「預售屋」炒作法｜房產資訊
更新於 2024/10/20閱讀時間約 4 分鐘
預售屋很多人會認為低於市價或可以低於市價很多，這已經是老舊觀念
無論是自住或投資這都是大家都期望的事情，這在過往是有機會的，但由於現在的網路透明化，這樣的的機會也變少，讓我們就來聊聊這件事，並非不可能。
現在預售屋會有建商自行販售和代銷公司二個類型，多少會有一些出入，對於有意願購屋，現場可做詢問或者在網路上做些功課。畢竟有聲譽的建商和商譽很好的代銷公司，品牌形象就是他們賺錢的利基點，是不可動搖的，好商譽好公司，質量就會比較安心，還沒看見成品，靠著模型賣屋，訴求的就是信譽，就像信用貸款，信用好沒有抵押品，依然可以貸款出高金額。
在紅單開出還未實際簽約前，所謂的紅單，就是已經確定購買你所選擇的單位戶預定並繳交訂金，這時就會開出針對於屬於你的紅單，在未簽訂合約之前，紅單是有保留此戶單位購買權，值得注意的是一個單位卻可以多開，因為你看上的單位戶他人也會有機會中意，在簽約之前所會面臨到的事情，必須要知道
網路實價登入
對於買家，無論是看到廣告還是是機緣巧合進入預售展示間，大部分都要做的的事，查詢週圍附近屋價價格，https://lvr.land.moi.gov.tw/
這是內政部實價登入查詢網，當然還有其他網站自行公告的實價網站可供產考，就是為何現在屋價不好談，甚至會有行銷人員拿著這樣的紀錄來告訴你，這週圍就是這個價格是合理的，來堵住你的殺價空間，購屋者心裡要有準備，甚至你準備抱錢就是要去大砍價格，這件事將會是你最大的阻礙。
再者，網路會有因購屋者邀約組團，在網路邀約甚麼地區，某個建案，有意購買或已經購買者，邀約加LINE組成組群，造成價格透明化，這也會是你的利基。
建商的建屋風險
預售屋最大的問題就是無法看到成品，在建屋過程中，建商發現必須改變格局或基於安全還是總總其他問題，(就不細訴)。
有規模的大型預售屋案，建案期從二年到五年不等，中間比如水泥漲價，鋼筋調漲，時間差所出現的物價波動，一批建屋的物材，一邊賣，一邊蓋，可降低成本，所以物料這次訂購和下次訂購產生價差成本，導致建屋成本增加，這會讓買家價格不易砍價，像疫情這段間，鋼筋漲到我個人是覺得離譜，建商必須自行吸收，這樣的風險值也會是販售預售屋時價格不下來的原因，但這樣的空間，要看購屋者入場時機，假設建案銷售不好，不得已需要降價，甚至賠錢販售，這是購屋者入場的好時間點，然而商家也會用這樣的假消息，來增加人潮，或者找人進到LINE群組，宣稱為保留戶購買者，來擾亂價格或者來推薦不好銷售想要先銷售的戶區。
操作性手法
有些會有建商保留戶，宣稱是已賣出，為何會有保留戶，廠商認為成屋後價格可以再往上抬，因此保留戶就是預計蓋好後再銷售，保留戶會被用來引導購屋者認為此建案搶購很強手，下手要快。
再來是用價格差來吸引購屋者，比如：梁柱大，裝潢不好閃避、西曬、受風面……等等之類、同建案同樣8樓，右邊每坪多個2萬，左邊少個2萬，30坪就差60萬，左右邊一比價相隔120萬，想要便宜的就會買左邊，而且你會認為便宜了很多，透過話速不讓殺價，這樣上述的屋型希望快速被銷售出去，更能快速成長銷售比例，按比例收成的代銷公司，這是有利的。
很多操作性手法五花八門，不細論只要查過時價登入，彈性有多少心裡有底數，要勇敢開口，就會有機會，價格是訂死的，但心法是彈性的，有誰不願錢花少一點。應該要注意的是過去曾經預售屋的紅單炒作事件新聞，雖然現在已經沒有此類事件，但還是要預防，紅單還有可能不只你一人擁有。寧願不購買也不要成為炒作的韭菜被割。
以上所訴的想對關係
有意購買預售屋，甚至已經付訂拿取紅單，在還未簽約前的猶豫期，請快速做功課，上面所說雖然不是很全面，但也是二面刃
對於建商或者代銷公司總有讓你少砍價售屋出去的本事，二面刃就是要明白賣屋有他們的手法，但是你知道就是降低你被阻礙你在談價格時的心理建設，結果你被說服了，合約簽訂想要再低價點購屋就變成空談。
空屋率這麼高為何房屋還要蓋，對建商來說，他們就是靠這個行業在賺錢養員工，能不蓋嗎？所以只要不賠錢還能賺一點，就會脫手，如果你能明白這是建商的無奈點，那你還要不出個價錢讓他好脫手嗎？到達購屋的談價要談的是成交價，並非漫天亂砍價，被認為是來亂的，就算真的想購屋，銷售人員已經不想理你，結果就是不給殺價，最後你也討不到便宜。
最後叮嚀，預售屋就是還未蓋好的成屋，簽訂合約時，務必看好合約內容，透過合約語言，比如：不可驗屋交屋或通知交屋時日起就交屋成立等等，務必要注意，若有手寫或修改的特別字樣，要特別注意，帶回家再研究清楚，最好是先上網看過何謂制式合約，清楚大致合約內容，尤其是第一次買屋新手。
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
在這篇文章中，我們將深入探討販售預售屋的流程，尤其是委託房仲的方式。文章將涵蓋仲介費用的計算、所需文件、銷售價格的提供以及與買方的協商流程。透過這些建議，讀者能夠更清楚瞭解在販售預售屋時需要注意的事項，避免在交易中遇到困難。
本文探討預售屋中的「客變」概念，包括客變的定義、流程、優勢及常見問題。客變讓買家能在建設期間根據自身需求調整空間格局、水電配置等，從而減少未來的裝修費用。瞭解客變的注意事項及時間限制，將有助於買家更有效地規劃未來居住空間。文中提供詳細的客變流程及可能影響因素，幫助屋主作出明智的決策。
辛苦努力工作，許多人為了就是一圓心中那個最符合自己「家」的嚮往。
在房價居高不下的年代，大多的房子想要入手，需要一定的門檻，並還有許多複雜的貸款流程要進行；這時，付款相對輕鬆的「預售屋」，就成為了許多人的購屋首選。
預售屋本身具有付款方式輕鬆、可依照自己想要的格局彈性客變，並且又是全新一手屋。
存了很久的錢，終於決定要買房了，很多人會選擇購買預售屋，原因是預售屋的分期付款壓力較低，議價空間比較有彈性，最吸引人的大概就是「客變」了吧!客變能省下後續不少裝修費用。那客變是什麼?進行客變時有哪些應該注意的事項呢?
客變是什麼?
「客變」顧名思義就是「客戶變更」，也就是在房屋未完成前，變更格局
預售屋客變通常是指建商提供的隔間或裝潢設備做調整，是指預售屋在興建過程中可以依照屋主需求客製化變更的過程。而毛胚屋意思是建商無隔間格局但是已完成灌漿，呈現上是最原始的水泥裸露狀態，也就是毛胚屋是指建商只提供基本結構，內部不含裝修的建築狀態。
『預售屋興建期只有45%跟35%的房地合一稅率』
朋友創業需要200萬資金，想賣掉兩年前買的台中北屯預售屋，要如何設定要賣的價格呢 ?
☆購買時間為110年10月25日，原購買價格是926萬，如果要實拿200萬，基本上價差大概都要抓到300萬了，以賣價1250萬試算，稅金占了至少100萬，112
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