無論是新成屋或是預售屋的價格都非常高昂，讓不少人在選擇購屋物件時也會以中古屋為主，買中古屋好嗎？有哪些買中古屋注意事項呢？以下是買中古屋要看的幾項重點，一起來看吧！
買中古屋的優缺點
優點
- 價格較便宜：相比新成屋、預售屋，中古屋的價格較便宜。
- 生活機能完善：中古屋通常位於開發成熟的地段，周邊的交通、商圈、學區等生活機能已經發展完善。
- 可看實際屋況：買家能直接檢視中古屋的狀況（如屋齡、管線、採光與通風等），並根據屋況與屋主議價。
缺點
- 自備款比例高：相較於預售屋，中古屋的貸款成數較低，因此需要準備較高的自備款。
- 可能存在瑕疵：房屋已使用多年，可能存在結構安全、管線設備老舊等瑕疵，需額外準備一筆修繕費用。
買中古屋前注意事項
房屋真實狀況
若看到喜歡的中古屋物件，建議分成不同時段跟氣候多看幾遍房屋，看屋時也可多留意社區鄰居、觀察社區管理情形，以掌握真實的房屋狀況。
只做表面裝修
有些中古屋屋主會做些裝潢美化中古屋，掩蓋漏水、壁癌等瑕疵，假設只是單純裝潢外部，但管線無更換，防水工程也沒做好，買家購入後勢必還需再花一筆錢，因此比起裝潢，背後的屋況小細節更要留意。
房屋搶手假象
不少賣方會刻意製造房子熱門的假象，用話術提高看房者的購屋意願，也會有房仲會特地將不同組買方約在同時間強碰看房，加深房屋搶手的假象。建議買方要堅持自身設定的購屋條件，不要因為房仲說詞而輕易動搖。
中古屋簽約前注意事項
履約保證專戶
為保障交易安全，買中古屋流程中雙方最好設定「買賣價金履約保證專戶」，在過戶前將所有款項都一併存進履約保證專戶，等到履保公司和代書確認不動產買賣契約書內容正確，雙方也都審閱無誤後，再進行移轉價金和產權。
房屋過戶問題
為了避免房屋產權不清，導致日後無法辦理交屋或房屋過戶，因此簽約前建議買方申請最新的建物、土地謄本，確認以下情形，若產權問題不清就千萬不要急著簽約。
- 土地使用分區正確
- 限制登記已經塗銷
- 簽約賣屋的所有權人相同
親自出席簽約
為了保障自身權益，簽約時買賣雙方應親自出席，並提供身分證件給代書核對身分。代書確認身分後，雙方即可簽訂買賣契約。
※貼心提醒：若買賣雙方無法出席，需要委託他人代為辦理，可將親簽的授權書交給受託人。簽約時除了授權書，受託人還要攜帶自己與委託人的身分證、印章。
中古屋交屋前注意事項
確認屋況
房屋點交最重要的就是讓買方做最後的屋況確認。對於中古屋來說，點交時要留意管線及漏水問題：
- 管線問題：測試馬桶沖水或浴缸排水是否順暢，也要記得檢查插座是否都可正常通電。
- 漏水問題：在窗框填縫處、牆面邊緣噴水，觀察是否會漏水。
現況交屋
若買方簽訂現況交屋，代表賣方交屋後無需負責房屋問題，因此驗屋格外重要，記得要詳實做好驗屋報告，記錄房屋所有瑕疵位置、數量、細節並拍照存證。未來半年內若房屋在正常使用下出現清單外的瑕疵狀問題，就可要求房仲公司和賣方負起賠償責任。
點交費用
中古屋房屋過戶點交時，需向原屋主確認地價稅、房屋稅、水電費、電話費、瓦斯費及社區管理費等費用已經結清，更要記得索取所有權狀等文件，再次核對資訊是否相符。
買中古屋注意事項常見問題
買中古屋遇到問題如何求償？
中古屋仲介大多會提供物件的標的物現況說明書，看房過程中也會向買家溝通房屋現況，簽約時還會再確認一次，但由於這段時間其實很短，可能有些問題尚未發現，因此為保障消費者交易權益，民法「物之瑕疵擔保」提供買家在房屋有以下兩項權益受損時提出
- 效用瑕疵：房屋因屋況問題使用起來不適，如排水系統流速慢、窗框滲水
- 價值瑕疵：房屋因屋況原因而價格下跌，如鋼筋外露、房屋傾斜狀況等
買中古屋貸款成數多少？
根據大揚代書中古屋貸款的文章提及，若是中古屋購屋貸款，成數大約為5~8成，因此建議買中古屋自備款要準備3~4成，經濟能力允許也可更多。
中古屋購屋貸款是指為了購買中古屋向銀行等金融機構申請的房屋貸款，依照房屋坐落地段與區域決定貸款成數，通常貸款成數會比新成屋低一點，大約5～8成。若是擔心成數不足，有以下4點解決方法：
- 提供其他收入證明，例如兼職收入、股票交易所得等
- 提供其他擔保品，例如土地
- 另外辦理信用貸款
- 另外辦理裝潢貸款
節錄自大揚代書：中古屋貸款成數多少？4大因素決定房屋可貸成數
中古屋驗屋時間點？
中古屋驗屋時間點可分為交屋前驗屋、交屋後驗屋2種，不同的驗屋時間點會有不同影響。
- 交屋前驗屋：由於買賣雙方正在交易流程中，協商修繕、價格調整的效率相對較高，但若房子內還有原屋主家具，就無法徹底檢查屋況，且安排時間需取得屋主意願。
- 交屋後驗屋：驗屋時間較好安排，且會是空屋檢驗，可以更仔細觀察房屋細節，但因為是在交屋完成後進行，若發現重大瑕疵，與原屋主協商處理的效率會較低。
建議大家中古屋驗屋越早越好，避免交屋後仲介或原屋主推託，發現問題也能在驗屋報告作瑕疵舉證。
結語
以上就是買中古屋技巧，再次提醒大家在驗屋流程一定要格外留意，中古屋比起新成屋、預售屋，在房屋使用問題上有不少細節，每個流程都嚴格把關，才能在入住後無後顧之憂喔！
除了買中古屋注意事項還想看其他文章？
歡迎到我的痞客邦了解更多！
