買樓是最好的投資?(四)流動性角度

閱讀時間約 3 分鐘
任何資產配置以及投資,必須要考慮流動性(Liquidity)風險。究竟從流動性的角度,買樓是否最好的投資呢?

1)流動性會影響買入時或出售時價格

最直接的看法,就是成交量。擁有物業出租或曾經出售物業的朋友,很容易便能感同身受:當整體物業市場氣氛悲觀,交投量不高的時候,心中理想的「市價」也未必能達到。資產的成交價格,就是賣家及買家同時願意買賣的價格。但是,如果市場缺乏買家及賣家,自然就只能夠按更高的價錢買入,或更低的價錢賣出。因此,投資物業,需要看當地市場的二手成交量是否充足。某些地區,因為用家或投資者需求旺盛,交投活躍;相反,某些地區則交投疏落,容易「有價無市」。只看一手發展商賣價的升幅,絕對反映不到真實的狀況。

更重要的是,如果以買樓作為有目標,而且提取時間明確的投資,例如子女教育或退休等,便更不能忽略這種流動性風險帶來的傷害。讀書的學費不能延遲,但一直無人睇樓,那又如何是好?相對地,在股票或債券市場,哪怕出現市場崩盤的情況,最多割價套現,也不容易出現這種無人承接,動彈不得的景況。(除非是投資了被制裁的俄羅斯債券吧)銀行流動性更高的資產,例如儲蓄保單及存款,就沒有這種風險了。

「財不入急門」,就最能生動地形容流動性的影響。

2)不動產的政策風險

不同國家及地區,對物業尤其是住宅物業的規管以及稅收都非常嚴厲,事關住宅價格以及租金會影響民生,民意,以至選票。而這些規管,並非一成不變,而是會隨著社會的動態以及貧富懸殊的差距而變動。在某些地區,例如內地,更會出現限購限售等規管。這些政策風險,並非純粹影響價格,更是在一段時間之後會影響投資者是否能成功出售。關於為何住宅物業會吸引高稅政策的詳細解析,請參考下一篇文章:買樓是最好的投資?(五)稅務角度

3)不容易轉移

物業是不動產,稅收是跟隨當地的法規。如果將來需要改變資產配置比例,一則交易成本甚高,二則一旦該地區的投資環境及經濟預期情況有變,就不容易出售調配。如果在家族傳承的角度考慮,事情只會更複雜。例如,如何把三層物業平均分配給兩名子女?又或者子女在海外發展,持有物業的稅務成本可能遠超想像。又或者因為海外身份需要繳納遺產稅,又可以如何調配?
相對而言,哪怕投資於物業市場的房地產信託基金(REIT),由於其金融資產屬性,容易購入,出售,轉移及持有。因此,對普通的投資者來說,直接持有物業的流動性風險更高。

4)買賣的技巧及時機

任何事情都有危有機。以上的流動性分析,看似不利,實際卻只是對沒有專業財務策劃師協助的普通家庭不利。由於以上的流動性缺失,物業市場容易出現「錯價」的機會,而不被市場機制馬上修補。例如:因為結婚,生兒育女,或市場情緒追價而必須買入的買家,或因為教育經費,移民,離婚,退休,重病等事情而必須賣出的賣家。如果在投資市場要面對的主要對手是專業的金融機構,物業市場面對的主要對手就只是普通的個人。只要我們在理財規劃中沒有犯錯,例如教育和退休能夠提前利用合適的儲蓄保單及年金規劃,利用保險保障重病出現的醫療開支等,便可以耐心等待時機,不在市場暢旺時出手,投資表現就能夠更勝一籌。不過,如果要做到則必須下苦工,絕不輕鬆。因為真相是,物業投資不只是投資,絕對是一盤事業經營,才能成功。

利用物業流動性稀缺的特性賺錢,是零和遊戲,你贏則必然對方輸,無法避免。如果你考慮的是真實持有物業的回報,可以參考:買樓是最好的投資?(二)投資角度

所以,從流動性的角度,買樓是雙面刃。有能力駕馭的話絕對讓你回報增加,相反則會在零和遊戲中蒙受損失。

延伸閱讀:買樓是最好的投資系列

一)情感角度
二)投資角度
三)實際用途角度
四)流動性角度
五)稅務角度
六)抵押融資角度
這個是不少華人社會的迷思,今日為大家客觀分析,究竟這句說話,是對是錯?
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每個家庭都需要有一個安樂窩,與其長期交租,不如供樓。因為,供樓代表實際的住屋支出就是供樓的利息。在現時低息環境,遠遠比租金開支為低。同時,自住用途的物業享受稅收上的優惠,購買的成本相對較低。 對家庭理財來說,是正確的看法,只是需要留意負擔能力,避免購買負擔不起的物業則可。負擔能力的意思不是指壓力測
上一篇文章分享了情感角度,今次分享投資角度,究竟買樓是否最好的投資。 首先,我們要了解物業的本質。有看筆者文章的朋友,相信都留意到,我喜歡了解事物的本質來看事情,因此這樣可以幫助你更貼近現實,做出正確的決定。為何一層樓值錢?如果沒有清晰的理解,自然會很容易受市場的雜音,傳媒以及代理的影響了。
亞洲社會,由於地理原因,促使農業文明起源於黃河流域,文明傳播及擴展至整個亞洲。尤其在近代以前,中國境內廣大的平原使有實力的政府能夠統一容易管治整個地域。農業文明,故名思義,土地是重要的資本。西歐由於地理關係,可耕作的廣大土地並不多,自大航海時代(約500年前)開始,更以海上貿易為根基,進而發展至工業
每個家庭都需要有一個安樂窩,與其長期交租,不如供樓。因為,供樓代表實際的住屋支出就是供樓的利息。在現時低息環境,遠遠比租金開支為低。同時,自住用途的物業享受稅收上的優惠,購買的成本相對較低。 對家庭理財來說,是正確的看法,只是需要留意負擔能力,避免購買負擔不起的物業則可。負擔能力的意思不是指壓力測
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