方格精選

人口負成長會影響房市嗎? 為什麼有些地方的房價居高不下? 如何從公開數據窺見未來趨勢?

閱讀時間約 4 分鐘
房地產的抗跌指標: 人口移入與就業機會
Photo by Jordan Whitt on Unsplash
少子化、人口負成長已是近年來報章雜誌與各大媒體不斷放送的重點議題,隨著人口的減少,阿英對房價走勢的方向很是疑惑:為何有的地區仍然不斷在蓋房,不僅房價居高不下,入住率與點燈率還在持續增加呢?人口不是應該越來越少嗎?
...
台灣本島各縣市人口成長率資料顯示,109年只有新竹縣市、桃園、新北與台中市維持正成長,其餘縣市的人口都逐步減少。影響房價的諸多因素中,人口為基本支撐面。我們該如何從政府公開的人口數據中搶先得知未來的房價趨勢呢?
五個維持正成長率的城市,比對台北市人口成長衰退
在這幾個人口維持正成長的縣市中,正好也是勞保投保人數持續逐年增加,增幅更是與人口增幅呈正相關,因此可以推斷就業機會的多寡是人口移入的主要原因。無論全台灣總人口增減與否,青壯年人口皆會往容易獲得工作、進而更有機會成家立業的地區移動,這也是置產時需要考量的因素:就業機會多的地區所引入的社會增加,最能夠抵抗少子化與人口負成長的狂潮。
勞保人數增加率較高的都會區
因此,雖然台灣人口負成長的趨勢無法抵擋,部份縣市的人口流動情況卻呈現一個關鍵現象:人口向都市集中,即是一般所認知的都市化。
前段所述的縣市人口趨勢中,可觀察到台北市人口逐年減少,在109年度甚至還有一波-1.6%的衰減,為何這樣的逃命潮沒有反應在台北市的房價上呢?
最主要原因是外來工作人口:若多數人必須在台北市工作,比例上相較已設籍人口高到一定程度,這些外來工作人口之中,收入較高者將成為房價的一大支撐因素。亦即,只要房價稍為往下一點點,這些有剛性需求、欲節省通勤時間、享有便利生活圈的外來工作人口將會把房價守住,甚至是推高。
...
透過人口結構的數據分析,佔得績優地區的先機
問題是,欲分析此情形,應該如何計算各縣市的外來工作人口呢?
從戶政司所取得的人口資料均是戶籍資料,而從勞保投保資料中只知道有多少人在某縣市上班,無法看出究竟哪些人是跨區,哪些人是原本的住民。小五郎對計算的方法提供了一個解法:首先要從人口結構下手。
從設籍的總人口與年幼(小於20歲)、年長者(大於65歲)、國民年金(有設籍但屬於家管、自由業等非勞保範疇)、軍公教的差值,可推估設籍的勞保人口為何,進一步再與該縣市總勞保人口運算得到外來工作人口。以下為計算基礎、圖示與詳細說明:
人口組成圖示
外來工作人口計算公式
  • 無設籍勞保人數:即外來工作人口,由總勞保人數減去推估的設籍勞保人數得到
  • 設籍總人口: 即在該縣市有設籍的人數,但不代表實際居住人數。
  • 設籍年幼人數: 0~20歲的設籍人口,由於大學普設的關係,年幼人數大部份未與勞保人數重疊,因此可悉數扣除以利估算
  • 設籍年長人數: 65歲以上的設籍人口,由於勞保投保上限為65歲,未與勞保人數重疊,因此可悉數扣除以利估算
  • 軍公教人數:大部份未與勞保人數重疊,因此可悉數扣除以利估算
  • 國民年金人數:包含了大部份未投保勞保且非年幼年長與軍公教之人數
...
外來工作人口支撐長期房價:台北與新竹
若我們針對以上有討論到的縣市進行統計,會發現台北市的外來工作人口佔比非常之重,到達將近一半的比例,這也能說明為何人口成長率持續下降的狀況下,房地產需求依然能維持一定的檔位。另外值得注意的是,新竹市也是一個外來人口佔比極高的城市,不需要像一般的衛星城市依賴主要縣市,因此有著強勁的剛性需求。此外,佔比負號代表部份居民是跨縣市到它處工作,像新北市對其它縣市(如台北市)的工作機會有著較高的依賴度,反之,台中與桃園相較新北市比較自給自足一些。
外來人口影響房價支撐面
除了縣市級以外的人口增長外,小五郎還整理了一些近五年來成長較為顯眼的鄉鎮市區,供各位讀者參考:
總結來說,從過去趨勢或觀察目前正在進行的都市化發展,就業正是房價最強健的支撐面,就業與人口移入穩定的地區體質較優,若在這樣的地區置產,受到少子化與人口減少的影響最小
此外,透過層層的數據運算與抽絲剝繭,我們了解到各縣市的移入或是移出的工作人口,這樣的資料更能窺得政府公開統計資料背後所隱含的意義,進而對各地區的特性有深入的瞭解與認知。下手置產之前,能夠有這樣的數據支撐,便能有更完善的心理建設。
本篇置產之前,需考量的因素之一──抗跌性,其他的因素例如入手成本、入手時機等等,皆會在後續文章娓娓道來。
★ 本文章為個人研究紀錄,置產、投資前請獨立思考、審慎評估。
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!
數據小五郎的沙龍 的其他內容
現在是買房的好時機嗎? 挖掘政府的公開數據進行分析,數據不但能揭露真實的市況,還能做到方向正確的趨勢預測,利用這些即時有效的預測結果,可以幫助我們趨吉避凶,甚至是有機會在特定地區房價拐點前進場,自住兼享有房價穩健上漲的好處。小五郎透過五個關鍵數據,驅除人性與多空信仰的偏執。
現在是買房的好時機嗎? 挖掘政府的公開數據進行分析,數據不但能揭露真實的市況,還能做到方向正確的趨勢預測,利用這些即時有效的預測結果,可以幫助我們趨吉避凶,甚至是有機會在特定地區房價拐點前進場,自住兼享有房價穩健上漲的好處。小五郎透過五個關鍵數據,驅除人性與多空信仰的偏執。
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
接下來第二部分我們持續討論美國總統大選如何佈局, 以及選前一週到年底的操作策略建議 分析兩位候選人政策利多/ 利空的板塊和股票
Thumbnail
🤔為什麼團長的能力是死亡筆記本? 🤔為什麼像是死亡筆記本呢? 🤨作者巧思-讓妮翁死亡合理的幾個伏筆
成為保證人意味著什麼?有哪些影響? 在當今,擁有良好的財務標準至關重要,不可否認,人們在生活中面臨的許多問題都是財務問題。 這就是為什麼我們更願意看到我們的朋友、家人和親人處於更好的財務狀況或狀況,但很難知道如何幫助他們。這當然不是為您所愛的人提供金錢那麼簡單。畢竟,我們中沒有多少人能夠心甘情願地交
Thumbnail
台南市長只會呼口號騙市民! 台南有市長會說謊! 26日身為一市之長的黃偉哲,因說謊不做功課被記者抓包引用不實數據!引起民眾不安!27日又大聲地說:中國不買 我們賣向全世界!一個會說謊的市長,都等到事情發生再來呼口號,這樣的政府要你何用呢?以後你說的話誰信啊? 民進黨完全執政,上至中
Thumbnail
今天最值得注目的事情,不是雙12購物節,而是韓國著名性侵犯趙斗淳被釋放出獄。 趙斗淳事件是2008年12月發生於韓國的一起性侵案,犯人趙斗淳在廁所用極其殘忍的手段性侵一個8歳幼童,最後判處12年有期徒刑。 (以下涉及犯案殘忍內容,請斟酌觀看)
Thumbnail
相信一年多來持續關注我們教學頻道的朋友們,都有許多好奇的問題想要問我們。我在這裡就用解答的方式,來作為嵐音社的自我介紹吧!希望各位朋友們,能了解我們在做什麼,進而更支持我們的創作理念。
Thumbnail
<p>亞當斯解釋說。 「所以我想分析過去幾十年的研究結果,以確定研究人員是否就該問題達成共識。我發現大量的證據顯示科學家們同意,同性伴侶的孩子並沒有受到負面影響。」此份研究打破了多年來一般大眾對於同性家庭,以及同性家庭扶養小孩的迷思。</p>
Thumbnail
接下來第二部分我們持續討論美國總統大選如何佈局, 以及選前一週到年底的操作策略建議 分析兩位候選人政策利多/ 利空的板塊和股票
Thumbnail
🤔為什麼團長的能力是死亡筆記本? 🤔為什麼像是死亡筆記本呢? 🤨作者巧思-讓妮翁死亡合理的幾個伏筆
成為保證人意味著什麼?有哪些影響? 在當今,擁有良好的財務標準至關重要,不可否認,人們在生活中面臨的許多問題都是財務問題。 這就是為什麼我們更願意看到我們的朋友、家人和親人處於更好的財務狀況或狀況,但很難知道如何幫助他們。這當然不是為您所愛的人提供金錢那麼簡單。畢竟,我們中沒有多少人能夠心甘情願地交
Thumbnail
台南市長只會呼口號騙市民! 台南有市長會說謊! 26日身為一市之長的黃偉哲,因說謊不做功課被記者抓包引用不實數據!引起民眾不安!27日又大聲地說:中國不買 我們賣向全世界!一個會說謊的市長,都等到事情發生再來呼口號,這樣的政府要你何用呢?以後你說的話誰信啊? 民進黨完全執政,上至中
Thumbnail
今天最值得注目的事情,不是雙12購物節,而是韓國著名性侵犯趙斗淳被釋放出獄。 趙斗淳事件是2008年12月發生於韓國的一起性侵案,犯人趙斗淳在廁所用極其殘忍的手段性侵一個8歳幼童,最後判處12年有期徒刑。 (以下涉及犯案殘忍內容,請斟酌觀看)
Thumbnail
相信一年多來持續關注我們教學頻道的朋友們,都有許多好奇的問題想要問我們。我在這裡就用解答的方式,來作為嵐音社的自我介紹吧!希望各位朋友們,能了解我們在做什麼,進而更支持我們的創作理念。
Thumbnail
<p>亞當斯解釋說。 「所以我想分析過去幾十年的研究結果,以確定研究人員是否就該問題達成共識。我發現大量的證據顯示科學家們同意,同性伴侶的孩子並沒有受到負面影響。」此份研究打破了多年來一般大眾對於同性家庭,以及同性家庭扶養小孩的迷思。</p>