預售屋 客變是什麼？宜蘭【預售屋 客變】費用、設計師選擇、流程你需要知道的事！
2023/04/29閱讀時間約 7 分鐘
預售屋是什麼？客變又是什麼呢？買了預售屋後，我們會遇到哪些事情，需要經歷哪些流程呢？同時，我們在購買預售屋時需要注意哪些事項呢？
我們曾買過預售屋，並陪伴業主走過這個流程，但由於預售屋從買賣到交屋再到室內設計等方面涉及的事情很多，因此在此只針對新手容易遇到的客變問題進行討論。未來，我們也會補充如何選擇室內設計師、新成屋驗屋以及需要注意的設計細節等相關資訊，或者留言告訴我們你還想知道什麼！讓我們現在就從預售屋的客變問題開始了解吧！
原文連結（最新更新）
1.預售屋是什麼？我會遇到甚麼流程？
預售屋是什麼：
預售屋是指建商銷售的建築物尚未取得「使用執照」，通常尚未完工或正在建造中。由於預售屋尚未完工，因此可以進行部分的空間修改，也因此需要客變服務。
在預售屋的付款概念上，類似於「投資」，買家不需要一次性支付全部金額，而是在建商完成的各個階段，例如蓋到幾樓、結構體完成等時才需要進行付款。對於手頭現金有限的人而言，這是一個有吸引力的購房方式。然而，由於近年來爛尾樓的問題頻繁發生，建商的信譽與資歷更需要小心謹慎。如果建商是住宅消保會旗下的住保業者，那就會更保障了！
你會遇到甚麼流程：
(1) 簽署合約
當你確定要購買預售屋時，你需要和建商簽署買賣合約。建商會告知你各個階段需要支付的費用比例、使用的部分建材、各項工程保固、平面圖等相關事項，並告知開工時間。
(2) 客戶變更規劃（俗稱的客變）
當建商開始動工前，會公布客戶變更的時間，你可以拿到自己的戶別圖後進行修改，再和建商簽署變更合約。
(3) 驗房
當建築物完工並取得使用執照後，建商會聯繫買家確認房屋狀況。因為大部分的人都不是專業人士也沒有相關儀器，所以他們大多會委託驗房公司確認房屋狀況，並告知建商需要修復的問題。
(4) 交屋
當驗房完成並且修復問題沒有問題後，買家才需要支付尾款，與建商進行交屋。
(5) 室內設計、裝潢
如果你希望機能更完善或室內裝修更有品味，那麼室內設計就能幫助你處理這些事項。
(6) 入住
搬入自己的家具，開始與新的房子共處。
2.客變可以變什麼？不能變什麼？
客變的規定因建商而異，但如果你重視風水，可能會特別在意廁所、廚房和陽台的位置。因此，在購買預售屋前最好先確認建商的客變規定，以免將來無法變更這些空間的設計。另外，有些建案不提供客變的選項，因此在簽合約前最好詢問清楚，避免不必要的困擾。
以下就先列幾個常見可變與不可變的項目：
可以變的項目：
- 房屋格局：如果你的格局原本是四房兩廳，你想變成三房兩廳，在不變動結構牆、各戶外牆的狀況下因該都是可以變的，反之想從四房變成五房也是可以，但室內的尺寸、大小就要自己拿捏了。
- 水電配置：最常見的就是開關、插座的增加、減少、換位置、增加迴路等，都可以依據需要調整，但電箱位置給不給改就不一定了。
- 建材設備：預售屋下訂後與建商在簽約時應該都會看到建商給的一些標準配備，如廚具、衛浴設備、地板等，這些如果你不喜歡也可以退掉。
基本上這些可以退的東西都有個原則是，退料不退工，就是只退材料錢，你自己之後要再做一樣的東西回來一定會比較貴，但如果你確定這些東西用不到，先退掉也會省不少之後會耗費的拆除費用。
不能變的項目：
- 影響建築外觀的項目：如窗戶、陽台這些會影響建築外觀基本上都沒辦法改，至於大門位置需要看建商。
- 管道間：指的是廁所的中一個給管道走的空間，這個一改也會影響其他樓層，所以也多不給改。
- 牽涉到給排水、瓦斯位置的空間：這樣的空間就如廁所、廚房、陽台等。因為這些也可能會影響其他樓層。
3.客變自己來還是找設計師？找設計師費用多少？
如果你一開始就想請室內設計師做室內設計，盡早讓設計師處理客變，就可以省下拆除和後續變更的費用！
但如果你還沒確定或還沒找到設計師，那就要考慮你的居住複雜度，例如越多人住、越複雜的功能需求、有老人或小孩等因素，這樣的複雜度能不能被自己評估清楚，並將需求清楚呈現在圖面上告訴建商，就要看自己的能力了！
基本上，以宜蘭為例，客變的費用一般在每坪1000元至1500元之間，不同地區的價格也有所不同。以黑崧空間為例，我們的費用是每坪1500元，如果含室內設計，費用就可以抵折。
4.時間怎麼抓？何時要找建商？何時找設計師？
每個建案的客變時間點都不太一樣，但建商都會給出開始時間和截止時間。基本上建商一公布這些時間，就要積極地跟建商要AutoCAD的圖檔，包括平面圖和水電圖。有些建商可能不會主動提供或提供的資料不夠完整，所以要主動向建商要圖檔，才不會連累到自己的權益。
就設計師的部分而言，如果已經確定要找設計師的話，有些網路文章的觀點是買完房子再找設計師，但我們認為，如果是為了自住，最好在買房之前就先找設計師進行討論。因為即便是簽署房屋買賣合約和格局改變，都有可能存在一些爭議。如果真的還沒有找到設計師，又想要請設計師處理客變，最好在客變截止期前的兩個月就開始找設計師，並開始溝通和釐清需要。
5.設計師如何幫助你客變？流程會怎麼走？
當你已經準備好建商給你的平面圖、水電圖等文件後，接著就可以去找設計師了。以我們公司為例，你會經歷以下的流程，但是各公司的流程和規定可能會有所不同。
- 免費諮詢，討論你的主要需求。
- 簽訂客戶變更合約。
- 填寫空間使用劇本。
- 提供平面配置圖和水電圖的提案。
- 調整平面圖並確認所有圖面。
- 陪同客戶與建商進行變更洽談。
免費諮詢的目的是讓設計師了解客戶的主要生活習慣、風水考量和特殊需求等等。不同於一般室內設計案，客戶變更經費較少。如果你還沒有確定要請這間設計公司做室內設計，在簽約前的初步規劃階段，不同公司所提供的服務規模可能不盡相同，而我們會提供過往的規劃案例供你參考。
當你進入設計階段時，我們會幫助你完成專屬於你的空間使用劇本，以釐清你的需求，並且協助你發現可能出現的使用問題。
完成空間使用劇本後，我們會提供所需的圖面，例如水電燈俱圖、水電開關迴路圖、水電插座圖、弱電圖、給排水圖、隔間尺寸放樣圖、隔間材質圖、天花板圖、地坪分割材質圖、消防設備圖等等。
這些圖面會根據客戶的需求進行調整，討論次數通常為2至3次，最終確認後，我們會陪同客戶與建商確認變更項目。
6.客變的結論、心得和一些注意的地方提醒！
真心的建議，如果已經決定要做室內設計，那就用這個標準去選擇客變的設計師吧，因為客變階段是為室內設計做準備的關鍵時期，這樣做真的能省下很多拆除、施工的費用。
同時，設計師也不要隨意更換，因為設計師的討論是有脈絡的。像是我們黑崧空間會協助你完成專屬於你的空間使用劇本，釐清你的需求和你沒有想到的使用問題。這些東西套用到室內設計後也會非常有幫助！
有些業主在還沒有確定設計師之前會選擇退掉建商所附的所有東西，然後再請設計師統一設計。但這種方式比較像豪宅的操作方式，因為建商安裝這些建材的量比我們還多，所以一定會比一般設計師請工班安裝來得更便宜。這樣的選擇就要看你的需求了！
如果你需要客變，歡迎點擊下方的連結諮詢我們，並將這篇文章分享給你的朋友們，特別是那些正在考慮購買或剛買完預售屋的人喔！
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