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最新-東協馬來西亞房市解讀 2022/2

2022/02/05閱讀時間約 8 分鐘
近兩年台灣疫情控制得當,強勁的需求與熱錢返台,加上半導體等出口貿易旺盛,推升台灣經濟發展,股市與房市都強強滾!反觀位在東協的馬來西亞受疫情影響,多次全國性封城,百業待舉,房市狀況出現供需失衡、價格跌落等現象。二年過去了,現在的狀況如何呢?本文就現況做分析,並做出幾點預測,協助投資人判斷。
大馬在2020/3月第一次行動管制令(MCO)時,市場交易量對比前一年大跌41.65%,後半年交易狀況雖漸回復51.33%,2021H1疫情反覆影響(最高單日染疫人數2.5萬人)交易量再度較前半年下滑30.69%。以下幾個關鍵數據看房地產走勢:

一、現況

1.疫情影響經濟的最壞狀況已過

  馬來西亞經濟研究院(MIER)發布經濟展望報告預測2021年馬國GDP可成長3.7%,已較去年2020年-5.6%回神。而該機構對2022年成長預估為+5.8%,亦看好2023年經濟成長率預計將介於5.5%至6%。

2.房地產指數保持低位

  依據馬來西亞國家房地產資訊中心(NAPIC)統計2021H1的房屋價格指數,第二、三季由於受到去年中疫情再次升溫影響,指數均為負值,顯示房屋價格相較表中2016-2019的高成長後確實在下滑。
房屋價格指數自2016高點後成長漸緩,近一年負成長(資料來源:NAPIC)
  從PropertyGuru(本地前三大房地產入口網站之一)揭露的價格與供應指數來看,近年在房屋銷售上的供應樹增高近三倍,但價格並未有大幅度增長。可見市場供應仍高於需求的狀況越見高漲。
房屋市場指數2021Q4-房屋開價與供應數量(資料來源:PropertyGuru)

3.交易量創近年新低

  在二手房交易部分,NAPIC公布1-3季成交量與價,成交量為20.1萬間(成交總額為980億令吉),以此推估2021全年度交易量約為26.8萬間,為近十年來最低(2016-19每年平均約32萬間,2020為29.5萬)。
2大馬房地產市場2021Q1-3量與價(資料來源:NAPIC)

4.未售出房產數量持續增加

  筆者認為在大馬房地產市場最嚴重的問題還是在新房的滯銷房產持續增加,目前官方數字未售出是6.5萬戶,但筆者這幾年在當地觀察,此數字大部分是政府未有清楚揭露、定義不明確導致滯銷房產統計不正確。筆者就幾個統計加總,個人認為全國滯銷房產數至2022Q1約為20萬戶以上,若以每年新屋成交約1.5-2萬戶的進度推進,往後要十年都不蓋新房才有可能將現有房產去化殆盡(此為筆者個人推算,不代表官方統計結果)。
大馬2021上半年為售出房產共6.5萬戶(資料來源:NAPIC)

5.酒店式公寓未售出量第一名柔佛

  特別提酒店式公寓,因為過去十年台灣人赴大馬購置房產,主要區域集中在吉隆坡市中心(KLCC、Mont Kiara)、柔佛(伊斯干達特區)、檳城等區域,近期購置產品類別多為商業地、酒店式公寓(service apartment)為主。
  從統計數字看來,酒店公寓滯銷狀況以柔佛州的數量最多、吉隆坡次之。若以總價帶來看,外國人在大部分區域有限購100萬以上房屋的限制,目前超過百萬令吉的滯銷房產數比例為23%,此數量要去化,除了本地經濟實力的增強外,適度降低外國人購買門檻、引入外資(人才)入住大馬,才能陸續解決滯銷問題。
滯銷房產數統計(資料來源:NAPIC)

二、在地房市第一手觀察:

1.第二劑疫苗施打達率8成,第三劑也超過3成

  疫苗施打狀況持續推進,至2/4止雖每日確診仍有7000+案例,相比之前每日二萬+已逐步趨緩,且有流感化趨勢。更正常的作息、製造業能不停工將使經濟逐步回復,有利於經濟及房地產市場復甦。

2.買方看房數增加,買賣方認知差異拉近

  實地訪談本地多位經驗老道的仲介人員,發現自去年第四季起,買方數逐步增加(平均買方數增加五成以上),客戶也願意實際走出來看屋,自然增加市場的交易機會。
  政府政策在今年罕見的未持續政策支持房地產市場,如未延長HOC、本國人交易取消資本利得(RPGT)政策也未見延長。由此可見政府對房市的穩定度是有一定信心,也讓當地民眾(買方)不再抱持價格會更低而不看、不出價,或許反而是件好事,能更快拉近買賣方對於價格認知的差距,加速成交。
疫情正常後,自住及投資需求都回到市場找好物件

3.吉隆坡市中心租金下滑20-30%

  租金在大馬本地由於沒有相關統計數據可以參考,僅能以當地各仲介回報之租賃成交狀況來分析。2020-21兩年疫情使許多企業暫停外國專才入馬就職,有許多既有外派人士也返回自己國家防疫,使吉隆坡市中心的需求大量減少。封國封城也讓旅遊房產(AIRBNB)需求降至冰點(如吉隆坡及柔佛)。前述商務及旅遊需求大減,供應遠大於需求的狀況下,市中心的租金下滑至少20-30%,降租還不一定找得到租客承租,此狀況使部分屋主“降價求租”,使中心的租金價格因此下滑。
建議屋主可短期降低租金,善用合約可變動的彈性,先租掉、中長期再調升價格。

三、2022預測/觀察重點

1.全球疫情仍是關注重點

 這點市面上分析已夠,我跳過-_-。

2.邊境開放狀況,商旅及觀光回流,投資才能陸續展開

  至2022/2/5止,政府並未釋出鬆綁觀光客進入旅遊的風向。近期鄰近國家如泰國、菲律賓等,皆已放寬施打二劑疫苗後入境免隔離等措施,鼓勵外國觀光客入境消費。大馬國家復甦協會理事長、也是前國家首相慕尤丁自上個月起即向政府建議“逐步開放國境”,目前國門僅開放給“商務旅客”入境。
  有賣過房、買過房的應該都知道,沒有“實體看房”基本上不會買房,故若政府能陸續開放國境,開始有海外旅客入境大馬,逐漸國內外都習慣在疫情狀況下移動,等實際有買方進入到大馬後,市中心的房產才有可能因為外國人回流而再次啟動。
KLCC一向是外國人居住首選

3.投資東協成為趨勢,大馬是東協中心點

  近年區域經濟火紅的RECP(區域全面經濟夥伴協定)、CPTPP(跨太平洋夥伴協定)等,馬來西亞在這其中都是一個絕佳的中心點,也是各國搶進大馬從事製造、高科技等重要因素。
  馬來西亞人口數雖不像鄰國印尼、菲律賓過億以上人口(大馬約3300萬人),不過狹帶其高素質人才(教育程度高、多國語言-英文中文馬來文),且相對土地、人力成本可控,基建也相對其他發展中鄰國要強,這幾年一直都是外資青睞的東協中心,相信當疫情和緩後,投資東協、投資大馬會再次火紅。

4.政治短期問題不大,但大馬需留意停滯性通膨

Believe it or not,我認為大馬政治目前算是穩定了,因為又回到過去一黨獨大的局面。只要在這兩年期間,政黨間的利益能談得攏、分配得宜,政治應該不會像三年前那樣大變動,這對經濟穩定來講非常重要。
安聯(Allianz)報告,針對馬來西亞明年投資展望進行分析,提及變種病毒、供應鏈問題對市場的影響,並認為大馬金融市場最大的疑慮仍是停滯性通膨。在經濟重啟配合政策刺激下,需求方面強勁回溫;缺工缺料加上物流瓶頸卻導致供給端難以滿足潛在需求。

5.未來大馬房價不跌反漲

  全球塞港問題在年底前預計難有效緩解,加上缺工缺料,以及土地價格持續高漲,讓大馬房地產價格難以真正“大跌”。這兩年雖然市場交易量持續下滑,但在外國人購買的重鎮如吉隆坡KLCC及Mont Kiara區域,大部分屋主在不缺資金的狀況下holding power 極強,只要不賣、價格就可以撐住不跌!
雖然交易量大跌,但房價僅小跌,少數房屋低價出售。若2022本地經濟能如預期成長,不要有太黑的天鵝來攪局,相信房價會逐步回到上升軌道。

總結:

大馬房市仍在復甦,不是好的賣點、卻是不錯的買點。若你已是屋主,建議持續整理屋子(保持好賣相)、降低一些價格,有需要用合約去調整短期較低的租金。若你是買方,慢慢看、用力議價,對的地點超合理的價格可以考慮進場

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十年以上房產經驗,曾任上市地產公司總經理室經理,規劃數百家分店服務流程,2015外派、移居馬來西亞吉隆坡開業,在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,第一線掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
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