有持分土地 但是我想賣掉或貸款該怎麼辦?

很多人其實都有持分土地，只是有時候你甚至不知道。舉個常見的例子，一位子孫滿堂的老爺爺，過世後留下一塊大土地，但是沒指定繼承人，因此有資格繼承的所有人都繼承到了這塊地，結果高達百人，或許你根本不知道有這塊地，直到接到某叔叔或大伯打來的電話，說要去一趟銀行簽名，你才知道原來自己名下有塊地，雖然僅持分百分之一，但卻要你從台北特地跑到嘉義去簽名......。

因為在持分的情況下，不論你的持有比例多少，都必須與其他的持有人打交道，並且買賣、貸款、出租，都得經過其他持有人的同意，如果持有人少，並且好說話，對你來說就沒差，但萬一真的遇上那種，持有人有上百人，或是其他人都超刻薄的情況，你就GG了。

情況一：與親朋好友共同合資買地。

情況二：公司間共同簽訂購買契約。

情況三：與親戚共同繼承土地。

有兩種不同的持分情形，一種叫做分別共有，一種叫做公同共有，兩者在交易、貸款上有很大的區別。

分別共有：指的是土地的所有持有人，各自都有明確的持分比例，因此不論是買賣或是貸款，進行估價相對便利，並且在申請貸款時，也不需要所有的持有人同意。

公同共有：指的是土地所有持有人，沒有明確的持分比例，大家共同持有這塊地，不論買賣或貸款，都必須經過所有人同意，才能處置這塊地，限制較多。

不論你是那種持分方式，只要你是土地的所有權人，就有權利進行土地交易，但是有件很重要的事必須告訴你，那就是不論你要賣給誰，土地的其他持分人，有優先購買土地的權利。

意思是你在賣土地之前，除非其他持有人都同意，你才能賣掉，或是其他持分人打算把你那部分買下來，也必須先賣他，這是持分土地的準則。

可以啊！不論是分別共有或公同共有，都可以申請貸款，但是差別在於一個只要申請，就能貸款，另一個需要所有人同意才能貸款。

分別共有的土地申請貸款比較簡單，就是以你持有的比例計算土地價值，並且設定抵押權後就能貸款；公同共有的土地貸款就非常困難了，如果是兩人持分到還好說，如果持分人數超過５人就難辦了，因為必須要所有的持有人都同意，你才能申請土地貸款，並且需要所有人的簽名、蓋章，且需要到申請的那間銀行辦理，因此若是土地的持分狀況複雜，基本上難以申貸成功。

持分土地與一般的土地貸款，在成數與利率上一定會有差，因為持分土地較易產生糾紛，因此成數與利率相對不友善，並且申請貸款的成功機率會大幅降低。

以銀行來說，申請持分土地貸款，如果持有的比例不高、土地面積不夠大、借款人條件不夠好，那過件率超低，除非你有什麼傲人的地方，例如額外拿房子來抵押之類的。

既然向銀行申請持分貸款的條件這麼苛刻，如果是你，還會向銀行申請嗎？

其實大多數人想要貸款，第一步當然選銀行，不過前提是在你不急著用錢的時候，因為銀行審核到撥款大多需要幾周的時間，如果你急需用錢，那銀行恐怕無法滿足你，以及就算無法核貸，也需要等銀行通知，屆時也已經是２、３個星期以後的事情了。

有兩種人適合申請民間金融機構的持分土地貸款，一種是急著用錢的人，因為民間機構撥款火速，大多３天內就能拿到資金；一種是被銀行拒絕的人，畢竟你都已經被銀行拒絕了，再向其他銀行申請，結果都差不多，但是民間機構擁有寬鬆的審核機制，因此會比銀行有更大的成功機率。

銀行來說，持分土地的貸款風險較高，因此利率大約落在２％甚至３％以上，如果再根據土地種類的不同，利率還會有提高的趨勢。

民間貸款來說，若以喆方資產為例，持分土地貸款的利率，大約落在１至２％，因為不論哪種貸款，喆方資產所提供的利率都差不多，因為向民間借款的人，多為遇上困難的人，所以幫助需要的人，並提供適時的幫助，才是喆方資產存在的理由。

喆方在此慎重地告訴各位，因為實在有太多太多人被騙的案例，且被騙的金額都是萬元起跳，對原本就有資金困難的人來說太殘酷了，所以一定要跟各位報告。

有很多人認為，貸款一定要找銀行才有保障，因此就算被銀行拒絕申貸，還是想辦法要銀行接受你，那他們會找誰？答案就是代辦公司。

因為網路很方便，所以他們會在網路上找，例如某某銀行過件，然後就會出現某某銀行代書、某某銀行貸款等，這類公司都是代辦公司，然而銀行是不會接受代辦公司案件的，這些代辦公司只是為了賺你的錢，或是為了騙取個資而存在的，而實際上所謂的代辦，也就是將你的資料交給好幾間銀行亂槍打鳥，這會導致一個問題，就是你的聯徵紀錄被查的千瘡百孔。

真的有太多人被代辦公司騙錢、騙個資成為人頭帳戶，如果你真的急用錢，還是先向親朋好友求助，或者找喆方替你把關吧！

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