預售屋好神祕?根本買不起?

2021/11/09閱讀時間約 5 分鐘
  一直想分享一些跟房地產相關的一些觀察,但總覺得好像想說的話很多卻不知從何說起,想了想,我自己小時候假日的家庭活動,就是跟著爸媽去各個銷售中心走走看看,每次看到樣品屋中的小孩房,就好羨慕、好想住!長大後,誤打誤撞地進入了相關產業,自己的買房之路也跌跌撞撞,也不知不覺地就對不動產有了更多認識!在幫助一些朋友瞭解買賣房屋相關的資訊後,漸漸萌生了分享自身經驗,跟大家交流的想法!今天,就先從大家日常中最常接觸到但卻又不是那麼熟悉的預售屋來說起吧!
  你的生活中隨處可接觸到各種建案,不管是從電視或網路新聞不時跳出的廣告、報章雜誌的跨業大篇幅廣告業配文等,讓你感受一下建案周遭環境與氛圍、看看社區中的模擬視覺圖像,或是透過一些標題或主題讓你對於建案的產品主軸有深刻的印象;在路上也常常可以看到舉牌的人員或大型看板,指引你一路抵達銷售中心現場。

這麼多建案,我到底要怎麼挑?

  如果你不是抱著想要湊熱鬧的心情,是真的有想要購屋,首先,你必須先檢視自己的需求與條件,問看看自己以下的問題:

1.想要買房子的主要理由 - 自住、投資、置產,還是其他原因?

  不同的購買原因,選擇的方向就不一樣了;尤其對於想要自住的人,很多時候坊間的各種教戰守則,就不一定適合你了!每個人對於「家」的需求與想像都不同,你覺得離捷運站近很方便,但他可能覺得捷運站周圍很吵雜;你想要離工作的地方近一些,他可能為了孩子想住好學區......每個人的需求與理想百百種,當然,要找到一間所有條件都完全符合的方屋,基本上是不可能的!如果你是想要自住,但又覺得好像投資置產也不錯呀,走進銷售中心或仲介場子,你就很容易因為一些不重要但是吸引人的理由而做了不適合自己的選擇!我自己年輕氣盛的時候就曾經犯下這樣的錯誤......所以,在開始看房找房前,或是你正在剛開始接觸的階段,你一定要先釐清自己買房的真正目的。

2.手上的籌碼有多少?

  這是非常關鍵,也是大家常常因為對於預售案的付款方式不了解而無法精算的部分!一般我們常聽到「自備款30%」,當我們看到建案的價格,試算30%,立刻就放棄了!因為,我們手邊沒有這麼多現金呀!!!!如果你現在面對是即將完工或是已經完工的建案,那上述的狀況的確就是你會遇到的情境;但如果你現在看的是一個剛開始開賣的新建案,對於資金的評估,可能就要用另外的角度思考!
  一般預售屋的付款方式會分為兩個階段:建築物新建階段及完工交屋階段,合約款項主要會分為訂金、簽約金、開工款、工程進度款(不同建案期數不同)、銀行貸款、交屋款,付款的時間點分別為:
  • 訂金、簽約金、開工款:由於預售屋必須在取得建造執照後才能夠開始銷售,因此,通常在簽約時就必須支付此三筆款項,通常佔房屋買賣總價的12%~15%左右。
  • 工程進度款:在你購買的社區施工期間,隨著工程進度,按階段支付款項;這個部分的金額,大約就是自備款30%扣除前面提到的訂金、簽約金與開工款,房屋買賣總價的15%~18%。整個施工期間依照社區的規模,從開工至完工交屋,大約可以抓3、4年左右,因此,此部分的款項會依照進度在這段期間內陸續支付給建商。
  • 銀行貸款:此筆款項主要就是建商假設你會貸款的金額,如果你確實需要貸款,那這筆款項就會在辦理產權移轉登記完成之後支付;至於你不想貸款,或是銀行核貸的金額不如預期,這筆款項就會有不同的支付方式,這部份很多小細節,改天再跟大家詳細分享囉!
  • 交屋保留款:顧名思義就是產權移轉完成且驗屋完成,正式點交房屋給你的時候才支付的一筆款項;這一筆款項通常建商會在合約中跟你約定一個固定的金額。
  瞭解了預售屋的付款方式後,我們就可以知道,基本上你要考慮的就是:
  • 我手上有多少可動用的資金是簽約時可以馬上支付出去的?
  • 未來三年內,每一年你有多少的準備金可以用來支付工程進度款?
  • 以自己每月的收入狀況,未來交屋後,你能夠負擔的貸款利息及還款金額大概落在哪邊?
  回答了以上問題,你就能夠比較清楚自己可負擔的總價大概落在什麼區間了!

3.想要什麼樣的房子?列出心目中在意的條件並作排序

  根據自己想要買房子的目的,大概列出心中在意的條件,從周遭環境、社區規劃、室內格局、價格與付款表......等,在正式去看房之前,強烈建議你先做這個功課!當你走進銷售中心時,你很容易就會被現場的氛圍或銷售人員給你的很多「建議」給影響了判斷;而你深知會有這樣的事情,所以你也會上網到處查評價、查攻略,但這些都只是讓你參考、「別人」的想法,畢竟,預售屋不像一般中古屋看得到、摸得到;因此,建議你在看房前就先做好這個小功課,邊看房可以邊調整,才能真正找到自己滿意的房子!
  做好了這些準備之後,你就可以開始去找尋自己理想的那一間房了!當然,這只是一個開始,過程中還有很多「眉角」要注意!接下來會陸續跟大家分享這些眉眉角角,也希望大家如果有什麼想討論的可以回饋給我唷!
⚾【JellinaC~潔莉娜】⚾
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