看不到實體的房子要怎麼買 ? 看預售屋的親身經驗總整理 ! 〈2022房屋心得全紀錄EP.2〉
2022/06/19閱讀時間約 19 分鐘
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房屋心得邁入第二篇 ! 其實打這種文章還挺辛苦的，畢竟距離簽約已經是兩年前的事情，要回顧起來也費了不少工夫R。上一篇主要是紀錄我們自己買房前所做的一系列功課，以及解釋為何我們看了100間中古屋後，最終決定轉買預售屋，還沒看過的可以點擊下方傳送門！
回到正題，為了不浪費寶貴時間，我們每次在進到建案現場前，一定會先確定這個建案有符合我們需求的格局。而進到案場的最終目標就是拿到「現場報價單」，回家再把所有建案的優缺點相互比對，因此假如你非常清楚買房的條件與需求，其實決定過程會非常快速(但議價就很吃運氣了)。當然這中間還是有許多小細節需要注意，所以接下來就一一跟大家說明，我們看預售屋的幾個小撇步、如何確認建案細節、格局圖破解、看樣品屋的眉眉角角，至於看完預售屋還有哪些細節要確認、合約要注意哪些細項，就要等第三篇摟，畢竟買房要注意的地方實在太多了。
一、看預售屋前能做哪些功課 ?
一樣先整理好房屋條件
所有看房第一步94先把房屋條件準備好，畢竟這是挑選物件的核心，不過中古屋跟預售屋的條件當然不大相同，因此在這邊一樣提供我們的條件讓大家參考：
- 三房兩廳，希望都能放雙人床，不要間接採光
- 客廳一定要有窗戶，不要間接採光
- 廁所要兩間，都要有對外窗
- 客廳能放下三人坐沙發
- 要有整片的電視牆，電視不要在兩間房門中間
- 拒絕樓中樓物件
- 大門不能對樓梯，對門到沒關係
- 希望騎車5~8分鐘到捷運站
- 拒絕車水馬龍的馬路或快速道路(我們家很喜歡開窗)
其實跟上篇中古屋的條件差不多，不過這邊要提醒的是以上這些條件，真的很少物件可以百分之百達成，哪些是必要、哪些可以捨棄，當然就是大家看完建案實際狀況後，各自要思考討論的地方了。
當然，我們也不是最一開始就完全了解我們要什麼、不要甚麼格局，最主要還是依照中古屋的看房經驗一點一滴累積下來的。因此建議購屋族先去看一些中古屋或新成屋，先從有實際格局的開始看起，才不會難以想像預售屋格局圖的實際長相。
確認價格是否在預算內
價格當然是最重要的因素，不過目前除非是不二價的建案無法議價(「標榜不二價」也很難判斷是真是假)，基本上大部分建案在網站上的開價，當作參考就可以了。以我們自己實際看房的經驗來說，有看過比開價每坪少2～3萬的、也有少10幾萬的。但是！現在有預售屋即時實價登錄可以查，不用像以前要等到整個建案快交屋才會登錄，現在可以參考實價登錄上的開價，再輔以樓層、景觀、方位等等因素做調整，是消費者談價格與了解開價的利器。而假如要以其中一間房間來推估其他間的價格，以我們購買的建案來說，公定價是往上一層樓加30萬，而相同樓層、相似坪數但不同方位因為有不同風景，大約正負20～30萬，因此價格上其實差異很大，不一定要抓得太緊。
格局的好壞很重要
預售屋最重要的就是要看「建商所規劃的格局是不是你們想要的」，如果難以抉擇的話，用刪去法刪掉不喜歡的格局也是個好方式。舉例來說，能否接受衛浴規劃在玄關旁、衛浴有沒有開窗、餐廳客廳大小是否足夠、房間能否放雙人床、主臥有無更衣室、走廊所佔坪數、樑的位置、各種風水問題等等。對我們來說，如果在網路上看建案規劃的格局很爛，就不會浪費時間去。
另外，還有件一事情要特別注意。建築的格局會影響到後續裝潢，如果裝潢費抓的預算不是特別高(預售屋最低最低一坪也要4萬)，但之後想改牆壁位置或換廚房位置的話「真心不建議」。首先光是敲牆壁的工程費用就不低了，再者雖然格局圖看起來牆壁可以東挪西挪，但考量到牆內的水電走線、樑柱甚至廚房防火規劃，一旦動到牆面就是牽一髮動全身，例如光是線路重新遷移就有走天花板跟地板兩種選項，走上面就要後續花錢包天花板(最便宜20坪約5~6萬，除非走工業風)，走地板就一定要敲地磚(不然就是跟建商退磁磚再自己買)，無論是哪個都很花錢，所以預算不多的購屋族，建議還是以建商原本規劃的格局為主，否則最好就要在客變期間會同設計師一同處理，還能稍稍節省預算。
公設不一定想像中好用
現在建案公設真的很豐富，咖啡廳、鋼琴房、瑜伽、游泳池、吧檯、健身房、撞球間等等，建議可以從生活習慣上較常使用的做選擇。但這邊一樣有個小提醒，像我們自己原本是住在附有游泳池的社區，住了20年後其實面臨著水費昂貴、救生員鐘點費高、有住戶認為浪費錢不想開等等問題，因此從夏天冷水冬天溫水游泳池，變成只開夏天，再變成夏天也要住戶投票，到最後每次夏季投票都過不了關，而游泳池只能荒廢在那，變成每次區分所有權人會議的開會場地（像極了英國議會XD）。
所以如果公設是需要請人的（會面臨薪資上漲或需要請多位員工）、產生大量水電費（一定有用不到的住戶會抱怨）、住戶戶數太多的（難以取得共識），之後公設到底能不能順利運作，甚至是正常開放十幾二十年，其實需要打上大大的問號。尤其到後面可能面臨意見分歧，部分住戶因不爽決議而拖欠管理費，處理起來更是棘手。
交通便利是萬年不敗的條件
交通便利非常重要，首選當然是離捷運與交流道不要太遠的。而最好評估的方式就是實際走過一次，不過沒時間的話，當然也可以使用Google Map，以家人最常到訪的地方，如工作地、學校、常逛的商店為基準點，稍微看一下車程。另一個重點是「注意這路段上下班車潮會不會很大」，有些建案剛好在交流道附近，或者是在主要幹道上的，通常上下班交通量都很可怕，尤其通常看建案都會選在假日車輛沒這麼多的時候。
再來，如果是政府有釋出消息說「正在規劃大眾交通運輸系統」，這要做的功課就更多了。包括現在規劃到哪裡、有沒有什麼麼爭議、路線會不會更動、路線施工狀況如何、何時通車等等，當然，或許到現場問建案人員會有最新消息也說不一定。我們在看預售屋時，通常會看一起追著重大公共建設的消息，甚至連政府的施政報告跟年度報告都會下載來看。
注意土地使用分區
最後一項就是土地使用分區，正常來說大部分建案都是在住宅用地，但其實市面上有商業地、工業地、市場用地、或其他很奇妙的使用分區，而這些非住宅用地蓋的房子有時也比較便宜，但其實缺點多多。例如說有可能你家幾層樓以下是辦公室，特定時間要跟上班族擠電梯，或是如果建案是工業用地蓋的住宅，雖然價格低但工業用地要轉成住宅用地時，會被政府收取不少的捐獻代金，不然就是要捐贈土地，後續的處理是很麻煩的。總之最簡單的方式就是確認建案是住宅用地，就不會有太大問題。
二、到預售屋現場要注意什麼
完成事前準備後，就正式進入現場看房階段了。在現場真的是要打起十二萬分的精神，畢竟中間會牽扯到一些話術與專有名詞。其中「話術」更是麻煩，如果沒有多跑幾個預售的案場，很難從蛛絲馬跡中分辨到底是真是假。不過之後會整理一篇「我們從仲介與銷售人員聽到的話術，以及後續實際情況與我們自己分析的統整特集」，今天這篇還是以通用的內容為主 !
你們預算大概多少
如果很認真在網路上爬文，可能偶爾也會看到有人發文說，被代銷問了個難以回答的問題─「你預算大概準備多少？」，這問題其實可以解釋成兩種面向，一是想知道你大概的預算，如果是這樣其實很好回答，我們統一的回覆是「希望買三房兩廳的房子」，用格局取代實際金額。但假如是比較糟糕、帶有點「你看起來負擔不起」的意味，我們態度上會轉成較為強硬「我們在網路上已經大概看過你們的資料，既然今天願意花時間來到現場，就代表你們的建案在預算範圍內」，不過還好是沒碰過這種態度不好的。但有個特殊例外有可能會發生上述情況，就是這個建案已經賣得差不多，剩下的可能是坪數高、單價高的房子，這時候代銷可能就會沒那麼勤奮的介紹，甚至用預算篩選客人。當然，假如發生這件事消費者也有權利可以更換代銷。
圖面怎麼看
到現場一定會看各種圖面，畢竟是房子還沒實際蓋出來前的唯一參考，因此仔細研究這些圖面是非常重要的。
1.從平面圖與格局圖抓細節
看圖面首先要先看整個建案的平面圖與每戶的格局圖，看這兩個圖面才能知道這建案的整體規劃，因為光是看哪種房型最多，可能鄰居的素質就會不同了。另外，我們自己會盡量避開以下幾種情形：
第一「電梯不要在我家旁邊」，這點其實剛住進去不會有甚麼問題，但入住時間越久、開始老舊後，電梯運作時不時就會發出噪音，這個在你家很安靜的時候會異常惱人。
第二「不要買在車道上方或附近 」，主要原因是有些車道捲門下方會有長方形的水溝蓋板，只要沒有緩衝或是使用時間一長，車子開過去一定會有鐵件撞擊聲，加上有些停車場是使用機械車位或鐵捲門，那個運作噪音再晚上夜深人靜的時段，是很可怕滴，而在車道上方的房間通常會是最便宜的。
第三「戶數太多的絕對不行」，如同上面所提到的，我們之前住的社區光是游泳池是否開放就有各種不同意見，而住了20幾年當中就遇到住戶拖欠好幾年的管理費、A/B/C棟各自獨立出新社區、還有管理會的財務委員私吞社區基金的情況，因此我們對大社區真的敬謝不敏，畢竟真的很難說好幾百戶中會不會剛好就出現幾顆老鼠屎，因此我們只要超過百戶都不考慮。除此之外，只要戶數太多還要考慮出入車道與電梯是否足夠的問題。
第四「想好自身的需求」，每個建案的三房兩廳其實都規畫的不一樣，有的臥室比較大、有的客餐廳大、有的廚房大、有的陽台大，請依照自身的生活習慣選擇最適合自己的建案，沒有人能確切告訴你，你最適合哪一間。
2.圖面標示縮水
這邊縮水的意思是指說「家具變小，讓購屋者產生房間很大的錯覺」，比較常動手腳的地方像是雙人床、沙發、餐桌等尺寸相對固定的家具。而破解的方式很簡單，就是看格局圖時問建商「這個建案的磁磚大小是多少」，進而推算家具尺寸合不合理。而進一步來說，格局圖上的走廊寬度、玄關大小、餐廳夠不夠大、房間放床後走道夠不夠等相關疑問，也能用磁磚大小推算出來。
3.請特別注意樑的位置
通常沙發與床頭上方，是房間最不想看見樑的地方，但格局圖基本上只會標示出牆壁與柱子，並不會標示樑。這個問題在我們最早看預售屋的時候真的很困擾，尤其每看一個新房型，都要重新問一次代銷這戶的樑在哪，後來學會大概的判斷方式後，直接從平面圖其實就可以猜到八成，因此這裡提供一個很簡單的判斷方法。
以某建案格局為例，首先第一步先把黑色的柱子上下左右全部連起來，這些地方大機率是主樑。
主樑標示出來後，再來就是其他副樑，這就比較難判斷，大概會有幾種可能。另外，樑下方建商大概率會規畫為電視牆、櫃子，因此看一下這些櫃體的分布也能幫助判斷。
再來，記得要特別詢問一下「樑會吃掉天花板多少高度」，因為載重的關係，越低樓層樑越粗，假設之後有釘天花板的需求，勢必會影響天花板的高度，因此有裝潢需求，特別是要做吊隱式冷氣或者低樓層的要特別注意。（高樓層建築的消防灑水頭也是相同概念）
4.採光是一大重點
如果你是喜歡陽光灑進室內那種光亮溫暖感，採光要特別看重。以格局圖來說，現在有些建案的兩房一廳，為了讓主臥室有很好的採光，通常會讓客廳變成暗廳，當然這沒有一定的好壞，純粹是看個人生活習慣，所以確認想買的那戶是幾面採光很重要。除此之外，注重採光的人還要特別注意以下幾點：
第一個「間接採光」，通常有些建案會讓緊鄰陽台的臥室，在陽台那面牆壁開一扇窗戶，讓該房間也有一點採光，但這樣的採光效果其實是不好的。尤其通常陽台會晾衣服、曬棉被，再加上熱水器洗衣機烘衣機與些許雜物，當東西一多，透到室內的光線真的少之又少，還要考慮有人進出陽台時，就會看到你在幹嘛的隱私問題，因此要考慮一下自己會不會介意這種房型。
第二個「藏很深的陽台」，這個在字面上很難解釋，但其實看格局圖非常的清楚，也就是在格局圖上，陽台外面還有很寬很深的天井。這種建案規劃除非天井開口方向是正對太陽，不然太陽隨著時間移動，陽光其實都會被周遭牆壁擋住。會讓你有種「原本看格局圖想說陽台在那個方位很不錯，結果實際住進去衣服卻曬不到太陽」的落差感。
5.零走道不一定是最好的
最近很流行坪效好的房間，訴求房間絕對不要有走道、走道是虛坪，但老實說，我們家就是住綠了20年的零走道房屋，坪效好沒錯，但有非常嚴重的缺點，就是「非常吵+沒有內外區隔」。因為如果有走道的話，客廳與各房間一定會有的區隔，噪音傳遞效果可能沒那麼明顯。但零走道的房屋代表房門直接對客廳，以小朋友容易大吵大鬧，甚至一些電器是會發出較大噪音的(如咖啡機、果汁機、吸塵器)、嗓門大一點的，在零走道的房間內絕對聽的一清二楚。加上如果你對隱私比較看重，零走道的房屋在客餐廳有客人來訪時，隱私性就會大打折扣。因此我自己認為零走道其實有利有弊，並不是一定是最好的。
預售屋的模型要注意甚麼
像我自己是很喜歡看模型的人，每當進入一個建案，一定立馬默默地飄移到模型前面繞好幾圈、仔細看整個建案的規劃。而有些做的比較細緻的建案，甚至會把附近的街道與公共設施一併放到模型中，讓消費者一目了然周遭樣貌。不過模型除了看得很爽外，其實也是幫助我們判斷房子好壞的一大利器。
1.一定要看座向
座向非常重要，因為會影響整個房間的採光與明亮度，而座向在模型上看的會更清楚。但這便要特別注意，座向主要是看你客廳朝哪個方向，不是看建案的大門，也不並非像網路上說的，哪個方位一定就是黃金方位，要視每個建案的規劃以及附近房屋的高度而定。
而最好的陽光照射方位，就是早上能照進各個房間，以及盡量不要西曬。當然，有一好沒兩好，通常完美房型價格也真的不低。而我們下定的房間是選擇早上到下午1~2點時段擁有最大面積採光，到下午後因為照射角度關係，會漸漸讓隔壁棟擋住，以上是我們覺得最舒服、夏天又不會西曬的座向。
2.馬路在哪很重要
馬路是決定這個建案方便性、吵雜程度的關鍵，一般看馬路會有幾個項目。第一個是「車道開在哪裡」，很顯然的，假如車道一上來就是緊鄰車水馬龍的大馬路，這樣在出入時就需要很謹慎地緊盯路上汽車動向，但如果是開在小馬路才接上大路，會比較安全些。第二個就是「確認你買的那間旁邊是哪條路」，假設建商模型只有做出自己的建案，沒有附近的設施，這時候可以對照一下GoogleMap，了解那條路上街景是甚麼樣子、車流量如何、有沒有嫌惡設施、最近的商店公園要怎麼走等等，最重要的是「確認周圍建築高度」，以免陽光被其他高樓擋住。
3.哪層樓以下視野不好
模型屋最好的地方就是它是現場唯一立體的物件，因此從房間看出去的視野就能從這邊確定，甚至你可以直接問代銷「這個建案哪層樓以下視野不好」、「我這間看出去的風景會是甚麼」、「對面有沒有房子正在蓋」，如果很重視隱私與視野的，這邊就要問仔細一點囉。
其實你可以換位思考，假設你今天是要賣東西的人，大部分都會選擇把缺點掩蓋住，很少會大辣辣地讓購買人知道這個商品的缺點在哪裡。而對照到建案來說，能不能看出來這個建案的優缺點在哪，就要看每個人的功力深淺。因此整個買房的過程說簡單一點，就是看出建案的優缺點，然後以此判斷適不適合你罷了。
樣品屋有些陷阱要注意
看完了各種圖面與模型，最後就是樣品屋了 ! 通常建商會選擇建案中的主推產品做成樣品屋，並且請設計師設計規劃，讓每間樣品屋美輪美奐，但其實在這之中也有很多眉眉角角要注意。
1.鏡面放大效果
以我們自己看的經驗來說，這很常在兩房一廳或是小三房出現，主要原因就是室內空間不夠寬敞，只能利用鏡子的鏡像增加空間感，也因如此通常鏡子會出現在走道兩邊的底部，或是靠餐桌的牆壁。但把鏡子遮住後其實會發現空間真的不大，畢竟正常在家中並不會裝設這麼多的鏡子，所以進到鏡子很多的樣品屋，請時時刻刻、像是遊戲進入幻覺一樣提醒自己「THIS IS NOT REAL」 !
2.廚房改成開放式
開放式廚房近期真的很夯，不僅能讓客餐廳空間變大，又能在家中設置吧檯，可說是一舉數得。但如果走進樣品屋發現廚房是開放式時，請回去看建商所附的平面圖，確認之後的廚房是否為開放式，不是的話記得詢問建商「如果把廚房牆壁隔回去大概會在什麼位置」，能讓你在判斷整體真實空間時，更為準確。當然，主要還是要看自身的生活習慣適合怎樣的設計。
3.實體家具尺寸縮小
如同上面說到的格局圖一樣，既然格局圖的家具有可能縮水，實體的樣品屋就更有可能了。最主要縮水的地方大機率會在衣櫃深度、櫃體板材厚度變薄、牆壁打掉變成衣櫃等等。通常這種微小的差距，只有真正拿捲尺量才會發現差異。
4.牆壁改玻璃或牆壁厚度不實
除了上面說到的牆壁改成衣櫃外，現在消費者越來越精明，因此不老實的建商也在進化。像是有些建案會變成「一樣會蓋出牆壁，但牆壁厚度縮減」，所以到樣品屋時請務必詢問「建案牆壁厚度是多少」，再實際對照是否跟樣品屋有落差。
總而言之，建商一定會把建案最好的做成樣品屋，像是有建案是面公園或河景第一排，它的樣品屋絕對會呈現這樣的風景，但請注意「不是每個人都是買風景如此好的房屋」，而有些比較不老實的建商，會把房子的缺點全部掩蓋住，而缺點不外乎就是空間太小用各種方式加大空間感、把建案最好的優點全部放在一起，抱持著這兩點去看樣品屋，才不會在最後看實體屋後，冒出「怎麼跟樣品屋的感覺不一樣」的錯愕感。
最後，我們自己在買完預售屋後，強烈建議買預售屋時，有個一定要具備的關鍵能力，那就是：
買預售屋請發揮你最大的想像力！！
畢竟雖然預售屋在購買壓力上，的確因為依照工期付款而減少不少，但簽約時全部都是紙，不會有實際的格局讓你參觀(除非剛好是買到樣品屋格局)，所以要知道房間會不會太小、整體感受起來如何，真的非常困難。
而除了發揮最大的想像力外，還有兩個方法能讓你大概感受整體空間感，一是利用現有的房間或是家具賣場的類似空間，像是現在ikea會有些設計好的空間，從一點多坪到三、四坪不等，可以讓消費者大致感受一下放了家具、床、櫃子後整體感受會是怎樣。
第二個就真的比較「搞工」一點，用線上設計網站輸入各房間尺寸後，再放上家具模擬，好處是你可以不限時間與空間看到飽，而且所有尺寸都可以調整，當然壞處就是前期拉尺寸的過程真的很痛苦，但一個幾千萬的產品、甚至是一生只買一兩次的東西，對我自己來說還是仔細些會比較好。
以上就是看預售屋時的一些注意事項，上面的內容都是以自己搜尋到的資訊結合本身購屋經驗濃縮提煉出來的，希望有幫助到大家。不過其實還有很多內容沒寫到，畢竟買房要注意的事項真的太多太多了。以我們自己來說，整個買房過程幾乎爬了網路上好幾千篇文章，大量閱讀其他人的買房經驗，才會知道哪些小細節要特別注意，也是我最初想撰寫這整個系列文章的原因。
最後預告一下第三篇的主題是「看完預售屋後，還要有哪些功課要做，以避開買房地雷」，還有更重要的「買賣契約書要怎麼看」，盡請期待囉 !
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