房地產也有周轉率? 房市的領先指標有哪些? 如何從公開數據推估進出場時機?

在「現在是買房的好時機嗎？」一文中，小五郎提到「供需」反應了房價的體質和新陳代謝，在這篇文章中我們將更進一步探討如何從內政部不動產資訊平台的住宅統計中，挖掘出房市供需的波動和周轉率，並且從歷史的軌跡找到運用這些數字的方法，也直接導入新北、桃園、新竹、台中、台南的熱門重劃區進行實戰分析。

房市的供給的增加來自於新房的建造，那麼，哪些公開數據是我們容易取得，且分析之後又可以搶先觀測後續幾個季度的房市趨勢呢?

每一季度新申請的建照宅數相較於使用執照宅數是房市供給的領先指標，因為從申請建照到銷售完成還會有一段時間，因此它可以反應未來的供給是否蠢蠢欲動，抑或是開始踩煞車。

從建照發照的數據中可以掌握將來準備釋出到市場上的住宅數量，要注意的是，內政部的公開數據資料分成建物與住宅，前者包含廠辦、農舍和一般住宅加總，後者才是純住宅類的數量。我們可以使用內政部的「不動產資訊平台」的公開數據來評估建照宅數供給量，取得途徑如下:

「不動產資訊平台」首頁→「住宅統計」→「統計資訊整合查詢」，在資料類型為「供給」、統計分類為「住宅流量」中的「建造執照總宅數」得到每一季度新申請的建照宅數。

至於市場的需求，可以從設有戶籍的住宅數目變化窺得一二，因為有戶籍的住宅才代表房屋已從建商的手中，轉移給自住的消費者使用。當然，也有投資客單掛戶籍而不居住以進行房屋土地的節稅，這個部份則可以藉由當地設籍戶的平均人數進一步觀察。

我們同樣可以藉由「不動產資訊平台」的公開數據來獲取設有戶籍宅數:

「不動產資訊平台」首頁→「住宅統計」→「統計資訊整合查詢」，資料類型設為「人口家戶」、統計分類為「家戶結構」中的「設有戶籍宅數」，便能取得每個季度的設有戶籍宅數，由每一年或是季的增量(YoY或QoQ)得到新建住宅被需求消化的速度。

接下來，如何運用這些每個季度都在跳動的供需數據，層層揭開各地區供需的奧秘呢？

首先，我們要先找出一個可以用來衡量供需關係的指標，它的數字要能夠代表供需平衡、供過於求或是供不應求的狀況。在這裡小五郎自創的關鍵指標是類似於財報中「周轉率」或是「周轉天數」的概念，把供需的數據轉換成區域房市的「周轉年數」。周轉的意思是代表目前或是一段時間的存量，需要多少時間才能消耗完畢，能用在存貨、應收帳款、股票甚至是房屋數目。以貨物或房市的狀況而言，若周轉所需要的時間越久，就代表存量太大了，可能有屯積過多的狀況，在銷售與增值上會面臨到比較大的困難。

周轉年數代表的意義是，以現在市場預測出的最新餘屋量，考量目前的需求將餘屋吃掉的速度，需要花費多少年才能夠把所有的餘屋吃光光。若餘屋太快被吃光光，就會發生供不應求的狀況，價格呈現上升趨勢；反之，就可能供過於求，在市場上人踩人，價格呈現下降趨勢，也較容易發生套牢狀況。周轉年數公式的推導和計算上涉及了一些比較細節的處理，在流程上複雜許多，有興趣一同研究的重度數據迷可以參考這一篇：重度數據迷必讀！房市供需的數據分析實戰！

接著，再使用周轉年數作為指標，分析各地區每個季度的周轉年數波動，從過去歷史上曾發生的套牢、價崩、大漲，回測與歸納出運用這個周轉年數線圖的方法。

從新莊、林口、淡水(淡海新市鎮)、竹南(大埔)在2015年開始的套牢過程，我們可以觀察到兩個比較明顯的風險訊號：

若同時有以上兩種現象，在周轉年數上升期間購房則容易處於套牢數年的風險，即便有部分機率解套，但考量整體時間成本與利息損失並不值得。反之，長期的下降趨勢則能提前預測如林口在2019年底與竹北2020年的漲勢。

為何以上地區狀況都正好是3.5年作為將被套牢的指標呢？推測是因為從建照申請到房屋交屋大約1.5~2年，再加上投資客的寬限期限一般為2年。若住宅還未週轉，便會面臨新推出的建案在銷售上的競爭。

除了以上區域以外，同時間也有周轉年數持續下降的例子，例如竹北。以此原則反向思考，我們便能夠掌握到2019的起漲點，穩健勇敢的踏入房市。

總結來說，使用內政部住宅統計中的資料，我們可以得到各區域房市的供需數據，並以其計算出房市的領先指標:周轉年數。周轉年數的波動可以幫助我們看出房市的供需狀況，配合人口成長、就業機會、地價與營建成本、收入情形綜合考量，就能掌握良好的入場、退場時機，避免辛苦的積蓄落入被套牢的命運。

我們再複習一次周轉年數的風險訊號：

若同時有以上兩種現象，在上升期間購房則容易處於套牢數年的風險。有興趣深入研究周轉年數推導過程的重度數據迷，請參考這一篇：重度數據迷必讀！房市供需的數據分析實戰！

從過去的經驗鑑往知來，在文章的最後小五郎列出了一些未來風險相對較高的例子，如台中北屯、桃園龜山(A7)、新北泰山和台南歸仁在房市熱絡的這一年間，有許多周轉年數不但有急升的現象，並且都已遠遠超過3.5數倍之多，供各位讀者作參考，希望能作為評估風險的依據。

★ 本文章為個人研究紀錄，置產、投資前請獨立思考、審慎評估。