買中古屋注意事項有哪些？8細節要點都在這！
2023/02/09閱讀時間約 4 分鐘
無論是新成屋或是預售屋的價格都非常高昂，讓不少人在選擇購屋物件時也會以中古屋為主，買中古屋好嗎？有哪些買中古屋注意事項呢？以下是買中古屋要看的幾項重點，一起來看吧！
買中古屋前
房屋真實狀況
若看到喜歡的中古屋物件，為了更掌握真實屋況，建議分成不同時段跟氣候多看幾遍房屋，看屋時也可多留意社區鄰居，觀察是否有擾人惡鄰，社區管理狀況如何。
漂亮裝潢背後
中古屋常見的問題就是賣相不佳，因此屋主會做些裝潢進行美化，但要留意中古屋大多有漏水或是壁癌問題，假設只是單純裝潢外部，但管線無更換，防水工程也沒做好，買家購入後勢必還需再花一筆錢，因此比起裝潢，背後的屋況小細節更要留意。
房屋搶手假象
不少賣方會刻意製造房子熱門的假象，用話術提高看房者的購屋意願，也會有房仲會特地將不同組買方約在同時間強碰看房，加深房屋搶手的假象。建議買方要堅持自身設定的購屋條件，不要因為房仲說詞而輕易動搖。
中古屋簽約前
履約保證專戶
為保障交易安全，買中古屋流程中雙方最好設定「買賣價金履約保證專戶」，在過戶前將所有款項都一併存進履約保證專戶，等到履保公司和地政士確認不動產買賣契約書內容正確，雙方也都審閱無誤後，再進行移轉價金和產權。
房屋過戶問題
要注意買賣房屋的過戶問題，除了建物所有權，土地謄本也很重要，因此簽約前建議買方申請最新的建物、土地謄本，確認以下情形，若產權問題不清就千萬不要急著過戶。
- 簽約賣屋的所有權人是否相同
- 土地使用分區是否正確
- 限制登記是否有尚未塗銷狀況
中古屋交屋前
確認屋況
房屋點交最重要的就是讓買方做最後的屋況確認。對於中古屋來說，點交時要留意管線及漏水問題，漏水問題可以多觀察窗框填縫處、牆面邊緣；管線可以測試馬桶沖水或浴缸排水是否順暢，也要記得檢查插座是否都可正常通電。
此外，若買方簽訂現況交屋，代表賣方交屋後無須負責房屋問題，因此驗屋格外重要，也要記得驗屋報告，紀錄房屋所有瑕疵位置、數量、細節並拍照存證。未來半年內若房屋在正常使用下出現清單外的瑕疵狀問題，就可要求房仲公司和賣方負起賠償責任。
點交費用
中古屋房屋過戶點交時需確認地價稅、房屋稅、水電費、電話費、瓦斯費、及社區管理費等，點交前向原屋主確認相關費用已經結清，更要記得索取所有權狀等文件，再次核對資訊是否相符。
買中古屋注意事項常見問題
買中古屋遇到問題如何求償？
中古屋仲介大多會提供物件的標的物現況說明書，看房過程中也會向買家溝通房屋現況，簽約時還會再確認一次，但由於這段時間其實很短，可能有些問題尚未發現，因此為保障消費者交易權益，民法「物之瑕疵擔保」提供買家在房屋有以下兩項權益受損時提出
- 效用瑕疵：房屋因屋況問題使用起來不適，如排水系統流速慢、窗框滲水
- 價值瑕疵：房屋因屋況原因而價格下跌，如鋼筋外露、房屋傾斜狀況等
買中古屋貸款成數多少？
根據大揚代書中古屋貸款的文章提及，若是中古屋購屋貸款，成數大約為5~8成，因此建議買中古屋自備款要準備3~4成，經濟能力允許亦可更多。
中古屋購屋貸款是指為了購買中古屋向銀行等金融機構申請的房屋貸款，依照房屋坐落地段與區域決定貸款成數，通常貸款成數會比新成屋低一點，大約5～8成。若是擔心成數不足，有以下4點解決方法：
- 提供其他收入證明，例如兼職收入、股票交易所得等
- 提供其他擔保品，例如土地
- 另外辦理信用貸款
- 另外辦理裝潢貸款
中古屋驗屋時間點？
中古屋驗屋時間點可分為交屋前驗屋、交屋後驗屋兩種，不同的驗屋時間點會有不同影響。
- 交屋前驗屋：會涉及到屋主意願問題，若房子內尚有原屋主家具，可能就需和對方討論，但由於正在交易流程中，協商效率還是相對高的。
- 交屋後驗屋：驗屋時間較好安排，且會是空屋檢驗，可以更仔細觀察房屋細節，但因為是在交屋完成後進行，因此整體效率會較低。
建議大家中古屋驗屋越早越好，避免交屋後仲介或原屋主推託，發現問題也能在驗屋報告作瑕疵舉證。
結語
以上就是買中古屋技巧，再次提醒大家在驗屋流程一定要格外留意，中古屋比起新成屋、預售屋，在房屋使用問題上有不少細節，每個流程都嚴格把關，才能在入住後無後顧之憂喔！
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