買樓是最好的投資？（三）實際用途角度

筆者曾經聽過「自住買樓，一定無錯！因為個個都要住，所以買樓是最好的投資。」這種講法，究竟從實際用途來看，又是如何？

1）自住是必定的需要

每個家庭都需要有一個安樂窩，與其長期交租，不如供樓。因為，供樓代表實際的住屋支出就是供樓的利息。在現時低息環境，遠遠比租金開支為低。同時，自住用途的物業享受稅收上的優惠，購買的成本相對較低。

對家庭理財來說，是正確的看法，只是需要留意負擔能力，避免購買負擔不起的物業則可。負擔能力的意思不是指壓力測試，而是指能否平衡並同時滿足其他理財目標，例如醫療保障，子女教育，退休策劃，以至供養父母等等。如果因為購買物業而沒有資源規劃其餘的人生目標，甚至影響日常生活，就代表你打算購買的物業已經超出你的負擔能力了。

可是，對投資而言，就沒有這樣簡單。影響投資表現的其中一個重要因素是樓價，而樓價是市場少數的成交的反映，畢竟絕大部份的物業都不會交易。例如，2021年二手住宅註冊量錄60,144宗，而私人住宅數目高達121萬，代表少於5%的物業在2021年交易過。我們需要考慮的不是個人家庭的理財決定，更是結婚率，出生率，移民流出或流入等等整體社會的宏觀數據。為何需要考慮？是因為以自住是必定需要的邏輯而言，結婚需要搬離父母，及小朋友出生需要更大的居住空間是強力的誘因。如果社會上結婚及出生率約高，理應更多人自住，引發需求導致價格上升。如果社會上結婚及出生率下降，則需求減少導致新成交的價格下跌，導致樓價下跌。

2）子女未來成家立業的預備

除了以上描述的即時實際需求，既結婚生育等，更有為未來準備的需求。如早前情感角度文章的分享，為子女買樓者在傳媒的標題大多是「慈父/慈母為子女上車」。他們可以分為以下兩類：一，基於人生理財規劃，為子女未來預備安樂窩，是真實自住需求的延伸，像古代女兒出生為女兒釀製女兒紅一樣，他們希望下一代使用而非為了升值而做。二，預期未來樓價升值，擔心子女將來負擔有壓力，想提前以較低成本買給子女。注意，儘管行為一樣，出發點完全不同。第一類人以需求為本，價格升跌無關重要；而第二類人以樓價升值為前提，出發點並不一樣。市場氣氛好，我們很難區分，相反，市場氣氛差，則第二類人基本消失。

3）希望有質素的生活

有家庭希望透過裝修或改裝家居，享受他們理想的生活，買樓自然可以隨心所欲地改動間隔，又或者特別喜歡山景海景園景等景觀坐向，買了就不怕業主收回自住或加租而被逼遷了。（當然作為租客，只要業主同意，租樓都可以裝修啦，但畢竟屬於少數。）

總結：在實際用途角度，對家庭來說買自住物業是重要的理財目標，值得妥善規劃。但是，對投資而言，則不一定帶來好處或回報。為何有些發達地區的樓價長期下跌？正正是以整體社會來計算，以上自住物業的需求，隨著人口流出，出生率減低等種種原因而下跌。位處鐵鏽帶的城市底特律，就是最好的例子。所以，買樓是最好的投資？不應該是肯定句，而應該是疑問句。

參考資料：
https://www.hk01.com/地產樓市/619276/差估署-去年空置私樓高達5-23萬伙-大埔區冠絕全港空置率11​

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