房地產的抗跌指標: 人口移入與就業機會
少子化、人口負成長已是近年來報章雜誌與各大媒體不斷放送的重點議題，隨著人口的減少，阿英對房價走勢的方向很是疑惑：為何有的地區仍然不斷在蓋房，不僅房價居高不下，入住率與點燈率還在持續增加呢？人口不是應該越來越少嗎？
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台灣本島各縣市人口成長率資料顯示，109年只有新竹縣市、桃園、新北與台中市維持正成長，其餘縣市的人口都逐步減少。影響房價的諸多因素中，人口為基本支撐面。我們該如何從政府公開的人口數據中搶先得知未來的房價趨勢呢?
在這幾個人口維持正成長的縣市中，正好也是勞保投保人數持續逐年增加，增幅更是與人口增幅呈正相關，因此可以推斷就業機會的多寡是人口移入的主要原因。無論全台灣總人口增減與否，青壯年人口皆會往容易獲得工作、進而更有機會成家立業的地區移動，這也是置產時需要考量的因素：就業機會多的地區所引入的社會增加，最能夠抵抗少子化與人口負成長的狂潮。
因此，雖然台灣人口負成長的趨勢無法抵擋，部份縣市的人口流動情況卻呈現一個關鍵現象：人口向都市集中，即是一般所認知的都市化。
前段所述的縣市人口趨勢中，可觀察到台北市人口逐年減少，在109年度甚至還有一波-1.6%的衰減，為何這樣的逃命潮沒有反應在台北市的房價上呢？
最主要原因是外來工作人口：若多數人必須在台北市工作，比例上相較已設籍人口高到一定程度，這些外來工作人口之中，收入較高者將成為房價的一大支撐因素。亦即，只要房價稍為往下一點點，這些有剛性需求、欲節省通勤時間、享有便利生活圈的外來工作人口將會把房價守住，甚至是推高。
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透過人口結構的數據分析，佔得績優地區的先機
問題是，欲分析此情形，應該如何計算各縣市的外來工作人口呢？
從戶政司所取得的人口資料均是戶籍資料，而從勞保投保資料中只知道有多少人在某縣市上班，無法看出究竟哪些人是跨區，哪些人是原本的住民。小五郎對計算的方法提供了一個解法：首先要從人口結構下手。
從設籍的總人口與年幼(小於20歲)、年長者(大於65歲)、國民年金(有設籍但屬於家管、自由業等非勞保範疇)、軍公教的差值，可推估設籍的勞保人口為何，進一步再與該縣市總勞保人口運算得到外來工作人口。以下為計算基礎、圖示與詳細說明：
- 無設籍勞保人數：即外來工作人口，由總勞保人數減去推估的設籍勞保人數得到
- 設籍總人口： 即在該縣市有設籍的人數，但不代表實際居住人數。
- 設籍年幼人數： 0~20歲的設籍人口，由於大學普設的關係，年幼人數大部份未與勞保人數重疊，因此可悉數扣除以利估算
- 設籍年長人數： 65歲以上的設籍人口，由於勞保投保上限為65歲，未與勞保人數重疊，因此可悉數扣除以利估算
- 軍公教人數：大部份未與勞保人數重疊，因此可悉數扣除以利估算
- 國民年金人數：包含了大部份未投保勞保且非年幼年長與軍公教之人數
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外來工作人口支撐長期房價：台北與新竹
若我們針對以上有討論到的縣市進行統計，會發現台北市的外來工作人口佔比非常之重，到達將近一半的比例，這也能說明為何人口成長率持續下降的狀況下，房地產需求依然能維持一定的檔位。另外值得注意的是，新竹市也是一個外來人口佔比極高的城市，不需要像一般的衛星城市依賴主要縣市，因此有著強勁的剛性需求。此外，佔比負號代表部份居民是跨縣市到它處工作，像新北市對其它縣市(如台北市)的工作機會有著較高的依賴度，反之，台中與桃園相較新北市比較自給自足一些。
除了縣市級以外的人口增長外，小五郎還整理了一些近五年來成長較為顯眼的鄉鎮市區，供各位讀者參考：
總結來說，從過去趨勢或觀察目前正在進行的都市化發展，就業正是房價最強健的支撐面，就業與人口移入穩定的地區體質較優，若在這樣的地區置產，受到少子化與人口減少的影響最小。
此外，透過層層的數據運算與抽絲剝繭，我們了解到各縣市的移入或是移出的工作人口，這樣的資料更能窺得政府公開統計資料背後所隱含的意義，進而對各地區的特性有深入的瞭解與認知。下手置產之前，能夠有這樣的數據支撐，便能有更完善的心理建設。
本篇置產之前，需考量的因素之一──抗跌性，其他的因素例如入手成本、入手時機等等，皆會在後續文章娓娓道來。
★ 本文章為個人研究紀錄，置產、投資前請獨立思考、審慎評估。
