買樓是最好的投資？（五）稅務角度
2022/05/15閱讀時間約 5 分鐘
來到左右樓價的一個重要角度：稅務角度。今日就為大家分析一下，你能夠看到的住宅物業稅，以及你看不到的住宅物業稅。
1）高地價政策底下的間接稅
香港稅制簡單，是全球數一數二的低稅地區。以上的標準講法，是普遍大眾的認知。稅制簡單是事實，但是，稅率低就值得研究。筆者經常提出，看事情要看事情的本質。什麼是稅？稅就是政府向市民徵收的資源。如果你長期生活在香港，需要支付日常生活消費以及住屋開支的話，其實就好像你生活在外國，成為當地稅務居民一樣，交了頗高的間接稅。讓我們來看看日常生活的開支，簡單如衣食住行：
衣服：在商場以及街上的商店，每一件衣服，究竟有多少是業主的租金呢？
食物：超級市場，街市以至餐廳，究竟有多少是交給業主的租金呢？參考一些上市公司的年報，約15%左右。但是，食物材料的價格以及員工的工資，為何會高呢？某程度上也是因為供應商及員工的成本，要計埋交給他們業主的租金。
住屋：交租或供樓，很容易理解
交通：停車場的費用是？就算是公共交通，不妨參考上市公司的年報，看看他們關於土地方面的開支，可能你也會發現驚喜。
物業的業主，甚至乎大財團的物業，最終也是向政府購買（嚴格來說是還是租）。以上環環相扣的關係，說明了香港物價高的事實，是由於政府高地價政策引致的間接稅。張五常教授曾經在1999年估算過，稅率高達52%。資料來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100099y.html
當然，以上數字只是估算，但筆者不是教授，實在無法計清究竟我們被收了多少間接稅。反正筆者一直相信，模糊的正確，比精確的錯誤更好。儘管如此，作為自住的用家，這是非常公平的，只要在香港生活便會需要被徵收。那麼作為業主，即是物業投資者，又應該如何平衡呢？
A）以香港物業收租，在海外生活
海外大部分地區並沒有實行高地價政策，因此理論上是有優勢的。不過，外國的直接稅比較高，在當地成為了稅務居民，就被當地政府直接徵收收入稅，資本增值稅，遺產稅等香港沒有的稅種。當然，如果擁有以公司持有的物業，再以信託形式受益，又會是另一個故事了。
B）以香港物業收租，在香港生活
平手的狀況，沒有優劣。
C）以海外物業收租，在香港生活
如果看懂上面寫的邏輯，這其實是最差的情況。第一，海外物業要交比較高的直接稅。第二，香港生活要交比較高的間接稅。
D）以香港物業收租，再利用物業活化，透過金融資產及保單額外增加收入，在香港或海外生活。
如上所述，成為外地稅務居民後，物業收租的租金被全球徵稅實在難以避免。不過，再利用物業活化後的金融資產收益，視乎不同的司法管轄區，透過專業人士的幫助是具備可操作的空間。
2）住宅物業為何吸引高稅及規管政策？
以下寫的，是大家都知道的直接稅。住屋是人的基本需求，在統治階層的角度來看，是民生問題。在不同體制的社會，有不同的處理方式，但殊途同歸。古時良好的土地政策會促進王朝的興盛，反之導致天下大亂，如王莽的土地改革。今天，受歡迎的土地政策會吸引選票，增加政治權力及能量，反之則導致社會不穩或在西方社會的政黨更替。住屋問題，是維持社會穩定的重點；而在今天的資本社會下，稅收是一種非常高效的調控工具，中期左右著物業市場的資金流動及成交。
因此，你會發現，在世界不同的國家及地區，住宅物業的稅項比商業或工業物業為高。例如，香港的辣招從價印花稅，適用於住宅物業；而英國的資本增值稅，住宅對比一般的資產在同一稅階下高出8%。又例如澳洲對海外買家的購買，出售或融資均有限制等等。另一邊廂在租務方面，甚至有人提出，要解決住屋問題，香港要重新推出租務管制等。更重要的是，考慮到現在世界的變化，這些趨勢不會改變。
稅務絕對影響投資回報。從稅務角度考慮，長期持有住宅比其他物業不是一個好投資。
從交易角度而言，物業也比金融資產例如股票，債券或保單有更高的稅務交易成本（於2022年，香港股票成交的印花稅是0.13%；保單繳費的保單徵費是0.1%；而首次置業的物業的從價印花稅已經可以高達4.25%，足足相差40倍）。
3）海外物業的額外稅項
在香港，物業的直接稅就是物業稅，按出租的租值減去20%的免稅額，按15%來徵收。但是，在全球範圍，事情就沒有這麼簡單。一般來說，分為三大種類的稅收：
收入稅：類似香港的物業稅，針對的是租金收入，而大部份地區會歸入當年的個人總收入計算。
資產增值稅：香港沒有的稅種，通常是根據賣出價減買入價計算，針對的是升值的得益。
遺產稅及贈與稅：它們是雙胞胎。有遺產稅的地方都會有贈與稅，針對的是傳承時的價值。英國，美國，日本等不少國家都會徵收，稅率由40%到55%不等。不過，有些沒有遺產稅的地方，例如加拿大，也有繼承視同買賣的規則，而有買賣就需要繳資產增值稅。在澳洲，海外業主繼承澳洲物業，同樣需要繳交資產增值稅。
參考資料：
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Inherited-assets-and-capital-gains-tax/Inherited-property-and-CGT/
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/what-when-someone-died/deemed-disposition-property.html
總結：在稅務角度，物業是非常重稅的資產，客觀而言並非一個好投資。
1）高地價政策底下的間接稅
香港稅制簡單，是全球數一數二的低稅地區。以上的標準講法，是普遍大眾的認知。稅制簡單是事實，但是，稅率低就值得研究。筆者經常提出，看事情要看事情的本質。什麼是稅？稅就是政府向市民徵收的資源。如果你長期生活在香港，需要支付日常生活消費以及住屋開支的話，其實就好像你生活在外國，成為當地稅務居民一樣，交了頗高的間接稅。讓我們來看看日常生活的開支，簡單如衣食住行：
衣服：在商場以及街上的商店，每一件衣服，究竟有多少是業主的租金呢？
食物：超級市場，街市以至餐廳，究竟有多少是交給業主的租金呢？參考一些上市公司的年報，約15%左右。但是，食物材料的價格以及員工的工資，為何會高呢？某程度上也是因為供應商及員工的成本，要計埋交給他們業主的租金。
住屋：交租或供樓，很容易理解
交通：停車場的費用是？就算是公共交通，不妨參考上市公司的年報，看看他們關於土地方面的開支，可能你也會發現驚喜。
物業的業主，甚至乎大財團的物業，最終也是向政府購買（嚴格來說是還是租）。以上環環相扣的關係，說明了香港物價高的事實，是由於政府高地價政策引致的間接稅。張五常教授曾經在1999年估算過，稅率高達52%。資料來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_47841af70100099y.html
當然，以上數字只是估算，但筆者不是教授，實在無法計清究竟我們被收了多少間接稅。反正筆者一直相信，模糊的正確，比精確的錯誤更好。儘管如此，作為自住的用家，這是非常公平的，只要在香港生活便會需要被徵收。那麼作為業主，即是物業投資者，又應該如何平衡呢？
A）以香港物業收租，在海外生活
海外大部分地區並沒有實行高地價政策，因此理論上是有優勢的。不過，外國的直接稅比較高，在當地成為了稅務居民，就被當地政府直接徵收收入稅，資本增值稅，遺產稅等香港沒有的稅種。當然，如果擁有以公司持有的物業，再以信託形式受益，又會是另一個故事了。
B）以香港物業收租，在香港生活
平手的狀況，沒有優劣。
C）以海外物業收租，在香港生活
如果看懂上面寫的邏輯，這其實是最差的情況。第一，海外物業要交比較高的直接稅。第二，香港生活要交比較高的間接稅。
D）以香港物業收租，再利用物業活化，透過金融資產及保單額外增加收入，在香港或海外生活。
如上所述，成為外地稅務居民後，物業收租的租金被全球徵稅實在難以避免。不過，再利用物業活化後的金融資產收益，視乎不同的司法管轄區，透過專業人士的幫助是具備可操作的空間。
2）住宅物業為何吸引高稅及規管政策？
以下寫的，是大家都知道的直接稅。住屋是人的基本需求，在統治階層的角度來看，是民生問題。在不同體制的社會，有不同的處理方式，但殊途同歸。古時良好的土地政策會促進王朝的興盛，反之導致天下大亂，如王莽的土地改革。今天，受歡迎的土地政策會吸引選票，增加政治權力及能量，反之則導致社會不穩或在西方社會的政黨更替。住屋問題，是維持社會穩定的重點；而在今天的資本社會下，稅收是一種非常高效的調控工具，中期左右著物業市場的資金流動及成交。
因此，你會發現，在世界不同的國家及地區，住宅物業的稅項比商業或工業物業為高。例如，香港的辣招從價印花稅，適用於住宅物業；而英國的資本增值稅，住宅對比一般的資產在同一稅階下高出8%。又例如澳洲對海外買家的購買，出售或融資均有限制等等。另一邊廂在租務方面，甚至有人提出，要解決住屋問題，香港要重新推出租務管制等。更重要的是，考慮到現在世界的變化，這些趨勢不會改變。
稅務絕對影響投資回報。從稅務角度考慮，長期持有住宅比其他物業不是一個好投資。
從交易角度而言，物業也比金融資產例如股票，債券或保單有更高的稅務交易成本（於2022年，香港股票成交的印花稅是0.13%；保單繳費的保單徵費是0.1%；而首次置業的物業的從價印花稅已經可以高達4.25%，足足相差40倍）。
3）海外物業的額外稅項
在香港，物業的直接稅就是物業稅，按出租的租值減去20%的免稅額，按15%來徵收。但是，在全球範圍，事情就沒有這麼簡單。一般來說，分為三大種類的稅收：
收入稅：類似香港的物業稅，針對的是租金收入，而大部份地區會歸入當年的個人總收入計算。
資產增值稅：香港沒有的稅種，通常是根據賣出價減買入價計算，針對的是升值的得益。
遺產稅及贈與稅：它們是雙胞胎。有遺產稅的地方都會有贈與稅，針對的是傳承時的價值。英國，美國，日本等不少國家都會徵收，稅率由40%到55%不等。不過，有些沒有遺產稅的地方，例如加拿大，也有繼承視同買賣的規則，而有買賣就需要繳資產增值稅。在澳洲，海外業主繼承澳洲物業，同樣需要繳交資產增值稅。
參考資料：
https://www.ato.gov.au/Individuals/Capital-gains-tax/Inherited-assets-and-capital-gains-tax/Inherited-property-and-CGT/
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/life-events/what-when-someone-died/deemed-disposition-property.html
總結：在稅務角度，物業是非常重稅的資產，客觀而言並非一個好投資。
留言0
查看全部