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西班牙地中海外島政府與瓦倫西亞自治區政府對"社會住宅"法律規定的異同

大嬸很久沒有寫有關房產的事情，剛好最近一兩天台灣政府對於持有房產（房地合一稅）的稅率討論，讓大嬸想起３月初的時候（約10天前），西班牙新聞媒體對於地中海有名的觀光外島Las Islas Baleares政府的一個有關社會住宅取得方式大肆報導，我們就來談談這個新聞，順便比較一下瓦倫西亞自治區的相關社會住宅法律規定與做法，又為何電視新聞沒有報導？ 網路上也找不到2者的比較報導?

在談論這2個自治區對於取得社會住宅的相關做法之前，如果你還沒有看過大嬸上一篇有關西班牙房屋居住正義的文章的話，可以先去看一下，才能比較了解下面我們要談論的內容https://vocus.cc/EmilyTWAlicanteSpain/60199846fd897800012afddb

事情是這樣的，在今年3月2日的時候，西班牙地中海外島政府Las Islas Baleares宣布將總共56戶的房屋（27戶在Mallorca，23戶在Menorca，6戶在Ibiza）暫時徵收7年 （西班牙文叫Expropiación Temporal），用作社會住宅租賃給弱勢家庭（Alquiler social）．

每個月外島政府將付給這些大業主 ，每一戶平均將近400歐元的租金費用（Mallorca 408€/month , Menorca 336€/month , Ibiza 520€/month），所以７年總共需要支付1.8millones（1百80萬歐元），而且是先全額支付喔，不是每個月付，這根本是圖利財團吧？ＸＤ～～～結果許多電視媒體報導，一面倒地說這是要將西班牙變成委內瑞拉了～～～

下面我們會談到這些被暫時徵用的房屋跟屋主的法律規定條件是甚麼？並不是每個人的私人房產都會被徵收！！！

大家都知道西班牙外島Las Islas Baleares是西班牙的著名的觀光地區，因此當地的房屋租金高得離譜，根據pisos.com這個找房網頁所做的研究報告，西班牙地中海外島2020年5月之平均每個月租金高達1,476€/month（平均出租房屋的面積為154m2）西班牙全國平均租金為995€/month (平均出租的房屋面積為121m2)

大家就可以知道外島的房價有多誇張!!! 有興趣看更多有關地中海外島的房產數據資訊的人，可以參考這個網頁，是由媒體Europa Press成立的資料庫

西班牙沒有人住的新蓋房（vivienda nueva）2005~2019年的總空屋數量，另一家有名的找房網頁Idealista根據西班牙中央政府的城市建設議程部門的數據統計報告 ，還有將近46萬戶（如附圖）

是根據2018年6月19日通過的一條法律叫 la vivienda de las Illes Balears.＆　根據2020年2月28日通過的一條法律叫Medidas urgentes en materia de vivienda.

這2條法律總共有48頁+43頁，但最主要的規定就是為了讓政府能加快提供社會住宅給有需要的人，不要讓銀行或大型基金的房屋空著，以及如何使用公家土地以及私人土地，讓公家機關可以利用公共財或是與私人建設公司合作，一起解決社會住房的需求，並且《避免財團炒房》．幾條重要規定如下：

規定１：Vivienda Desocupada （連續2年以上無人居住，而且沒有任何正當理由可以說明為何連續２年沒有人居住）．另外也將以下情況列為正當理由：有法律訴訟，被非法占有，第二住所（度假房），不屬於擁有10戶含以上的房產大戶

規定２：Grandes Tenedores （定義何為房產大戶）經由直接或間接參與其他公司，或成立公司集團，不論是以自然人或法人身分在外島Las Islas Baleares擁有10個或以上的房產，並且其經濟活動是地產開發，經銷，管理投資，購買，銷售，租賃或住房融資…..總之 ，只要符合在(商業法Código de Comercio)第42條規定裡面的任何一種形式，都視為此類商業公司．

規定３：房產大戶的房屋取得，如果是經由１）有人付不出銀行貸款而被驅逐．２）付不出貸款而向銀行繳回鑰匙之後被銀行拍賣，房產大戶(包括銀行)所擁有的這類型房子，則會優先被政府徵收做為社會住宅．

以下為56戶被暫時徵收的房產大戶主人大部分都是銀行與房產投資公司或基金，甚至連巴塞隆納一家連鎖私人加油站Gasolina y Gasoils low cost Barcelona S.L. 也來參一角:

地中海外島政府也在法規裡規定，被依照法律規定條件徵收的房產主人，如果不同意，可以提交抗議書並到法庭上訴．

大嬸覺得許多房屋空在哪裡都超過２年，許多銀行也就放在那裏沒有在管，現在政府每個月願意付一些金額，雖然比市場行情低30%，但是至少可以讓弱勢家庭可以住進去，房產大戶們也能有一筆收入，比一直空在那裏好吧？！！！

目前地中海外島政府的官方數據，2020年擁有總共1800+502戶的公共社會住宅，2021年還會再興建500戶~有興趣的請參考政府網頁

西班牙的《民法Código Civil》第1521條的物權規定，指的是房東在決定出售或販賣房屋的時候，必須先通知房客，而居住在房屋裡面的房客有優先購買權！

再來細分甚麼是Derecho de Tanteo(優先購買權)? 也就是出租房屋的業主，想要銷售他的房產時，如有租客居住在裡面，則此租客可以在業主通知30日以內，優先購買業主的房產．

什麼是Derecho de Retracto (申訴取消權)：如果業主沒有提前告知房客，就將房產賣出，房客如想購買此房產，可以提出申訴，而業主必須要取消買賣，並以先前同樣的條件賣給承租的房客．

因此瓦倫西亞自治區在2020年6月另外上面的民法規定，通過了一項有關法律叫《DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN FAVOR DE LA GENERALITAT》

這項法律規定讓瓦倫西亞自治區政府可以優先購買，2005年4月20日之後的房產且符合以下情況：１）標示為社會住宅VPO的房產．２）屬於被銀行拍賣的房產．３）銷售５戶以上或整棟樓80%以上的房產給同一位買家．４）將10個或10以上的房產連同附屬設施(如車庫)賣給同一位買家.

這項法律規定，賣方必須將銷售的意向，價格，房產細節先通知政府，讓政府在60天以內，以同樣的銷售條件購得此類房產．

如果屬於上面提到的幾種類型房產，在沒有通知政府的情況下，就進行買賣，或是通知政府的房屋條件價格....etc與真實情況不相符，任何購買此類房產的買方必須在購買過戶之後的15天自然日(含周末與假期)以內通知自治區政府，而政府有權在60天以內決定是否行使申訴取消權．如果政府在60天以內沒有要購買，那麼私人之間的買賣過戶才能夠成立．並且必須要將房產買賣過戶契約（escritura pública de vivienda )的影印本傳給政府，如果政府發現過戶契約與先前的購買意向通知書有差異，還是可以取消這項私人房產買賣．

聰明的瓦倫西亞自治區政府在2020年6月通過此法律之後，以此方式從銀行或基金手中取得共235戶住宅，平均每戶單價為35,000歐元.

2020年一整年，自治區政府在Castellon這個省購買了33套住宅，在Valencia這個省購買了202套住宅，Alicante這個省購買了85套住宅．總共320套.

最好笑的是，在Alicante省境內，在兩個偏僻的村落Ａgost （138m2 市場價為42,500€沒有欠貸款）跟 Algorfa（85m2 市場價格為38,800€欠銀行貸款18,000€）被發現各有一間房產 ，即將從銀行手中以１歐元準備賣給禿鷹基金，以及在Alicante有另一間房產（147m2 市價212,000€）即將用29歐元出售，也都被自治區政府以同樣的價格買下．有興趣的請見2021年1月份的西文報導

瓦倫西亞自治區目前有18,268個社會住房申請，但是只有12,514個合格的公立社會住宅. 其中有2465項申請是因為繳不出房貸，而要被驅離，有興趣的請見西文報導

以上是大嬸對10天前發生在西班牙地中海外島發生，一個有關社會住宅的新聞的深入探討，許多歐洲國家，例如荷蘭，瑞士，德國.....etc都有其相對應的社會住宅政策，以下為歐洲各國每100人所擁有的社會住宅數量比例，西班牙人只有不到１戶

希望在看了以上幾個擁有最多社會住宅的歐洲國家政策之後，能夠讓住在西班牙的華人了解，只要是真正關心自己國家居民，是否能夠擁有一個有尊嚴的房屋可以居住的政府，都會採取相關必要性的調節措施，以盡量能讓所有人都能擁有居住正義！

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.所有西班牙人都有權享受有尊嚴及合適的住房, 公權力應該促進必要條件並建立相關規範來使得這項權利生效. 還要依據大眾的利益來規範土地的使用以避免炒作. 社會大眾將參與並享受公眾部門城市規劃的收益.

全劇終，謝謝你的收看

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