚防滑處理等設施，又如開始興建專門提供給長者的「社區照護公寓」（Community Care Apartments），在友善的居住環境中整合照護服務，支持長者在社區中「活躍老化」。

新加坡公共住宅的一大特點是其財務自足性和穩健管理，由17個市政理事會負責維護和更新各地組屋的公共設施，確保住房質量持續符合居民的需求。此外，社區發展也是新加坡住房制度的核心，余教授以榜鵝社區中心（One Punggol）、淡濱尼天地（Our Tampines Hub）、海軍部退休村（Kampung Admiralty）為例，分享其豐富的服務和完善的基礎設施，如圖書館、樂齡護理中心、智能建築、食物垃圾管理系統等，提高居住者的生活質量。

以降低未來能源使用成本為目標，透過智慧系統與數據管理方式，優化管理效益，並透過補貼方式鼓勵置換高耗能設備，以達到綠色永續發展

24日的活動則著重新加坡經驗、臺灣業界經驗與中心經驗的交流，邀請余熙明榮譽院士、業界專家與中心代表就「資產與設備管理的綠色永續發展議題」各自進行30分鐘簡報，期望透過三方意見交換，為不動產永續管理、都更權益分配激盪出更多創意操作的可能性。

上半場活動，聚焦星國與臺灣在綠色永續領域的實踐，由內政部建築研究所欒中丕主任秘書擔任主持人，從「放眼全球、展望臺灣」的角度，點出產業走向「淨零、永續」的重要性。余熙明榮譽院士也介紹新加坡在建築和基礎設施方面的節能減碳措施，以及如何透過綠色金融和綠色債券來資助其環境持續性項目，以完成2030年前80%的建築物達到綠色建築認證（BCA’s green building certification）的目標。

除了星國案例分享以外，仲量聯行黎昌憲資深協理也將半導體業Khow how，帶入不動產業，他特別強調物業管理在實現節能減碳和提高能源使用效率的應用，以及如何透過智慧系統和數據編碼來優化管理效益。從建築到智慧城市，以建築物停車系統等案例，證明不動產科技可提升成本效益與環境永續。

鄒允中副執行長則表示，「永續」是國家住都中心的DNA，整合淨零碳排政策目標、循環經濟到住宅建設和管理中，以「社會住宅全生命週期」為考量基礎，建立具有實質「綠色投資與長期財務計畫」的營運模式，是國家隊當仁不讓的使命。演講中更提及社宅冷氣「以租代買」遇到的困難與可能解方，一同討論和探索新商業模式。

估價師應秉持專業與中立，協助都更關係人對彼此權利價值達成共識

下半場轉向「都市更新中的權益分配與估價策略」議題，邀請中華民國不動產估價師公會全國聯合會陳玉霖理事長擔任主持人。陳理事長開場談及都更在整合、容積獎勵面臨困境與常見估價爭議，納入花蓮大地震時事議題，凸顯都更議題的重要性。

從新加坡的角度出發，余熙明榮譽院士強調估價師在房地產開發、重建中扮演的關鍵作用，包括如何評估和建議投標價格。他提到，估價師需要在市場價值、潛在開發收益及政府政策的框架內操作，並且他們的工作對於確保交易的透明度和公正性至關重要。

鐘少佑理事長談到，由於土地及建築物在更新前後的價值評估可能涉及大量的利益衝突，因此估價師需要透過法規引導，提供專業且公正的評估。鐘理事長也特別提及常見問題如「一坪換一坪」、「早期產權過戶」、「裝潢因素」等，如何確保各方利益得到妥善處理，凸顯了估價師居中平衡的重要性。

活動最後由國家住都中心林啟賢副主任分享，中心在公辦都更多以「權利變換」為開發方式，今年預計再推6案招商。同時舉「信義兒福公辦都更案」為例，6塊基地透過跨區合併計算權利變換，不僅讓地上物所有權人中華基金會擁有的土地權利價值集中，提高私地主參與意願，更維持每塊基地的完整性，突破以往都更難以整合的困境。

國家住都中心作為都市更新、社會住宅興建的領頭羊，舉辦好城市講堂、菁英講座傳遞專業知識，更期待產官學間相互溝通交流，激發創新思維，共同討論城市未來發展方向。本中心將陸續推出更多場次的講座活動，期待業界人士、大專院校師生踴躍參與！