上一篇跟大家談論到了，現在這個時點能不能買房的問題，根據經濟成長率、城市化率、人口結構的觀察，目前大幅上漲可能性不高，但經濟算是溫和成長，也不會讓房價崩跌，因此在時機點的選擇上，算是平穩的。
可以參考上一篇文章：台灣的房價是泡沫嗎？現在到底可不可以買房？
這一篇則想要跟大家分享一下既然要買，那我們要買哪裡才算買的好？我們要考慮的因素有什麼？這裡主要引用北京大學教授，徐遠教授對房市因素的分析，總共列出下列八大要素。
首先既然我們要問買在哪裡才算買得好，因此我們看中的就是它保值、增值的淺力，徐遠教授與他的團隊做過系統性的研究，把這八大要素分成兩類，第一類是“常見的已知要素”，第二類是“不常見的關鍵要素”
先來看看四個常見的已知要素
- 城市規模（可用GDP、人口總數來衡量）
- 人口流入
- 人均收入
- 土地供應
這四個因素在一般房市的討論上雖然常見，但是它跟我們上一篇文章講的影響房價的因素息息相關，因為房市是一個國家經濟增長，城市綜合競爭力的反應，最後透過供需來反應。
城市規模是這四點裡面最重要的一點，因為城市規模代表的是資源聚集的能力與城市管理的能力最重要的指標，城市規模越大，未來的發展越有可能有複利效果，產生一個正向循環。
第二點是「人口流入」，很多研究都會認為說人口密度越高的地區應該會產生人口紅利，房價越會成長，但是人口密度高不一定代表有新的需求能推升房價，所以並不是一個合理的指標。
根據內政部戶政司資料，全台人口密度前5高行政區分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區以及新北板橋區，但是這五個地區在106年房價全面走跌，高雄新興區跌價更超過一成，而永和區因為機能完善且鄰近北市成為人口密度最高的行政區，在這一波房市盤整期也下跌了0.7%。
從以上結果可以發現，我們要看的是淨流入的人口，而不是本來就居住在當地的人口，有新的需求才會對價格有穩定的支撐。
人口遷徙反映就業機會多寡、軟硬體公共建設完善程度、房市發展與社會福利等因素。根據內政部107年10月最新的統計月報，今年以來六都以桃園市的人口流入最多近1.8萬人，淨流出最多的是台北市約1.6萬人。
桃園市的淨人口流入在這幾年已經成為了一個大趨勢，從100年到106七年時間來看，桃園市、台中市、金門縣、新竹縣四個縣市皆年淨累積正成長超過萬人，而桃園更增愈12萬6千人最為突出，顯示桃園極具人口吸納的能力。
而淨遷入累計負成長超過萬人者依序為彰化縣、屏東縣、南投縣、 嘉義縣、雲林縣、高雄市、苗栗縣及新北市等8縣市，為人口淨遷出較多之縣市。
接下來我們來看看四個比較不常見的“關鍵因素”，這也可能成為你決定勝負的關鍵，這四點分別是
- 兒童數量的增速
- 上市公司數量
- 財政收入
- 服務業占比
兒童數量的增速我認為是非常有意思的一個指標，因為兒童數量的增加就代表未來就學，就學的需求會讓家庭開始有尋找房子的必要性，也就形成了一個剛需。
以台北市為例，雖然在這一兩年台北市人口可能因為房價高漲而呈現淨遷出的狀況，但是從嬰兒的出生人口來看，從民國90年開始26,998人逐年遞減到民國99年18,530人，但是，從一百年開始一個V型反轉飆升到25,132到106年為止都還維持者2萬5千人的水準，這代表什麼？
這代表著雖然台灣近年來生育率下降，且台北市這一兩年的淨遷入為負值，但是有家庭的人拼命的往台北市擠，不但沒有受到低出生率的影響，嬰兒出生人口還維持在高檔，這種嬰兒人口在未來就會變成買房的剛性需求，所以從兒童數量增速這個維度來看，台北市是非常有利的。
第二個關鍵因素為上市公司數量，我個人認為這一項指標比較適用在中國，因爲中國太大了，各個城市間的差異非常大，而上市公司數量代表著就業機會與經濟狀況，但是台灣地狹人稠，大部分上市櫃公司設立地點都差不多，所以對城市間的影響，我認為較無參考意義。
第三個關鍵指標為“財政收入”，為什麼財政收入會是重要的指標呢？因為經濟好的地方，財政狀況就會好，如果財政狀況不好，地方政府容易產生赤字，可能會大量賣地，形成賣壓。
就106年的資料來看，台北市的財政狀況最佳，淨歲入有13,372百萬，台南市與新竹縣財政狀況也不錯，皆有明顯的盈餘；相較之下，台中市、新北市及彰化縣則是處於赤字狀態，也就是入不敷出，財政狀況較為不佳。
第四個關鍵指標為“服務業占比”，也就是一個城市經濟體中第三產業的比重，徐遠教授的研究指出，服務業主導的城市，發展濳力大，而且在經濟下滑的時候比工業城市更能抵抗下滑壓力，因此房價升值的濳力也會比較大。
透過上述的八大要素，我們在考慮到底買哪個城市好的時候就可以列一張單子，好好審視一下目標城市的情況，看看我們的標的有符合幾點？是不是具有升值的濳力？才不會讓辛苦賺的錢被貶值的房價給消磨殆盡，變成房市接盤俠，祝各位都能買到理想的房子。
