投資REITs和股票的優缺點

你是否還在想該投資REITs或股票?知道投資REITs和股票的優缺點，或許可以幫助你下決定。

在本文中，我將簡單地介紹一些投資REITs和股票的優缺點。

投資REITs的主要優點

•可預測的現金流和紅利分配

由於REITs需要將其收入的90％作為紅利分配，所以非常肯定的是只要REITs可以一直保持盈利，其投資者就會一直取得紅利分配。而通常REITs的管理階層也會致力於與租戶簽訂長期租約。因此，透過觀察WALE及租約的租金增加條款，投資者通常能夠準確推測REITs在未來幾年內可能的紅利分配金額。

•有多種類型的REITs可供選擇

新加坡目前有43個REITs可供選擇(見圖一)，還可以再進一步劃分不同的產業類別。包括醫療保健、住宅、商業、零售和混合類別。尋求海外機會的投資者也可以選擇在新加坡境外擁有物業組合的REITs。

投資REITs的主要缺點

•高槓桿率

REITs通常有較高的槓桿率，2019年3月26日時，有2檔REITs的槓桿率超過40%(見圖二)，以及5檔低於30%(見圖三)，也就是大多數REITs的槓桿率是介於30%~40%之間。槓桿是一把雙刃劍，它可以讓REITs的管理階層購買比單位持有人權益更多的資產。但同時由於REITs在景氣低迷時期可能難以償還債務，所以財務槓桿會帶來額外的風險。因此，投資者需要挑選槓桿率不要過高的REITs投資，以免無法度過可能發生的景氣低迷時期。

•無法透過保留盈餘再投資達成快速成長

REITs需要將其收入的90％做為紅利分配給單位持有人，這是另一把雙刃劍。雖然單位持有人可以每晚都睡得很安穩，因為他們知道可以獲得穩定增長的紅利分配，但也因為如此，REITs無法像公司一樣透過保留盈餘來再投資，因為它大多數的盈餘都分配給單位持有人，因此NPI以及DPU可能會多年停滯不前。所以REITs要進行成長，只能使用兩種方式來取得資金，一種是通過發行新單位，這通常會稀釋當前單位持有人的股權；另一種是使用財務槓桿，也就是舉債來達成。

•集中風險

當然，由於REITs只有房地產業務，而且通常都是單一類別以及單一國家，只要該國或該類別的經濟面臨衰退時，REITs無可避免一定會受到影響。

雖然在仔細挑選下，REITs和股票都可以成為投資者良好的長期投資工具。但是，了解它們的先天優缺點對於還沒決定要投資哪一個資產類別的投資者來說是非常重要的。