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淺談臺中市北屯區太原段社會住宅用地爭議

2019/11/02閱讀時間約 3 分鐘
日前有報載臺中市政府將原本欲興建社會住宅之土地列入標售,而市府則回應目前計畫戶數仍不變只是將社會住宅移置他處。筆者認為,社會住宅的興建不是只一味地追求戶數就好,然而政府的責任是提出數據來說明,告訴社會大眾為何做出這樣的選擇。
筆者先前有幸涉獵臺中市社會住宅政策實際運行情況,想跟各位分享一下我所親眼看到的問題。
今天假設一個情境,假如一個社會住宅的案件,原本的預期與週遭的環境,其實需要一房(或稱之為套房)的比例並非如此之多,但卻因為有相當程度的「特殊需求」,而將原本規劃之戶數硬生生多增加近一倍的數量,換來的當然是更多具備基本生活水準的居住空間,但就一個作為公共建設的角度來看,這樣真的合適嗎?
將話題回到本次討論之標的,就目前尚能查詢到的北屯區太原段社會住宅前期規劃,一房、兩房所佔的比例高達八成,想請各位先進思考看看,一直以來社會住宅的目標都是為了實現所謂居住正義、平抑房價,如果真的都以先求有再求好的角度來看這樣的公共建設,會不會反而造成失當的分配?政府給予的真的是民間所需要的?如果在相同的地方,高比例的弱勢居住者,是否會造成標籤化的效應呢?社會住宅不是應該推行給全民居住使用的嗎?再提幾個問題想讓大家思考一下,該區域是否真的需要如此多的一房、兩房需求?財務的自償性是否真的可執行,會不會反而做出一個可能的錢坑?該地區是所謂臺中市的精華區嗎?還是首購區呢?在這區有居住需求者會不會反而覺得租不如買呢?
當然換個角度來說,現在的市政府的確還有許多問題並沒有正面的回應,比如說是否要整體評估在適合適當的地點,將太原段原本預期效益的社宅再繼續推行;姑且不用戶數當作評斷標準,因為前揭文提過了純以戶量評估太過單一。
再來則是拿出相關數據出來,說服市民們標售土地效益會比讓售或設定地上權給都發局住宅發展工程處做社會住宅來得較好,而不是用以往的經驗值來看待這塊配餘地。因為社會住宅是新的議題也必須用新思維來看待,市政府為何做出這樣的選擇,這點始終是難以迴避需要拿出來討論的。
其實筆者針對此討論標的改作為標售處理,也可以接受一個假設,假設今天通盤考量太原段社會住宅在進行財務自償性的評估時,納入太多理想的數值(比如BOT之後的商效)或是這類的BOT招標在中部地區因沒有開發商敢做或願意做而困難重重,政府自行興建又擔心如此大的量體一來興建所需資金、二來後續管理維護等等問題。
或是乾脆講坦白話認為社會住宅根本不是市政府未來發展的住宅政策,政府要一如以往做法只要想辦法將土地開發為可興建之素地,然後輔以住宅補貼讓市場自行調節,高房價的議題終將會因少子化或市場循環自然解決。其實市民們只是期待市政府能講出政策規劃方向就好,而不是講一些法令規範理應如此的制式發言。
最後想總結的是,過與不及永遠不該是政府的角色,從近代社會觀之政府的角色理應走在中庸,一件事情要做得好一定是需要按部就班的處理,如果一直只想衝而不顧後,或是只願往回看以往的經驗而不去創新,終究都會走向不好的結果。社會住宅這個議題也是如此,這項政策目標如果是需要各方配合鬆綁法令、吸引投資等,那政府也應該堅定立場的繼續做下去,只想求口號式的速成並非政府的職責,臺中有著難得可貴的背景(距今百年以前就有都市計畫的產生),未來臺中市的發展也應該秉持著相當的精神,讓這片土地能永續乘載著我們,使我們好好生活,以上也是筆者身為一個臺中市民的心聲。
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職地酉聲
職地酉聲
職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
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