2021年澳洲物業市場報告有咩啟示，投資後市該如何選擇

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許多朋友提到去年澳洲各地的樓市表現良好，許多熱門城市都錄得雙位數升幅，因而產生兩個問題，一是澳洲今年還會繼續上年的表現嗎?二是如果投資澳洲應投資哪裡，是否集中在人口密度較高的各州首府城市?我們一起看看CoreLogic最新的澳洲物業市場報告，可能會有所啟示。

CoreLogic 早前發布的澳洲季度區域市場更新顯示，澳洲 25 個最大的非首府城市地區繼續實現前所未有的樓價增長。在截至 2022 年1月的12個月裡，24 個地區的獨立屋實現了兩位數的年度增長率，其中 18 個地區的增幅超過了 20%。在截至 2022 年 1 月的一年中，全澳非首府城市的住宅價值中位數增長了 26.1%，超過了同期首府城市的21.3% 的增長率。

CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen表示，這種上升趨勢已經保持了接近兩年的時間，關於後市的表現及是否可持續上升的問題變得越來越人關注。「房地產市場的任何轉變都很難把握時機。一般來說，首府城市和其他地區的樓價下滑更為常見，但兩個市場的表現是大致同步的。例如，在整個自 2010年起10年間，首府城市和其他區域住宅市場的表現之間，似乎有 3 到 6 個月的滯後關係。如果這種關係仍存在，按目前的表現，首府城市住宅市場在 2021 年 4 月達到增長率的峰值，可按假設而推斷其他區域的住宅市場增長率將在 2021 年末10月開始放緩。」

「去年年底的獨特之處在於這種模式有所變化。在悉尼、墨爾本和首都領地(Australian Capital Territory)在因疫情平復而解封的背景下，其他區域價格增長反而在年底加速，而首府城市的住宅價格增長繼續放緩。這在兩個市場之間造成了不同尋常的分歧，在截至今年1月份的近三個月中，澳洲其他非首府城市的樓價增長加速至 6.3%。而儘管最近樓市表現良好，但我預計澳洲其他非首府城市的增長率將在今年年初開始放緩」Owen女士總結道。

Owen女士表示，非首府城市住宅市場也無可避免地受經濟力量的影響，在周邊地區更易負擔及熱門地區樓價持續升溫的情況下，非首府城市住宅市場可能還有一些增長空間，但預計最終將會有極少地區可以接下來的幾年裡避免下滑。

在截至 2022年1月的過去12 個月內，新南威爾士州南部高地Southern Highlands和 Shoalhaven SA4 的獨立屋樓價年度增長率全澳最高，為 38.2%，其次是昆士蘭的黃金海岸（36.3%）和陽光海岸（35.4%）。湯斯維爾(Townsville)地區的獨立屋樓價年度增長率最低，為 7.8%。

而公寓單位市場內，塔斯曼尼亞的朗塞斯頓和東北地區的樓價在此期間增長了 33.9%，為全澳最高的。昆士蘭的陽光海岸地區以 31.1% 的漲幅位居第二，而班伯里Bunbury(WA) 是唯一一個在截至 2022 年 1 月的 12 個月內樓價下跌的市場 (-8.3%)，昆士蘭的Mackay –Isaac – Whitsunday地區的增長微乎其微（0.9%）。

「在核心地區住宅的可負擔能力偏低及利率走高的情況下，積極的州際人口流動趨勢可能對這些非首府但受歡迎的地區起到了推動作用。截至去年9月的3個月內的悉尼、墨爾本和首都領地的人口流動和住房交易活動的情況都可反映出。當時正值封城後的解封時期。而其他地區的樓價此前受益於社交距離限制的放鬆，這提高了買家的興趣和州際人口流動的激增，這種情況可能會在2021年的最後幾個月持續到新的一年。」

該報告還分析了 319 個地方政府區域 (LGAs) 的獨立屋和公寓單位的數據。其中，在截至 2022 年 1 月的 12 個月中，除了兩個 LGA（昆士蘭州的Cassowary Coast和西澳州的班伯里）之外，其他所有地區的樓價中位數均有所增加。

新南威爾士州北海岸的Byron Shire的獨立屋中位數全澳最高，為 1,838,286 澳元（+30.2%），而位於悉尼以南 90 公里的Kiama LGA 的獨立屋漲幅最大，達到 43.9%，中位數為 1,633,086澳元.

許多地區的銷售日數和發展商的折扣率仍然緊張，反映出強勁的買家需求持續超過物業庫存水平。

房屋銷售最快的地區是陽光海岸(Qld)，截至 2022 年1月的12個月內，該地區的銷售日數中位數為 15 天。緊隨其後的是朗塞斯頓和東北部(Tas)、黃金海岸(Qld) 和Toowoomba (Qld)，銷售日數中位數為 16 天。而在數據的另一端，New England and North West（NSW）的房屋需要大約 53 天才能出售。

Owen女士說，市場仍然看好昆士蘭州東南部，但她警告說，由於可負擔性高的優勢和貸款可用性已經減弱，許多地區不太可能重現 2021 年的增長率。

「這些地區樓價的關鍵驅動因素將歸結為更高的利率和負擔能力限制，這與首府城市的住宅市場的情況背道而馳。其他地區還有一個額外的因素需要應對，那就是回歸正常的可能性，以及雇主可能會在未來幾年陸續回歸實體辦公室作為優先事項，而這此因素都使買家重新考慮靠近首府的居住選擇。 不過與Omicron 變種的情況相比，這種情況似乎不太可能發生，也使更久後才會發生，這在許多方面強化了這場持續的健康危機，澳洲人會優先考慮他們目前的住房需求，以符合他們想要的生活方式。」

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