自從中國於五年前提出「一帶一路」倡議之後，東南亞國家都紛紛趕搭列車，希望能在這個龐大的計畫下受益，而在東協十國之中，獲益最大的當屬柬埔寨跟寮國（老撾）。其中柬埔寨的經濟成長率今年來一直維持在百分之七以上，兩個國家重要城市的天際線，也因為中國資金的大量湧入而發生了翻天覆地的變化。
中國國家主席習近平於二〇一六年十月，到柬埔寨首都金邊市進行訪問，當時隨行的有超過兩百名亟欲尋找各種投資機會的中國企業家。兩年下來，數以十億美元計的資金湧入，已使得金邊市及南邊的施亞努市整個市容丕變。
同樣的，寮國近年來的發展，也跟中國所推動的一帶一路有密切關係。二〇一七年十一月，兩國在習近平和寮國國家主席邦漢・沃拉吉（Bounnhang Vorachith）的督促下簽署了「關於共同推進中老經濟走廊建設的諒解備忘錄」。這個經濟走廊建設完成之後，將會與泰國的東部經濟走廊接軌，成為貫穿中南半島的經濟命脈，再加上不久前才簽署的從雲南到曼德勒、仰光、皎漂的中緬經濟走廊諒解備忘錄，中國在東南亞的整個經濟版圖佈局已大致完成。柬埔寨：歡迎中資，也擔憂形成壟斷
柬埔寨政府雖然很歡迎中國的投資進入，但也開始擔心過度倚賴中國。其實金邊公寓的最大買家是中國投資者，他們既不住在柬埔寨，買下物業之後也不出租。柬埔寨房地產開發商世橋國際公司主席希爾指出，中國開發商並不在乎有沒有本土買家，意在等待新的外來投資客；他們對柬埔寨的投資不過是開闢海外收入來源的途徑之一，在公司總體投資中所佔比例極低。
但是中國資金的投入卻造成許多原先所未預見的問題，這個現象又以施亞努市為甚。中國資金在施亞努市的投資除了高檔公寓，使得當地地價上漲導致本地人外移之外，還建造了許多賭場，也因此引致了中國的黑幫份子進入，為當地治安帶來極大問題；施亞努市地方首長曾經公開在議會提出治安隱憂，但卻在政府高層介入之下而收回。
施亞努市自上世紀五〇年代中與港口的建設一同興起，這座開闢叢林建成的年輕城市是柬埔寨第二大城市與第一大港，擁有全國唯一的深水港。在中國提出一帶一路倡議後，施亞努市因為是一帶一路沿線「第一個停靠港」而吸引了大量的中國投資者，以致於目前施亞努市經濟特區現有的一百一十家企業中百分之九十是中資。如今，這個人口不到三十萬的城市居住著成千上萬的中國人，市內隨處可見以中文書寫的招牌，當地超市也出售大量中國製造的貨品。
最大外資源，引致亞洲最熱房產開發潮
另外，由於柬埔寨有意以博奕業帶動經濟，所以本來就是重要旅遊點的施亞努市也成為賭場投資的重點，甚至已經有投資者揚言要把施亞努市打造成「第二個澳門」。事實上，就區域而言，柬埔寨早已經是博奕業的重鎮，除了位在金邊市的知名賭場金界娛樂城（NagaWorld），柬埔寨與越南、泰國交界之處，早就已經設置了大大小小規模不等的賭場。
根據柬埔寨官方數據，該國二〇一七年吸引的海外資金增加近一倍，達到六十三億美元，連續五年成為柬埔寨最大的外資來源。據估計，中國在柬埔寨的總投資額是美國對柬投資的三十倍有餘。
美國學者索法爾・埃爾指出，中國在柬埔寨的投資還在持續與擴大，「我們說的是超越其他任何人的訂單規模。他們正在憑藉龐大的數量與規模擠出其他投資者」。
地產開發商指出，柬埔寨與中國關係緊密，是中國投資者對柬埔寨感興趣的一大原因，也正由於中國資金的挹注，柬埔寨出現了亞洲最為炙熱的房地產開發浪潮。不過柬埔寨最高國家經濟理事會高級顧問梅凱延也憂心忡忡地指出，柬埔寨歡迎中國的投資，但同時又擔心對中資的依賴越來越重。他說，「我們必須制定策略來處理這些投資，以免將來出現問題。我們不能允許單一國家壟斷投資」。
寮國：政策配合，渴望鐵路建設
至於東南亞國家中唯一的內陸國家──寮國，一直是開發相對落後的國家，但由於地理位置處於一帶一路重要節點，近年以來也吸引了大量中資進入，提振了寮國的經濟，預計今年經濟成長幅度也將達百分之七左右。與此同時，寮國也希望藉著一帶一路來改善與鄰國之間的聯繫，打破長時間以來因地處內陸而發展不易的困境。
舉例來說，中國對寮國所進行的投資項目裡有一條總長兩百六十英里、耗資五十億美元的鐵路線。中國政府試圖將這條鐵路線從寮國延伸到泰國，如此一來，寮國當然也可以同蒙其利，而位在前述鐵路線關鍵地位的首都永珍（中國譯為萬象），更成為中國投資者目光聚焦之處。
永珍房地產公司RentsBuy總經理東尼・賽亞拉（Tony Saiyalath）就表示，這條鐵路線的建成肯定將為永珍市帶來重大變化，將深處內陸的寮國與中國龐大的鐵路網連接起來。美國華府無黨派政策研究機構史汀生中心（Stimson Center）東南亞項目主管布萊恩・艾勒（Brian Eyle）也指出，「中國認為寮國能提供一條路，使通向泰國和東南亞其他地區的鐵路和公路得以連結貫通」。
也就是這種彼此互利的前景，使得寮國對中國的投資抱持著相當歡迎的態度，並且在五年前中國宣布一帶一路倡議之後，立刻推出配合性極高的「將資產轉化為資本」的新政策，中國投資者看準了這個政策所預示的發展前景，紛紛湧入收購永珍大部分的高端地產。
中國企業大舉投入永珍地產
中國的中工國際工程公司和寮國的吉達蓬集團（Krittaphong Group）就合資成立中工國際投資（老撾）有限公司（Camce Investment(Lao) CO.,LTD），在永珍沿著湄公河開發一處長達一英里的高端房地產，位在開發項目東端的「地標園區」是結合高端住宅、酒店、餐廳和活動空間的封閉式社區，其中的「地標外交公寓」只提供豪華公寓的租賃，月租金從一千到兩千兩百美元不等。
再往上游則是亞歐峰會元首官邸別墅（ASEM Villa）──五十套僅供出租、家具齊全、裝修豪華的「豪宅別墅」，起價每月四千五百美元。目前別墅區內已經有許多中國國有企業進駐，包括正在建設通往永珍鐵路線的中國中鐵集團，以及在寮國各地擁有眾多自有項目和子公司的中國電力，其他如「一帶一路」信息中心和中國文化中心、新加坡駐寮國大使官邸和歐盟駐寮國辦事處也都設在該處。
Camce的沿河投資只是正在改變永珍的中國投資項目之一。上海萬豐在永珍塔鑾湖（That Luang Lake）已經投資三億美元，預計投資總額將達到五十億美元，目前已經建成的十一棟建築中，有四套公共公寓樓正在出售，另外一間飯店和飯店式公寓則正準備開業。該項目位於一個經濟區，外國投資者可以在這裡購買公寓。
也有人提議寮國政府能通過一項新法律，允許外國人在經濟區以外擁有公寓。在有這樣的法律的柬埔寨，外國資金，尤其是中國資金，已經在房地產市場泛濫。
