預售屋 客變是什麼?宜蘭【預售屋 客變】費用、設計師選擇、流程你需要知道的事!

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預售屋是什麼?客變又是什麼呢?買了預售屋後,我們會遇到哪些事情,需要經歷哪些流程呢?同時,我們在購買預售屋時需要注意哪些事項呢?

我們曾買過預售屋,並陪伴業主走過這個流程,但由於預售屋從買賣到交屋再到室內設計等方面涉及的事情很多,因此在此只針對新手容易遇到的客變問題進行討論。未來,我們也會補充如何選擇室內設計師、新成屋驗屋以及需要注意的設計細節等相關資訊,或者留言告訴我們你還想知道什麼!讓我們現在就從預售屋的客變問題開始了解吧!

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1.預售屋是什麼?我會遇到甚麼流程?

預售屋是什麼:

預售屋是指建商銷售的建築物尚未取得「使用執照」,通常尚未完工或正在建造中。由於預售屋尚未完工,因此可以進行部分的空間修改,也因此需要客變服務。

在預售屋的付款概念上,類似於「投資」,買家不需要一次性支付全部金額,而是在建商完成的各個階段,例如蓋到幾樓、結構體完成等時才需要進行付款。對於手頭現金有限的人而言,這是一個有吸引力的購房方式。然而,由於近年來爛尾樓的問題頻繁發生,建商的信譽與資歷更需要小心謹慎。如果建商是住宅消保會旗下的住保業者,那就會更保障了!

你會遇到甚麼流程:

(1) 簽署合約

當你確定要購買預售屋時,你需要和建商簽署買賣合約。建商會告知你各個階段需要支付的費用比例、使用的部分建材、各項工程保固、平面圖等相關事項,並告知開工時間。

(2) 客戶變更規劃(俗稱的客變)

當建商開始動工前,會公布客戶變更的時間,你可以拿到自己的戶別圖後進行修改,再和建商簽署變更合約。

(3) 驗房

當建築物完工並取得使用執照後,建商會聯繫買家確認房屋狀況。因為大部分的人都不是專業人士也沒有相關儀器,所以他們大多會委託驗房公司確認房屋狀況,並告知建商需要修復的問題。

(4) 交屋

當驗房完成並且修復問題沒有問題後,買家才需要支付尾款,與建商進行交屋。

(5) 室內設計、裝潢

如果你希望機能更完善或室內裝修更有品味,那麼室內設計就能幫助你處理這些事項。

(6) 入住

搬入自己的家具,開始與新的房子共處。

2.客變可以變什麼?不能變什麼?

客變的規定因建商而異,但如果你重視風水,可能會特別在意廁所、廚房和陽台的位置。因此,在購買預售屋前最好先確認建商的客變規定,以免將來無法變更這些空間的設計。另外,有些建案不提供客變的選項,因此在簽合約前最好詢問清楚,避免不必要的困擾。

以下就先列幾個常見可變與不可變的項目:

可以變的項目:

  1. 房屋格局:如果你的格局原本是四房兩廳,你想變成三房兩廳,在不變動結構牆、各戶外牆的狀況下因該都是可以變的,反之想從四房變成五房也是可以,但室內的尺寸、大小就要自己拿捏了。
  2. 水電配置:最常見的就是開關、插座的增加、減少、換位置、增加迴路等,都可以依據需要調整,但電箱位置給不給改就不一定了。
  3. 建材設備:預售屋下訂後與建商在簽約時應該都會看到建商給的一些標準配備,如廚具、衛浴設備、地板等,這些如果你不喜歡也可以退掉。

基本上這些可以退的東西都有個原則是,退料不退工,就是只退材料錢,你自己之後要再做一樣的東西回來一定會比較貴,但如果你確定這些東西用不到,先退掉也會省不少之後會耗費的拆除費用。

不能變的項目:

  1. 影響建築外觀的項目:如窗戶、陽台這些會影響建築外觀基本上都沒辦法改,至於大門位置需要看建商。
  2. 管道間:指的是廁所的中一個給管道走的空間,這個一改也會影響其他樓層,所以也多不給改。
  3. 牽涉到給排水、瓦斯位置的空間:這樣的空間就如廁所、廚房、陽台等。因為這些也可能會影響其他樓層。
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3.客變自己來還是找設計師?找設計師費用多少?

如果你一開始就想請室內設計師做室內設計,盡早讓設計師處理客變,就可以省下拆除和後續變更的費用!

但如果你還沒確定或還沒找到設計師,那就要考慮你的居住複雜度,例如越多人住、越複雜的功能需求、有老人或小孩等因素,這樣的複雜度能不能被自己評估清楚,並將需求清楚呈現在圖面上告訴建商,就要看自己的能力了!

基本上,以宜蘭為例,客變的費用一般在每坪1000元至1500元之間,不同地區的價格也有所不同。以黑崧空間為例,我們的費用是每坪1500元,如果含室內設計,費用就可以抵折。

4.時間怎麼抓?何時要找建商?何時找設計師?

每個建案的客變時間點都不太一樣,但建商都會給出開始時間和截止時間。基本上建商一公布這些時間,就要積極地跟建商要AutoCAD的圖檔,包括平面圖和水電圖。有些建商可能不會主動提供或提供的資料不夠完整,所以要主動向建商要圖檔,才不會連累到自己的權益。

就設計師的部分而言,如果已經確定要找設計師的話,有些網路文章的觀點是買完房子再找設計師,但我們認為,如果是為了自住,最好在買房之前就先找設計師進行討論。因為即便是簽署房屋買賣合約和格局改變,都有可能存在一些爭議。如果真的還沒有找到設計師,又想要請設計師處理客變,最好在客變截止期前的兩個月就開始找設計師,並開始溝通和釐清需要。

5.設計師如何幫助你客變?流程會怎麼走?

當你已經準備好建商給你的平面圖、水電圖等文件後,接著就可以去找設計師了。以我們公司為例,你會經歷以下的流程,但是各公司的流程和規定可能會有所不同。

  1. 免費諮詢,討論你的主要需求。
  2. 簽訂客戶變更合約。
  3. 填寫空間使用劇本。
  4. 提供平面配置圖和水電圖的提案。
  5. 調整平面圖並確認所有圖面。
  6. 陪同客戶與建商進行變更洽談。

免費諮詢的目的是讓設計師了解客戶的主要生活習慣、風水考量和特殊需求等等。不同於一般室內設計案,客戶變更經費較少。如果你還沒有確定要請這間設計公司做室內設計,在簽約前的初步規劃階段,不同公司所提供的服務規模可能不盡相同,而我們會提供過往的規劃案例供你參考。

當你進入設計階段時,我們會幫助你完成專屬於你的空間使用劇本,以釐清你的需求,並且協助你發現可能出現的使用問題。

完成空間使用劇本後,我們會提供所需的圖面,例如水電燈俱圖、水電開關迴路圖、水電插座圖、弱電圖、給排水圖、隔間尺寸放樣圖、隔間材質圖、天花板圖、地坪分割材質圖、消防設備圖等等。

這些圖面會根據客戶的需求進行調整,討論次數通常為2至3次,最終確認後,我們會陪同客戶與建商確認變更項目。

6.客變的結論、心得和一些注意的地方提醒!

真心的建議,如果已經決定要做室內設計,那就用這個標準去選擇客變的設計師吧,因為客變階段是為室內設計做準備的關鍵時期,這樣做真的能省下很多拆除、施工的費用。

同時,設計師也不要隨意更換,因為設計師的討論是有脈絡的。像是我們黑崧空間會協助你完成專屬於你的空間使用劇本,釐清你的需求和你沒有想到的使用問題。這些東西套用到室內設計後也會非常有幫助!

有些業主在還沒有確定設計師之前會選擇退掉建商所附的所有東西,然後再請設計師統一設計。但這種方式比較像豪宅的操作方式,因為建商安裝這些建材的量比我們還多,所以一定會比一般設計師請工班安裝來得更便宜。這樣的選擇就要看你的需求了!

如果你需要客變,歡迎點擊下方的連結諮詢我們,並將這篇文章分享給你的朋友們,特別是那些正在考慮購買或剛買完預售屋的人喔!

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