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西班牙2019通過的監管銀行房產貸款法,到底規定了甚麼?
更新於 2021/05/13閱讀時間約 13 分鐘
在進入主題之前，如果大家還沒有看過上一篇的相關內容的話，請先點閱大嬸的方格子文章，有看過的先恢復一下記憶，沒看過的先了解前文在說甚麼，才會比較懂下面的內容：https://vocus.cc/EmilyTWAlicanteSpain/6000aa75fd89780001532656
先來講買房時會遇到的Reserva/Contrato de Arras/Tasacion:
西班牙經濟危機之前，買賣房地產很興盛(導致後來泡沫) 所以仲介或屋主將房子放出來賣的時候很快就可以賣掉，所以延伸到後來，如果買主對一個房子有興趣，想要要求仲介或屋主把廣告撤掉時，就會先付所謂的RESERVA。
而RESERVA的金額不大約1000~2000€，這樣別人也就看不到這間房子的廣告! 也不會再帶人去參觀房子了。而在簽訂RESERVA的時候，通常會:
1)雙方約定一個去公證人處簽訂買賣契約的日期，以當年大嬸當過房屋仲介員的時候，處理過的其中一件買賣為例，如果不需要跟銀行貸款，則直接約定一個日期到公證人處簽訂正式的過戶買賣契約Escritura Pública而不需要簽訂Contrato de Arras，但這是非常少數，大部份有需要貸款或有能力開現金支票的還是會在簽訂RESERVA 之後簽訂Contrato de Arras，再簽訂正式買賣過戶契約。
2) 如果在簽訂RESERVA，因為任何原因買主不想買了，則會損失繳交的金額，如果是賣主因為任何原因不想賣了，則需賠償買家 "雙倍金額" 。
3)通常在簽訂RESERVA 15天後，必須進行到下一步簽訂Contrsto de Arras 並繳交更大數目的訂金(通常是10,000€~20,000€，也要看房產金額大小而定)
4)簽訂Contrato de Arras的時候，通常會表明許多細節例如房屋的經濟狀況為何是否是遺產房 屋主有無欠款 買賣過戶時各項稅費由誰負擔 訂金已經繳交數目以及剩餘的購買金額如何支付.......etc
但最主要的請需要申請銀行貸款的買家注意:一定要設定一個 "寬裕的日期"，到公證人處簽訂正式買賣契約.
有人在簽訂RESERVAS之後，就會開始跑銀行詢問能不能獲得貸款，通常最有可能通過給予貸款的是，已經有開設帳號且每個月都有進帳，或是帳號裡擁有一大筆錢的那家銀行。
自從2008年經濟危機以後，銀行對於房貸轉趨於保守，所以不論你選擇哪家銀行，或跟哪個接洽的行員(有關係也好或沒關係也好)，詢問是否可以給予買房貸款? 或許有比較大膽的行員，會口頭答應說沒問題~
但是真正審核貸款能否通過的是銀行內部，還有一個部門叫Departamento de Riesgo(徵信授信部門)，專門審查詢問買房貸款客戶的經濟條件 (他們不認識客戶，所以沒有人情與業績的牽扯，專看申請人的經濟條件與工作性質與收入...etc) 來判斷是否給予房貸。
當有客戶開始詢問可否獲得房貸時，銀行應該會告訴你，他們"最多" 只會貸款 "房價"的80%。這邊的這個 "房價"，是指估價師Tasador所估出來的房價，而不是房東要賣的房價喔
如果銀行問你要不要讓銀行配合的估價師去你想要購買的房產做估價動作，你只能答應。如果你詢問的銀行不只一家，而是2-3家，大嬸建議就好好挑選最多3家銀行也就夠了，只問一家最有把握的也行，就看事前要不要做功課研究哪家銀行的貸款利率與條件最適合自己，以及是否有把握唯一的一家銀行一定能通過。
那Tasador估價師的收費為何? 通常要看房子大小與價格，以我們這一區最多人買的2~3房約70-120平方米的公寓，收費約在300-600€左右，如果買的是聯排別墅或獨棟豪華別墅，那收費就更高了。
Tasador的費用會在報告完成後，從你的銀行帳號裡面直接扣除。
在Tasador的估價報告出來之後，知道房價是多少之後，再判定最多可貸款的80%金額以及你的經濟條件，自備款，工作性質與收入.....etc.才會決定是否會給予貸款，如果答案是肯定的，這時銀行就會給予一份文件叫 :
OFERTA VINCULANTE 有約束力的報價
包含2份文件，上面會載明銀行所給予的房屋貸款條件，利率，年數，權利義務.....etc. 並且有14天自然日días naturales (包含週末)的有效期。而且銀行 "最少" 需要在簽訂正式房產買賣契約，第一次去公證處的前3天提供給購房的客戶。
在2019年3月15日出台，6月16日開始生效的新法律，多了許多項保護購買房產而跟銀行申請貸款的消費者，先將其中一項最重要的改變列出來：
- 第一次需自己(無銀行員在場，可帶自己律師)到公證處了解所有貸款條件與細節。全部都了解沒問題之後，會要求客戶簽名表示公證人已經盡到解釋的義務，客戶也完全了解貸款內容。
- 第二次則是買賣雙方銀行員在公證處簽訂正式買賣過戶契約Escritura Pública。
西班牙2019年3月1５日通過的監管銀行房產貸款法Ley 5/2019 Reguladora de los contratos de Crédito Hipotecario，簡稱《新銀行法Nueva Ley Hipotecaria》，全文法律條款如下： https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5
一直以來西班牙的傳統銀行業都是比較不透明，而且銀行業老闆財大氣粗，在各政黨甚至各屆政府裡面擁有許多影響力，造成購買銀行推銷的金融商品之消費者或是需要購買房產而申請貸款的消費者們長期處於弱勢～～～
許多年來在房屋貸款契約裡面，一直存在許多不合理與不透明的條款，例如其中一項最引人爭議而且是從90年代運行以來，直到2016年被歐盟法院宣判違法的Cláusula de Suelo地板條款才被取消（幾十年以來，許多銀行都置入此條款，也就是浮動利率如何往下降，，也都不可低於某利率，通常為4%~5%）～～～到現在雖然還是有地板條款，就是Euribor雖然是負數，但銀行的最低利率為０％，不會是負數．
2019年新的政府為了更加地保護房貸自然人 (Persona Física) 消費者 ，而提出改善與訂定的新銀行貸款法律， 大嬸參考幾家相關法律網頁以及詢問在銀行上班的老公，將這個法律的重點內容10大項，摘要如下供大家參考：
１） 銀行必須提供２個重要文件給通過申請貸款審核的客戶，這2份文件合起來也就是所謂的Oferta Vinculante，具有至少14天自然日Días naturales的有效期或是10天工作日Días laborales（根據法律規定有效期是這個天數，可是各家銀行是否會這麼嚴格則視每家銀行而定）：
- FEIN( Ficha Europea de Información Normalizada)這個文件裡面必須載明了個別的貸款申請人將來要在公證處簽訂的正式貸款的房貸內容 (例如貸款人個資，貸款總金額，TIN & TAE利率，總貸款時間，每月還款金額與次數，提前還款，違約與罰則．．．．etc)
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) 這個文件裡面規定了標準適用的條款Cláusulas ，例如使用何種基準係數來訂定利率，哪種貨幣計價，那些費用是由借款人（銀行）以及貸款人所各自需要負擔，浮動貸款利率是否有限制天花板或地板，是否需要貸款人購買無法還款的保險．．．．etc.
２） 申請房屋貸款人與擔保人必須要前往，之後會簽屬正式買賣過戶與貸款契約的公證處２次，第一次到公證處必須要了解以上貸款條件與細節，如有問題公證人必須一一回答，之後會做測試，證明申請貸款人及擔保人都瞭解全部內容，也會要求相關人員簽名，表示公證人已經盡到解釋的義務．
３） 公證人(Notarios)或登記員（Registradores ）如遇有濫用性條款（如違反最新的法律規定或是最高法院曾經宣布無效的條款），則不可進行公證或是不可進行登記，否則屬於違法．
４） 簽訂銀行貸款契約中會產生的費用中，消費者只需要擔負估價師（Tasador）的費用，其餘的雜費都將由銀行負擔，例如公證人費用(Gasto de la Notaria)，印花稅（Impuesto de Actos Jurídicos Documentados）在Registro Civil登記的費用．
５） 提前還款的補償金（Compensación por Amortización Anticipada）:有許多傳統及網路銀行已經不收取這項費用了，但有些銀行還有收．根據這項新法律的規定，只有在銀行可能發生財務損失的情況下，才可收取，而最多可收取補償金的上限：
- ａ）如果是浮動利率（Variable）在貸款前３年，可收取最高補償金為剩餘應繳本金的0.25%．在貸款前５年，可收取最高為0.15%．５年之後為０％.
- ｂ）如果是固定利率（Fijo）在貸款前10年，可收取最高２％，10年之後的其餘時間如果提前還款，則補償金最多可收取1.5% ．
６） 改變貸款利率的補償金（Compensación por cambiar el tipo de interés）:同樣的，也是有可能某些銀行對於這項更動，並不會收取補償金，但有些銀行會．根據這項新法律，如果客戶在貸款的前３年內要求更改貸款利率，例如從浮動利率換到固定利率（或是反之），則銀行最多可以收取的補償金為剩餘應繳本金的0.15%，３年之後如要求更改則為０％．
７） 將貸款更換到別的銀行（Subrogación de acreedor）的補償金: 同樣的要視各家銀行的給予的條件，所以簽訂正式的貸款契約之前一定要問清楚．並且在這個新法律對於此項規定有朔及既往的規定：
在2019年6/16日之後簽訂的貸款契約~
1) 如果是固定利率: 在貸款的頭10年內，最多可收取應繳剩餘本金的2%，10年後則是1.5%.
2) 如果是浮動利率: 貸款前3年則是可收取剩餘貸款本金的0.25%. 頭5年則是0.15%，之後則不可收取．
如果是在2007年12月~2019年6月之間簽訂的貸款～最多不可超過0.5%，簽訂貸款６年後才轉到另一家銀行，最多不可超過0.25%.
如果是2003年4/27~2007年12月: 補償金最多不可超過0.5%.
如果是2003年4/27日之前簽訂的貸款契約: 補償金最多不可超過1%.
８） ＊＊＊重點條款：在沒有發生以下情況之前，銀行不可以向法院申請扣押房產以及要求警察驅逐(Desahucio)：
- 在貸款客戶總貸款年限的前半段：如未達12期還款未支付，或是欠款未達本金的３％．
- 在貸款客戶總貸款年限的下半段：如未達15期還款未支付，或是欠款未達本金的７％．
- 另外還規定最高逾期未付款的罰款利率不能高於３％．
９） 允許銀行有操作空間：這一條規定銀行不可以強制貸款者，除了貸款以外還強制貸款者一起購買這家銀行的其他金融商品 (注意!!!你如果不跟貸款銀行購買房屋保險或貸款生命壽險…..etc但你可以跟其他壽險公司購買，雖然法律沒有要求一定要買, 但現實生活中,如果你沒有這兩項保險, 通常沒有銀行會貸款給你!)
但是允許銀行將兩種選項（Bonificada有優惠 y No Bonificada沒優惠）清楚列出來給客戶做比較，再讓客戶自己決定要不要選擇跟貸款一起購買其他金融商品（這一部份的詳細內容在上一篇文章的下半部有特別提到，並做出不同利率方式如浮動／固定／混合）的比較．
10）使用外幣申請貸款的客戶，可以隨時要求轉換為以歐元計價的貸款，並且銀行需要在FEIN文件中就註明如果匯率波動超過20%及以上，貸款債務會如何增加．除此之外，銀行還需要定期通知外幣貸款客戶其外幣債務兌換成歐元的債務是多少．
好了，以上幾點就是2019年6月份開始生效的新貸款法，對於我們一般消費者來說，比較重要的幾個重點，希望對於有意願在西班牙買房的大家有所幫助，可以在決定背負20~30年的房屋貸款時，未來想要詢問與銀行打交道時，知道有哪些重點是需要詢問清楚的！
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歡迎邀稿，如要轉載請告知：emilychangtw34@gmail.com
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在這個專題裡面, 想要跟大家分享艾蜜莉大嬸我在西班牙從2010年到2016年左右,如何在西班牙地中海Alicante購置與投資兩間房產的經驗, 並與大家分享關於西班牙房地產類的一些相關知識
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