我是深耕大桃園地區的房產顧問李培智 (Page)。市場恐慌往往來自於對數字的單一解讀。當財政部公佈房地合一稅收年減近三成時，許多人驚呼房市崩盤。這組數據對中壢、內壢、平鎮等地的自住客和屋主，到底意味著什麼？
房地合一稅收腰斬26.8%：數據背後，桃園、中壢市場的「真冷」與「假摔」？
【新聞概要】
財政部最新統計顯示，114年個人房地合一稅實徵淨額年減高達26.8%，為該稅制實施九年來首見的下滑。土地增值稅和契稅等交易相關稅目也出現雙位數負成長。這明確指出，央行信用管制政策有效收緊了市場流動性，並成功遏制了短期投機套利行為。值得我們警惕的是，在這波稅收衰退中，桃園市成為六都中減幅較大的區域之一，顯示過去幾年大量推案後，市場正在經歷一輪結構性的去泡沫化。📌 為什麼會有這個現象？—— 深度解析政策的「鈍刀」效應
房地合一稅的銳減，精準指向了「獲利了結」的行為被抑制。這代表政策的影響是「鈍刀割肉」：它不是一刀砍掉價格，而是長期地放緩交易速度，讓市場進入低燒狀態。
- 信用管制是主因：政策最大的殺傷力從來不是稅，而是貸款。當金流受阻，高槓桿的投資型買方必須退場，導致交易清淡。
- 桃園的特殊脆弱性：桃園房市趨勢在過去幾年高度依賴重劃區的大量供給。一旦交易量緊縮，這些新興區域的去化壓力就會迅速反應在稅收數據上。這也是為什麼桃園在減幅榜上名列前茅。
- 底部支撐依舊堅實：雖然短期套利被消除，但中壢、內壢的區域房價依然有強勁的剛性需求和高昂的營建成本作為底部支撐。我們看到的只是「交易量」的冷卻，並非「價格」的崩潰。
👨🏫 培智的實戰觀察：中壢內壢的市場氛圍
身為第一線的桃園房仲李培智，我觀察到的氛圍是：
- 屋主心態：大部分屋主對降價仍持觀望態度，但過去兩年那種「秒殺」或「帶看即成交」的熱度已不復見。尤其在南桃園市場，優質物件仍有支撐，但非核心區域的議價空間正在打開。
- 買方策略：買方不再盲目追價，開始更重視房屋的「實用性」和「抗跌性」。他們願意花時間等待，目標是找到比市場行情低3%至5%的機會。
- 兩極化：在重劃區與舊市區呈現兩極分化。重劃區供給過多，競爭壓力大；舊市區因生活機能成熟，反而具備更強的抗跌性。
💡 給買賣雙方的具體策略
在當前不確定性市場中，策略應以「風險控管」為核心。
對買方 (自住/剛需)：
- 精選區域，勿碰高風險供給：專注於中壢、內壢的成熟生活圈，避開短期內大量餘屋待售的區域。
- 拉長談判期：利用市場低迷，不要急著出價，讓賣方感受到交易清淡的壓力，以換取更大的議價幅度。
- 考慮成屋優於預售：成屋的價格較為透明，且能避免未來政策變動或營造成本再次暴漲的風險。
對賣方 (資產配置)：
- 定錨在合理價格區間：放棄追高心態。如果您是非剛性需求的資產，建議將價格訂在近期實價登錄的「中位數」或略低，以爭取成交速度。
- 強化物件優勢：在交易清淡時，物件的屋況、裝潢、採光會被買方放大檢視。適當美化和整理是必要的成本。
- 諮詢專業房仲：錯誤定價在清淡市場是致命傷，可能讓您的物件長期滯銷。請洽詢像李培智這樣的資深房仲，進行數據導向的精準估價。
❓ 常見問題快問快答
Q1: 房地合一稅大減，對我的換房計畫有何影響？
A：影響在於「時間」與「價格」。建議您將舊屋的出售期抓得更長，並考慮在價格略微讓步，以確保資金回籠時間，避免在買入新房時面臨資金缺口。
Q2: 桃園房價是否已經進入全面下跌通道？
A：目前未見全面下跌。數據顯示的是「交易獲利」減少，市場情緒偏向保守。核心區域價格保持僵固，投資風險高的區域可能出現修正，但整體而言，是進入盤整期。
Q3: 我在中壢有一筆閒置資金，現在適合投入房市嗎？
A：如果您的目標是長期資產配置，現在是「逢低佈局」的機會，而非「投機套利」的時機。建議購買具有稀缺性的好地段，因為好物件在任何市場中都有抗跌性。
Q4: 土地增值稅也大減，這對開發商或建商有什麼影響？
A：土地增值稅減少代表土地交易量下滑，反映了開發商購地趨於保守。這將直接影響未來幾年的推案供給量。供給放緩有助於消化現有的餘屋，對長期房價是利多。
新聞連結參考
財部：114年個人房地合一稅收年減26.8% 105年來首見
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作者：桃園房仲專業顧問 李培智 (Page Li)
核心資歷與專業權威：
✨ 嶺翔團隊 教育總監✨ 第23屆金仲獎楷模✨ 永慶不動產 內壢忠孝吉富加盟店 副店長
專業領域：桃園房仲顧問、專業買賣、市場趨勢洞察。
作者理念：專注洞察，用心成就家的夢想。
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