日本房地產投資：投資中古屋「最佳的屋齡:大約15年左右」

投資或購買自住的中古屋，最重要的莫過於「屋齡」。以日本的建築為例，十年以內一般被認為是「屋齡新的建築」。屋齡超過20年以上的被認為是「老舊建築」。

有些投資人偏好選擇屋齡新的房子。也有投資人認為屋齡老舊的房子，到了某個年限，房價就不會有大太波動。購買二十年以上的老屋反而比較有利於投資。其中關於投資中古屋，市場上流傳一句話：「投資中古屋的話，最好選擇屋齡大約15年左右的房子」。

投資中古屋看重的是「中古屋房價不會有太大波動。反過來說不容易跌價」

如標題所言，中古屋投資看重的是「房子本身已不太容易跌價」。撇除那些地標性豪宅，這裡是以普通的公寓或大樓為例，一般來說，一間房子資產價值最高的時候是剛建好，新成屋的狀態時是最值錢的時候。從剛建好的這個時間點開始，房子的價值會在接下來的五年間大幅下跌。經過這個時間點之後，房子跌價的幅度將會減緩。也就是說，如果購置一間普通的新建公寓，出售時大多數情況下很難以當初購入的價錢賣出，價差通常會比中古屋來得大。

就算沒有想出售的想法，購屋時也以「將來容易出售的投資心態」來挑選房子為佳

「這間房我要住一輩子」「目前沒有考慮要出售」，雖然有這些想法的購屋人不少。但未來的事誰也說不準。隨著年齡增長，有可能因為工作的關係需要搬家，如果有家庭的人會因為家人，特別是小孩長大的需求，需要換大一點的房子。

有可能因為離婚，分居後房產需要處理。也有可能因為父母親或家中長輩需要照顧而必須變更生活方式。就算是一個人住也有可能因為隨著個人的年齡增長，生活習慣、生活型態或生活需求改變而考慮出售、搬家。人生中究竟會出現什麼情況都很難預料。因此就算購屋的當下認為「我一定不會出售」「我一定會在這裡住一輩子」建議還是要抱持著「未來若要出售是否具備一定的資產價值？（是否好出售？）」的想法和心態謹慎挑選為佳。

根據數據顯示：「房價通常在第20年起下跌趨緩」

根據日本不動產情報調查機構東京カンテイ於2017年所發表的數據：「新建建築單坪價格」與「經過十年後的單坪價格」之變化結果如下。

單位：萬日圓　　調查範圍：日本東京首都圈

新建 : 284.8 /平均單坪價格

屋齡10年: 208.5 /平均單坪價格

屋齡20年: 138.2 /平均單坪價格

屋齡30年: 131.6 /平均單坪價格

新建與屋齡十年相比較的話，單坪價格下跌約76萬日圓。而屋齡十年與二十年相比之下，單坪價格下跌約70萬日圓。如果以屋齡二十年與三十年的相比，價格則僅下跌6萬6,000日圓。由此可見，價格大約在屋齡達到二十年左右之後價格的下跌便會逐漸趨緩。

選擇屋齡15年左右的中古屋，就算經過10年，屋齡也僅25年

屋齡剛好二十的中古屋選項可能不是那麼多，所以一般會建議將屋齡的範圍放寬至15年往上，選項比較豐富之外，整體屋況也會比二十年的房子要來得佳。當然屋齡愈新，價格也愈貴。建議還是要根據個人預算多方面衡量再做決定。

最後購置中古屋最需要注意的風險是：「維護與定期整修都需要較高的花費」以及「轉手率可能會隨著時間下滑」。舉例一間屋齡35年的中古屋如果放到市場上出售，則詢問度普遍不比新屋或是屋齡較淺的房子。甚至買家會嘗試砍價或詢問是否有其他優惠。以同樣都是中古屋的房子來看，屋齡越淺當然越有市場競爭力。