簡單了解預售屋買賣定型化契約新修正(2019年版)

不動產的買賣往往是人生之中大事一件，然而環境的變遷以及主管單位的與時俱進，讓通常處於較弱勢的消費者方能藉由政府的管制作為，得以獲得些許保障。因此在進行不動產買賣時，既有所謂政府規定之定型化契約應記載及不得記載事項，現就預計於108年11月1日施行之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相關新修正規定，與各位說明。

壹、因應屋簷、雨遮不登記不計價，附屬建物項目以陽台為限。

新修正之規定中，明確列出在民國107年1月1日以前申請建造執照之預售屋，才能將雨遮面積寫入契約內。雖然先前已有修正將雨遮列為不計價項目，但本次為配合地籍測量實施規則修正將雨遮排除於登記面積外，故在契約中限縮僅能將陽台列入附屬建物之面積，將使得預售屋買賣契約所載之內容與產權登記時可趨於一致性。

貳、建材設備項目內明列禁止摻入電弧爐煉鋼爐石(碴)

爐石有兩種，一種是暴雪娛樂出品之爐石戰記遊戲，另一種則是我們這裡提到的煉鋼所產生之附屬品，然而這種爐石(碴)又有分幾類，一種是俗稱高爐爐石，是可提升混凝土強度及耐用性的摻料，甚至在台北101大樓內也有使用；另一種則是本次禁止的電弧爐煉鋼爐石(碴)，該類若處理不當會有遇水膨脹導致撐破水泥破壞建物甚至會有影響到安全之虞。在本次修正後除了在契約明列禁止項目外，若建材有摻入之狀況，買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方。

參、明確訂定水、電、瓦斯等管線費用買賣雙方負擔之方式

這個議題雖然不斷有在進行補充，但最新版本裡面直接有相關的規定項目，自來水及電力的內管或外管線費用，均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用，由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用，則由買賣雙方議定之；未能議定者，由賣方負擔，以避免產生費用負擔的爭議。

肆、保固內容更明確，增列納入結構保固項目。

參照建築法相關規定，將建案的基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物之範圍，納入了十五年的結構保固項目當中。所以如果在承重牆壁有出現像因為是「風頭壁」而生的裂縫、壁癌等等情況需要特別注意都要列入保固範疇，雖然這情況理論上相當少見，但也不可不慎。

伍、明確規定共有部分的項目以及共有部分面積計算方式

因現在常見幾乎都是不具獨立權狀之停車位，在這些車位內可能含括了法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位，為了因應建築設計實務上的需要，本次修正將不具獨立權狀之停車位，納入了預售屋共有部分項目之選項，而預售屋之共有部分面積之計算，除了另有計算方式外，則以其共有部分權利範圍乘以建案共有部分總面積為實。

陸、修正了履約擔保機制的用語，減少模糊空間。

將文字內容更明確劃分，履約擔保機制限縮即為應記載事項內的五大項目；且為符合消費者保護法有關預付型交易之履約擔保規定，將原「履約保證機制」名稱修正為「履約擔保機制」；其中「同業連帶擔保」有關擔保公司之資格，依現行公司法規定該公司章程應有得為保證之規定；並將原「公會連帶保證」名稱修正為「公會辦理連帶保證協定」，以避免外界誤解是由公會擔任保證人。

上述這些為本次新修正之概略，詳細的修正內容還請參閱新版本的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，而這個規定正式上路的日期為民國108年11月1日，所以最近如果有要買預售屋的先進朋友們，請務必要多加注意才是，或者可以多方洽詢專業人員的意見唷！