從數據解析台灣各地區房地產的真實情況
Photo by Jay Mantri
阿英看房已經有兩年的時間了，看著房價一天天漲上去，心裡很是著急。不買的話，怕未來買不起；買下去，又怕套牢在最高點，成為最後一隻老鼠。各路的房地產專家有的喊多有的看空，疫情下資金氾濫炒客橫行，新聞卻又總是提到少子化、人口負成長，眼花撩亂的資訊量根本讓她無所適從。一生只有少少幾次的置產機會，到底要怎麼守護辛苦賺來的血汗錢呢？
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阿英面對的難題是時下許多朋友們最大的煩惱，買房就像是一生只有數次的梭哈一般，動輒上千萬的資金投入，是否有方法能夠幫助我們理性的進行決策呢？
很幸運地，小五郎苦心挖掘政府的公開數據和分析總結數年，發現數據不但能揭露真實的市況，還能做到方向正確的趨勢預測，利用這些即時有效的預測結果，可以幫助我們趨吉避凶，避開像新莊、淡海、大埔過去的長套期，甚至是有機會在特定地區房價拐點前進場，自住兼享有房價穩健上漲的好處。
如何才能揭開各地區房地產的真實市況呢？
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透過五個關鍵數據，驅除人性與多空信仰的偏執
小五郎所利用的數據觀點如下：
- 人口移入與就業
- 供需
- 地價與營建成本
- 購屋者年齡與年收入統計
- 綜所稅收入統計
人口移入與就業的情形決定了支撐房價結構的骨幹，也是抵抗少子化影響的重要支柱。
供需則是反應房價的體質與新陳代謝，供不應求價升，供過於求則價跌，這些經濟學的基本原理在房價變化的過程與機制中也扮演了重要腳色。
Supply and Demand
地價是營建業的重要原料，加上營建的整體成本構成了房價本身的打底要素。房市的供給皆來自於建商新建或是都更，虧錢的生意沒人做，建商一定是需要有利潤才願意蓋房，在該區的需求持續存在的情形下，若土地與營造成本高於市價而建商不願蓋房，供給減少便會繼續推升房價。若市價過度炒作，但其實土地與營造成本低於市價，建商拼命蓋房則會導致房價下跌，因此了解土地與營造成本的構成和趨勢，便能評估是否買在不合理的價格了。
貸款購屋者收入資料是評估房價所得比的重要資訊，年齡更是不可或缺，因為這些資料反映了該區房價是否讓大部份購屋者備感吃力，需要累積較多年的時間籌措頭期款，甚至是墊腳尖買房，增加整個區域的風險。
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在接下來一系列的文章中，小五郎將以上述觀點出發，帶著各位朋友在數據的世界中探索真相，從政府與公開數據中進行分析，層層除去人性與多空信仰的執念，嶄露出真實的一面。
數據下的房市趨勢，真相只有一個！