摘要
- 供給法則失效： 在持有成本趨近於零的市場，房地產轉化為「類貨幣資產」。單純增加供給並無法抑制價格，僅會被投資需求吸納。
- 共犯結構的形成： 高房價由 80% 自有住宅家庭、缺乏鑑價能力的銀行體系、以及高度仰賴土地財政的地方政府，共同架構出「大到不能倒（Too Big to Fail）」賽局。
- 排名制本質： 房地產並非絕對價格的遊戲，而是社會分層（Social Stratification）的工具。關鍵不在於房價多高，而在於你在社會財富排名中的相對位置。
- 順週期陷阱： 信用與收入具有「順週期性（Pro-cyclicality）」。金融危機時，中產階級面臨失業，只有握有現金的頂層資本家能進行抄底。「等待崩盤」對普通人而言是假議題。
前言：當經濟學理論遇上社會學現實
常有人提出一個直觀的理論：「如果有 6 個人想買房，但只有 5 間房子，房價就會漲到其中一個人買不起。因此，解決高房價的唯一方法是增加供給。」
這符合經濟學的供需法則。然而，在台灣的實務場景中，這套理論卻幾乎完全失效。為什麼重劃區不斷開闢、空屋率居高不下，房價卻依然堅挺？
根本原因在於我們誤判了台灣房地產的資產屬性：它不是單純的「消費品」，它是這個國家流動性最好、槓桿效應最強的「金融商品」。更殘酷的現實是，這個金融商品的主要股東，不只是建商與投機客，而是全台灣接近八成的自有住宅家庭。
當八成民眾的資產都鎖定在房產中，當銀行高度依賴不動產抵押做放貸，當政府稅收仰賴土地增值，這就形成了一個「利益共同體」。這是基於理性預期的集體賽局，為了避免財務崩潰，市場參與者（包含選民、銀行與政府）在現有制度下，會傾向於共同維護高房價。
本文不討論道德層面的呼籲，單純從資金成本、金融制度與政治經濟學三個維度，來解析這個結構性困境。
盲點：為什麼拿美國房價比台灣沒有意義？
網路上常有人貼出美國德州或日本郊區的透天別墅，感嘆國外房子的便宜。但這種比較犯了一個嚴重的邏輯錯誤：忽略了「持有成本」與「融資成本與制度限制」。
1. 房價高不高，很大一部分取決於「持有它痛不痛」
- 美國模式（高持有成本）： 美國許多州的房產稅（Property Tax）超過 1%。如果你買一間 2,000 萬台幣的房子，在美國你每年至少要繳 20 萬台幣的稅。這表示如果你不把房子租出去，或者房價漲幅沒超過 1%，你就是在虧錢。持有成本高，市場就會更快把閒置資產推回流通（出租或出售）
- 台灣模式（低持有成本）： 台灣的實質持有稅率極低（約 0.06%~0.13%）。同樣 2,000 萬的房子，在台灣一年繳的稅可能只要 1~2 萬台幣，比大樓管理費還便宜。在台灣，就算你把房子空著多年，稅負壓力也可能不大，自然更不急著降價求售，養房成本幾乎可以忽略不計。
2. 供給增加，為何在台灣容易變成「更好囤」？
房價是由最後一個買不起的人決定的。但在持有成本極低的台灣，賣方（屋主）沒有任何降價求售的壓力。他可以好整以暇地把房子空置十年，等待下一個出高價的人。
因此在台灣，增加供給常常只解決了「有沒有新案」，但沒辦法造成「價格回落」。除非政策同時處理持有成本，否則供給可能反而成為資產配置的新增選項，而不是價格修正的力量。
為什麼我們學不來新加坡？
許多人羨慕新加坡的組屋政策（HDB），認為那就是標準答案。但深入研究後你會發現，新加坡模式的成功，是建立在台灣人絕對無法接受的代價之上。
1. 獨裁者的「小國紅利」
新加坡能做到這一點，首先因為它夠小且夠集權。 新加坡政府擁有全國 90% 的土地，並在立國之初透過強硬手段（近乎無償徵收）取得了極低的土地成本。在台灣這樣一個強調私有財產權的民主國家，光是一個區段徵收就要抗爭十年，想複製這種「國家分配制」，在政治上幾乎不可能。
2. 去金融化（De-financialization）的副作用
這是最關鍵，但也最常被忽略的代價。新加坡的 HDB 被嚴格限制「不能增貸套現」。
在台灣，房子是創業者的第一桶金。爸爸把老房子拿去增貸 500 萬，兒子就有錢開餐廳、做生意。 但在新加坡，HDB 只有居住的功能，它被剝奪了金融商品屬性。這導致了一個嚴重的副作用：階級固化與創業艱難。
住在組屋裡的窮小子，即便有好點子，也因為無法從房子套出資金，很難獲得銀行的創業貸款（因為銀行只看薪水，不看房子）。這造就了一個穩定的社會，但也扼殺了底層翻身的機會。你可以想想，如果台灣政府宣布：「從今天起，房子只能住不能拿來貸款」，大部分台灣人會答應嗎？
銀行與政府：房價的最大莊家
如果說投資客是房價的推手，那麼銀行與地方政府就是這場遊戲的莊家與規則制定者。
1. 銀行業的「當舖心態」與能力危機
台灣金融體系本質上是高度依賴不動產的「大型當舖」。這不只是保守，而是鑑價能力的喪失。 銀行沒辦法評估專利、技術或未來現金流的價值，只看得懂房地產。這導致了一個死結：
沒有房地產，你就無法參與金融槓桿遊戲。
資金源源不絕流入房市，是因為那是銀行體系唯一敢借錢、也唯一看得懂的資產。
2. 地方政府的「土地財政毒癮」
地方政府在這場賽局中扮演了「土地壟斷商」的角色。 透過控制土地供給，政府成為房市價格的實質背後操盤者。這背後的運作機制，是一套標準的煉金術 SOP：
- 步驟 1：鎖住農地（製造稀缺） 透過都市計畫嚴格限制農地用途，人為製造「可開發建地」的稀缺性。
- 步驟 2：區段徵收（低買） 宣布開發時，以低於市價的「公告現值」強制徵收農地，取得極低成本的土地。
- 步驟 3：變更地目（煉金） 投入基礎建設後，大筆一揮將農地變更為建地或商業用地，土地價值瞬間暴漲 5-10 倍。
- 步驟 4：高價標售（高賣） 歸還原地主 40-50% 土地後，政府將手中剩餘的「抵費地」公開標售。為了極大化收益，政府往往樂見建商高價搶標，藉此獲取數倍於成本的暴利。
為何這是一種「毒癮」？ 這源於台灣極其畸形的稅制結構。
因為持有稅（房屋稅、地價稅）過低，地方政府無法像歐美國家一樣依靠穩定的稅收來維持市政運作。為了填補財政缺口，政府被迫依賴「賣地」這種一次性收入。
這造成了結構性的依賴：
- 財政缺口擴大： 不賣地就沒錢鋪路、蓋捷運。
- 只能做多不能做空： 一旦地價下跌，標售收入銳減，地方財政將立即面臨危機。
- 惡性循環： 政府必須像擠牙膏一樣控制供給節奏，維持地價於高檔，以確保下一次標售能賣出好價錢。
結論： 當政府自己都靠「賣高價地」來籌措建設經費時，期待政府主動打房是很困難的。正是因為不敢向有房族收稅（低持有稅），政府才被迫向買房族收稅（高地價）。 政府設定了地價的地板，建商只是在這個地板之上堆疊利潤。
排名制的真相：房地產是社會分層的工具
這是最核心的觀點。房地產從來不是「絕對價格」的遊戲，而是「相對排名」的遊戲。 關鍵不是房子賣多少錢，而是「比你有錢的人有多少」。
1. 囚徒困境與納什均衡
房地產配置的邏輯類似於囚徒困境。
- 集體非理性： 大家都知道全體搶房會推高價格，對社會整體不利。
- 個體理性： 但如果你不買，你的資產增幅將落後於有房族，導致你在社會階級中「相對下跌」。
這是一個典型的囚徒困境（Prisoner's Dilemma）。 為了不被甩到後段班，所有人的最佳策略只有一個：竭盡所能地上車。這就是為什麼「新青安」政策雖然推升了房價，但對首購族而言，理性的策略往往還是咬著牙上車。
殘酷的順週期：為何「等待崩盤」是中產的自殺？
許多人認為：「我把錢存著，等房市崩盤再去抄底。」 2008 年金融危機的實證數據告訴我們，這是一個致命的幻想。因為信用與收入都是「順週期（Pro-cyclical）」。
1. 崩盤時，你買不到房
當危機發生、房價腰斬時，通常伴隨著銀行信用緊縮。
- 平時： 房價 2000 萬，銀行借你 8 成。
- 危機時： 房價跌到 1000 萬，但銀行雨天收傘，一毛錢都不借你，甚至要求你提前還款。 這時候，能進場抄底的只有本來就持有大量現金的頂層資本家。
2. 崩盤時，你保不住房
對於普通中產階級，經濟危機意味著失業、減薪。 你不但沒有能力去買那間便宜的房子，甚至連原本的房子都會被法拍。 結果是：財富更集中，階級更固化。
因此，對於依賴薪資收入的普通人來說：
- 如果房價繼續漲： 你永遠追不上。
- 如果房價崩盤： 你可能失業了，排名沒變甚至更差。
每次經濟危機，都是財富向手中有本來就有資本的頂層資本家集中的過程。對受薪階級而言，等待崩盤是個假議題。
結論：看懂規則，誠實面對現實
總結而言，台灣房市是由 80% 有房階級的政治壓力、銀行與政府的共犯結構、以及社會排名制的焦慮共同構築的銅牆鐵壁。
在現有規則（如低持有稅）未發生結構性改變前，「等待」對普通人來說不是策略，只是延遲面對現實的自我安慰。
理性的策略選擇僅剩三條：
- Long（做多）： 認清賽局的本質，利用政策槓桿（如新青安）盡早卡位，避免階級跌落。
- Arbitrage（套利）： 尋找租金被低估的標的，以長期租賃解決居住需求，並將資金投入回報率更高的資產（但需具備戰勝房價漲幅的投資能力）。
- Exit（退場）： 承認這場遊戲不適合自己，移民或徹底脫離依賴房地產的經濟體。
這不是一個關於正義的故事，這是一個關於看懂規則並在規則下尋求最佳策略的故事。
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