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西班牙參議院於2023年5月17通過的新住房法Ley de la vivienda 2023規定了甚麼?
更新於 發佈於 閱讀時間約 19 分鐘
住房問題（房產價格或是房屋租賃價格高不可及）幾乎是全世界大部份國家的青壯世代所遭遇到的問題，只是有的比較嚴重，有的比較輕微而已，有些政府積極想要解決問題，有的政府反而繼續利用賣地增加財政收入而長年推高房價～
西班牙的這一屆政府在Covid疫情結束之後，大約在2021年底左右就已經在內閣裡面推出相關提案（Proyecto de Ley），但是１年多以來在跟所有政黨協商的時候總是無法達成共識，因此一直難產．結果最近因為５月底的自治區政府與鄉鎮市政府選舉即將到來，於是西班牙中央聯合執政的２個政黨聯合幾個左派政黨，在眾議院於４月27日以176票贊成，167票反對，1票棄權的情況下通過．然後前幾天在05月17日的時候，在參議院（Senado）以134票贊成，117票反對，1票棄權的情況下，通過了新的住房法 Ley de la Vivienda 2023 ，並且已經在5月25日公告於中央的官方布告欄（BOE）: 法律第12/2023號 Por el derecho a la vivienda.
要看得懂這個新法的內容，最好先了解：
- 中央與自治區政府在住房房產這一塊的權限劃分：根據西班牙憲法第148條規定，直接有關住房房產興建（例如核發執照與監督.....etc）與買賣（例如徵收買賣過戶或房屋地價稅款.....etc）的立法與執行的權限，是屬於各自治區政府的．除了一項被認定為非直接相關的，那就屬於中央政府可以插手的，也就是＂房屋租賃＂，而且西班牙沿用已久且規範最完善的 ＂城市租賃法Ley Arrendamiento Urbano（Ley 29/1994）＂是在1994年制訂的....
- 西班牙好幾屆政府歷年來的不當政策（幾乎沒有興建【社會住宅】，社宅數量在歐洲國家屬於吊車尾）
- 因為觀光公寓的高租房收益率而有大量私人房產公司或大小業主投入此市場：在Covid之前，在許多著名觀光旅遊城市，除了大型的觀光旅遊公司在經營旅遊公寓（Apartamento Turistico），連許多小業主也寧願將自己的第二房或第三房拿來經營旅遊公寓以獲取更高額的報酬．因此長租型的公寓（１年以上）也就僧多粥少，水漲船高～疫情之後，西班牙的觀光旅遊業回溫，再加上烏克蘭戰爭，許多烏克蘭與俄羅斯跟東歐移民來到西班牙，因此許多大城市在疫情之前的租房買房的緊張情況就又回來了．
- 西班牙人的平均收入與房價或租金不成比例.......而累積至現在的種種住房問題.....（有興趣知道更多內容的人，請參閱大嬸臉書粉絲頁5月11日的文章）
根據西班牙國家統計局（INE）的數據，2022年西班牙全職勞工的 【平均未稅月薪資Salario medio bruto】 為2086.8歐元. 然而最普遍以及【最多勞工領取的年薪資（Salario frecuente）】卻是18.480歐元（除以12個月的月薪資為1.540歐元）
而這些領取最普遍收入的勞工，往往需要將其35%-40%的收入拿來繳租金或房貸（西班牙各銀行貸款利率約在3.5%-4.5%左右），如果是住在大城市的話，這個百分比就更誇張了.....
進入這篇文章的正題之前，大嬸先來多介紹幾個西班牙的房產數據，再來介紹這個新的住房法Ley de la vivienda 2023，到底有哪些重點？最後面再提供大嬸同時作為 「房東」 與 「房客」 的個人看法．．．．
Ａ）西班牙有多少空屋？根據西班牙國家統計局（INE）在2011年收集的數據（從此之後沒有再公布新的數據）整個西班牙約有340萬的空屋，其中有80%擁有完好可住人的條件．但是58%是分布在人口不到5萬人的村落....
B）根據西班牙房地產協會與經濟機構於2023年的估計，目前約還有94萬6千戶空屋．大部分只要重新整修就可住人．
C）西班牙財經報紙CincoDias在2021年的一項統計數據指出，在西班牙擁有超過10間，甚至超過50間房產的【大業主】，有29萬人之多．17個自治區裡面最多【大業主】的地方，在南部安達魯西亞自治區，其次為加泰隆尼亞自治區，第三名為瓦倫西亞自治區...
Ｄ）據去年一份Fotocasa找房網的統計，西班牙18歲以上的成人人口裡面有61%擁有房產，這裡面又有79%只擁有１套房產，17%擁有2套房產（其中有10%的業主擁有一間空屋），4%擁有3套或以上的房產（約23%的業主擁有1個或多個空屋）....
E）根據西班牙官方統計局（INE）在今年2023年２月份的統計，西班牙總共有305.136個觀光房產（公寓或平房或別墅）相比去年同期上漲了16,4%．
Ｆ）根據西班牙國家統計局（INE）2021年的數據，對比2011年的時候（淺橘色）西班牙的家庭在2021年有將近15,9%的居住方式為租房型式，75,2%的家庭則是擁有自己的住家（10,7%為遺產或贈與房／38.1%為已經無貸款的自有房產／26,4%為尚有貸款的自有房產）.
但是如果以人口數量多寡的區域來做統計，則人口超過５萬的城市，家庭以租房的型式則高達22,8%
Ｇ）而全國平均每平方米的租金上漲幅度從2016年（8歐元/m2）到2022年（11,3歐元/m2），上漲了約41%．
- 以巴塞隆納市的Eixample區的租金為例子，今年４月份平均每平方米的租金為20歐元，比去年同期增加了25%.....以大嬸居住的Alicante市的海邊Playa San Juan這一區為例，今年４月份的平均每平方米租金為11,3歐元，比去年同期上漲19,2%~~~
H）歐洲銀行的房屋貸款利率，通常是參考歐洲央行的Euribor，自從2022年４月份開始不再是０且開始上漲之後，今年4月份已經來到3,757%，因此買房利率與每月還款金額上升幅度變大，也讓能夠有能力買房的人或想要買房的人大幅減少～
看完以上數據之後，下面我們來看看西班牙國會剛通過的新法規Ley 12/2023規定了哪些重點
中央政府擬定的這套立法立意良善，為了能夠讓居住在全西班牙領土上的人民能夠如西班牙憲法第47條的規定，人民有權享受舒適與足夠空間之居所......因此這套法律特別是要為了在市場機制下難以獲得適合住房的年輕人與弱勢群體而制定，以及為了促進在最接近實際情況下不論是城市或鄉村都能擁有合理的房產與租賃價格．這套法律提供工具法規以確保＂房屋＂的功能性，安全性，普遍性與宜居性，以保障居住者的尊嚴和健康．．．．etc
但是這套法律真的能夠幫助緩解西班牙許多大城市租房價格買賣房價高漲的問題嗎？
＊租金價格規定＊
１）＊＊＊目前所有已經出租的房產，在2023年需要調漲房租時，調漲幅度不能超過2%，在2024年需要調整房租時，調漲幅度不能超過3%．2025年的調漲幅度則會有新的參考指數（將由國家統計局INE研究之後於2024年年底之前公告），所以不再是以IPC＂生活消費物價指數＂為參考調整房租的指標．
２）自治區政府與鄉鎮市政府，可以界定轄下哪些區域為【緊張區域Zona Tensionada】，以便對這些區域的租金價格設定限制．尤其是如果符合以下其中一個條件，即可認定為【緊張區域】：
Ａ）該區的平均租金成本超過該區的家庭平均收入的30%．(假設某一地區的家庭平均收入為1800歐元/月，而平均該區域的租金為540歐元/月或以上，那麼該地區則可被地方政府列為【緊張區域】）
Ｂ）房產購買價格或是房屋租金的漲幅百分比，對比這５年的CPI（政府公告的生活消費物價指數）漲幅，高出３個百分點.
然而在這些被定義為【緊張區域】的地方，法令通過之後的＂新出租房產＂的租賃價格會受到限制，而且取決於出租的業主是否為【大業主Gran Tenedor】?
那麼這個法律又如何定義【大業主Gran Tenedor】？
如果一個公司（法人）或是一個自然人擁有10間房產或以上（不包含車庫與儲藏室），或者單一房產超過1500m2 ．
Or 一個公司（法人）或是一個自然人在同一個城鎮的＂緊張區域＂擁有５間房產或以上．即是＂大業主Gran Tenedor＂．
３）此法律公告之後才出租的新房屋，如果是在【緊張區域】，且房東為【大業主】，則房租價格必須受到規範（緊張區域的新房租之規範價格由自治區政府與鄉鎮市政府決定）
＊如果房屋不在緊張區域，則不論是大業主或小業主，可依照自由市場的價格出租．
４）例外：在【緊張區域】裡面，如果滿足以下２個條件，則在簽訂新房租合約時，其房租價格可以比前一個房租合約價格調漲最多到10%：
Ａ）此房產在過去２年內有重新翻修使得能夠節約能源至少30%．或改善進入大樓或房屋的方式（為殘障人士）
Ｂ）房產租賃合約期限為10年，或是允許租客可以在相同條款與條件下，將租約期限延長到10年或更久時間．
＊給小業主的繳稅優惠獎勵＊
５）對於小業主的個人綜合所得稅（IRPF）優惠辦法（2024年1月1日開始生效／2025年報稅時可獲得的優惠）：
Ａ）高達90%的繳稅優惠：在【緊張區域】，如果相較於前一個租房合約的價格，新合約價格願意下降５％．（例如業主將前一個合約的房租800歐元/月下降了5%，成為760歐元/月，則一年的房租收入減去可報銷的費用之後，假設淨收入為6.384歐元，則這套法律所給予的90%報稅優惠，需要報稅的金額只要638歐元）
Ｂ）高達70%的繳稅優惠：在【緊張區域】，如果願意出租給18~35歲的青壯年，或是願意提供政府作為社會住宅．
Ｃ）高達60%的繳稅優惠：在簽訂新房屋租賃合約之前的２年內，業主有對此房產重新翻修過而且能夠「節約能源至少30%以上」．或改善進出大樓或房屋的方式（例如方便殘障人士進入）．
＊空屋罰款＊
６）此法案公告之後，如果有業主擁有空房而且沒有確切原因可以解釋，為何其空屋狀態維持了２年，則該地市政府可以收取空屋稅（為原房屋稅IBI的稅率增加50%），如果超過２年以上，則以原房屋稅IBI增加最多到150% ．
＊房租付款方式＊
７）新法律公告後，房租付款必須要以銀行轉帳方式，不可使用現金支付，除非其中一方沒有銀行帳戶或是無法使用電子支付方式．
＊房屋仲介傭金支付與其他重要規定＊
８）經由房屋仲介完成租賃簽約的傭金，將只能由【房東業主】支付，房客不需要支付．
９）業主也不可將稅費或小區物業費轉嫁給【房客】．
10）先前允許房東與房客雙方可以在租賃合約裡面自訂特別條款，就算是違反1994年的（Ley de Arrendamiento Urbano 城市租賃法）裡面的規定也沒關係，現在新通過的法令則禁止房東與房客雙方訂定違反城市租賃法的特別條款．
11）凡是在公家土地上建造的【社會保障住宅】，至少30年不可變更此名目，業主在此年限內無權販賣．
12）自治區政府應該訂定相關的社會住房調解機制及住房替代方案的法律．
13）中央政府認可自治區政府能夠使用【國家住房計劃資金】，或通過「社會租金補貼」或「任何其他政策」以安置弱勢群體，為面臨被驅逐風險的人提供住房替代方案．
＊驅逐房客的規定＊
（也是讓最多人詬病的一個環節）
14）要驅逐房客時，業主原告必須證明該房產是否為房客的長住居所，原告同時必須在公家房產登記處申請證明（Certificado de Registro de Propiedad）以示證明自己是否為法律認定的【大業主】．如果原告是【大業主】，必須由原告向主管機關要求證明，房客是否符合官方所認定的經濟與社會弱勢群體．
15）如果原告要驅逐的對象屬於弱勢群體，則業主向官方機構提出控告之前，必須要先經過庭外和解與調解的程序與事實．
16）進入司法程序之後，就會由相關公家行政與司法機關，決定是否驅逐房客以及如果要驅逐必須事先通知日期與時間．
17）大業主為自然人的時候，暫停驅逐的時間可以延長到２個月讓公家機關有時間可以為經濟弱勢的房客找尋替代方案，如果大業主是法人的時候，暫停驅逐的時間可以延長為４個月．
18）無法償還銀行貸款的驅逐條件跟上面一樣，銀行如果沒有先進行庭外和解與調解的程序，不可對此房屋進行房屋拍賣．
以上大致上是西班牙剛出台公告的新法律Ley 12/2023的重要內容，西班牙政府除了出台這套新法規以外，為了增加公共住宅的房屋供應量，以及幫助青少年與弱勢群體，還有哪些措施?
１）西班牙總理已經責令【交通．運輸與城市議程部】（Ministerio de Transportes,Movilidad y Agenda Urbana）向 【國防部】（Ministerio de Defensa）購買其分布在全國各地但沒有在使用的土地共825萬平方米．再由成立於1981年屬於國有的 【公有土地管理公司】 Entidad Pública Empresarial de Suelo）在34個鄉鎮市興建2萬戶社會住宅 ．在此之前已經在國防部的土地上興建有15.957戶社宅．
２）透過ICO【國有信用貸款機構】（Instituto Crédito Oficial ）挹注40億歐元給願意蓋社會住宅的公立或私立營建商，興建43.000戶以低價出租並且租賃年限至少50年的社宅．
３）將讓【SAREB】在全國釋出＂5萬戶住宅＂供作社會住宅使用：其中21.000戶以便宜價格賣給自治區政府作為社宅使用（9.000戶已經可以賣出，1.200戶必須要等待施工完畢）／有14.000戶可住人的房屋能夠用在出租給貧困家庭．／15.000戶將準備在SAREB的土地上興建（恐怕也要2-3年才可能完成，而且在SAREB手上的房子通常是在地點比較偏僻的城市邊緣或是鄉下地方，對於解決一般人想要居住在大城市的需求不能解燃眉之急）
什麼是【SAREB】？
2008年西班牙剛發生房產泡沫經濟危機．當時剛連任執政的左派PSOE總理與執政團隊，無法力挽狂瀾也無法收拾多年累積下來以房產帶動GDP的爛攤子，因此在2011年被國會倒閣提早下台，換右派PP黨上台，當時美國自己也身受重傷，歐洲（尤其是歐洲５豬）更是哀號遍野，希望歐盟來救救，當時在歐盟主政的是德國鐵娘子梅克爾，所以要求需要被救濟的國家必須實行樽節政策（砍預算），因此西班牙右派政府當時砍的是被執政當局認為只會花錢不會賺錢的公立教育，醫療，勞工權益，公共社會住宅 ，養老金.....etc
2012年，PP黨執政的中央政府決定要拯救這些銀行，讓所有因為蓋房子或是房產借貸而有壞帳或是呆帳的銀行們，將這些壞帳或呆帳從銀行總帳面上劃撥出來到新成立的壞帳銀行 【SAREB】全名叫 【銀行資產重組之資產管理公司】（Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria）
４）中央的【青年租房補助】：年齡介於18-35歲，有工作但收入沒有達到官方補助指標IPREM的3倍（2023年IRPEM為600歐元）則可申請每月租房補助250歐元，可連續２年申請補助．各自治區政府可以依據此標準再提供其他的補助措施．
５）中央的【低收入戶的租房補助】：個人收入不到IPREM的3倍／家庭人口數超過５人或家庭成員有殘障人士，其家庭收入不到IPREM的４倍／家庭擁有超過５個孩子以上或家庭份子有超過３級以上殘障人士，其家庭收入不到IPREM的５倍．可申請租房補助達每月租金的40%．各自治區政府可以依據此標準再提供其他的補助措施．
下面來看看大嬸我既是【房東】也是【房客】對於這套法律的看法：
- 如果單純作為【房客】，我覺得這是一套對於保障「經濟與社會弱勢群體」，「18-35歲的年輕人」甚至「一般租客」比較積極的法律．立意良善但是感覺是為了選舉日期的迫近而在眾議院與參議院強勢快速通過．
- 作為一個【房東】我認為想要緩解大城市年年飆漲的房租，以及期望有更多業主釋出更多的房產來做長期租賃房而非觀光房，並不應該在【驅逐房客】這一大項的規定裡面太過於保護弱勢群體的房客，而且將中央政府與地方政府早就應該提供給弱勢群體有房居住的社會責任，轉嫁給一般業主（雖然法律裡面規定的是擁有10套房產以上或是在緊張區域擁有５套房產以上的大業主），反而使得租房市場的數量更加縮減．
- 唯一的好處反而可能是讓更多的大業主決定將手中多餘的房產或空屋Listing到房產買賣市場，可選擇的房產物件一多，或許可以讓大城市的房屋買賣價格往下降.....
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在這個專題裡面, 想要跟大家分享艾蜜莉大嬸我在西班牙從2010年到2016年左右,如何在西班牙地中海Alicante購置與投資兩間房產的經驗, 並與大家分享關於西班牙房地產類的一些相關知識
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