JD漫談房地產的選擇與房仲交涉術(上)
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JD漫談房地產的選擇與房仲交涉術(上)

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2021-08-17|閱讀時間約 2 分鐘
說到房地產,大家都知道有很多不同的選擇,舉凡
商用不動產,如辦公室等。
自住不動產,如透天、大樓、公寓、套房等。

JD在一開始想買房地產的時候,是以想當房東為出發點,進一步找尋合適的物件。
只是說只有一百萬,可以先問問看自己以下的問題?
一、若以皆能順利貸款8成的狀況來評估的話,100萬為頭期款,則能買到500萬左右的房子。
二、每個月所收的房租,是否可以攤還房貸本息。
三、租客是想要以3人(含以上)的小家庭為主?還是個人(單身或有伴侶)為主?
四、物件是否需要修繕?或購置家具家電呢?
五、出租是想透過仲介?還是可以自己來呢?
六、物件所在地理位置為何?是否有商圈、或交通便利、或學區、或工業區、或科學園區、或精密園區、或軟體園區等有利因素呢?
七、物件的大樓管理委員會是否認真在管理呢?每年皆能有盈餘產生呢?
八、物件的年份是否太老呢?
九、物件的大樓屬性是家庭房型(3房2廳1衛以上)為主?還是套房為主呢?
十、預計可以忍受多久時間回收所付出之成本呢?
大概羅列出以上的問題之後,JD後來以以上問題來分析,如下所示:
一、不將100萬全數當做頭期款,而是留六成的現金,當做緊急預備金。
二、當時每個月的房貸指數型利率只有0.96%左右,依銀行所公佈的一年期定存利率來滾動調整。若是貸款40萬,則可以買到約200萬的房子。每個月的本息會落在約3900多元左右。
三、套房相對比較單純,只要管理好該房客或他(她)的伴侶即可。
四、物件現況最好不用大修,基本的家具家電都有更好。
五、想自己來出租,省下仲介費。不過,此舉就需要自己帶看及刊登租屋廣告。
六、想以自己最熟悉的逢甲商圈為鎖定目標。(為什麼呢?容JD下次有記得,再分享)
七、這個問題就要請仲介幫忙了,一般來說,大社區的財源都會比較充足,但是需要維修保養的公設也會比較多一點,所以,算是相對的。
八、以10年上下的大樓物件為主。
九、大樓物件以混合式房型為主。
十、預計14年內回收所有已付租金為可接受之範圍。
最後,JD以大樓的套房來當做最終鎖定的方案。
好啦,說到這邊,文章也太長了,怕傷害到大家的眼睛,房仲交涉術就待下回分曉。
套房一隅
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職場的現實與冷暖,衝擊不了想穩定的心,但卻無法框住想財富自由且心靈成長的自己。
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慢賺,顧名思義,就是以時間換取空間,賺取薪水以外的被動收入。 哲學,博大精深,並非三言兩語,就可以述明。 慢賺的哲學,就是要用淺顯易懂的數字與表格,來與大家分享,如何用時間來換取被動收入。
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