[看屋筆記]買房菜雞，到懂得篩選自己的買房關鍵因素，分享自己的看房經驗(17/07/24會持續更新)

看房首要當然會考慮總價是否是一個能負荷的價格，以及購買後的房貸是否有辦法負擔，常見的會提到房貸大概落在1/3才不會對生活品質有太大的影響，但這年代不容易，不過盡量還是抓在這個範圍左右，如果過高真的會有買了之後造成生活壓力過大的問題，舉例:如果是已經結婚，假設房貸過高確實有機會造成夫妻因為錢的事情而吵架。

不管你買預售或是中古屋，你都可以參考周邊的行情，以及該棟相同格局的行情，及參考社區平均價格，而高樓層戶通常價格會比較高，假設喜歡景觀的通常會挑高樓層戶，假設希望總價低一些些的就可以挑低樓層。

每坪價格計算方式
坪數*每坪價格，是透過 A = (總價-車位價格) B =(總坪數-車位坪數) A/B=C 而這個C才是 每坪/價格

舉例:
總價: 2000萬，車位: 200萬，2000-200=1800 A=1800萬
總坪數: 40-11.5(假設平面車位)=29.5 B=29.5坪
1800/29.5=61 C=61萬/坪

管理費計算方式: 管理費假設60元/坪，60*40(建物登記坪數)=2400元

查詢實價登錄
能找實價登錄的網站很多，各房仲網很多都有內建
591、樂居、實價登錄比價王這三個也能很方便的查詢

是否鄰近捷運站，火車站，高鐵站，公車站，國道，台X線，快速道路等等

以上這些都會是考量條件，最重要的是用來考量是否方便通勤上下班或者是考慮家人是否方便通勤，有可能你需要考慮你的父母，配偶，小孩等是否在這個地點方便他們出入。

當然提到的這些交通因素，多少會影響物件的價格。

通常一個城市會有早發展跟晚發展的問題，早發展有可能附近的房子比較舊，但通常機能已經方常活絡，而新開發的重劃區或剛要開發的土地，有可能機能就還沒發展起來。

餐廳、賣場(家樂福、大潤發、全聯、康是美、屈臣氏、寶雅、小北百貨等等)、診所或醫院、市場、休閒娛樂場所(百貨、電影院)、超商、夜市、補習班、公園

通常上述這些只要鄰近商圈較有機會都具備，若沒有臨近商圈，比較難每個都符合，主要還是看自己評估，哪一些生活機能，是你會需要的。

主要先看物件的周邊環境，有沒有出現是你比較不能接受的。
像是學校或醫院有的人喜歡，但也有的人不喜歡，有些店有人覺得很近很方便，有人覺得很近但可能會很吵，或者會怕出入複雜，各有好壞。

舉例:
墳墓、殯儀館、工廠、回收廠、學校、醫院、KTV、餐廳、夜店，等等

不管成屋預售屋，大家都會查一下建商的風評，建議大家自己google一下過去這個建商相關的案子，或一些心得文，都會找到相關的事蹟。

尤其對於買預售屋的人，我覺得這點更為重要，因為房子還沒蓋起來，無法直接到現場去看屋況，你只能透過代銷，房仲等等的介紹，或一些網路上的資訊去參考，因此建商過往案例就會成為一個參考的依據。

當然有一些大品牌的建商它的價格也會比較高一些，大品牌的建商大家都可以上網搜尋一下，而有一些可能比較有狀況的建商，應該也很容易找到相關資料ptt mobile01、Dcard都能找到一些資料。

舉例:
過去是否曾經有成屋漏水糾紛、格局很怪、建材用料不優、常有工安意外、財務是否出現狀況、相關糾紛的後續處理狀況。

這點也很重要，有些價格可能會符合你的需求，但格局會影響你住的舒不舒服，因此在挑格局有以下這些點可以評估。

1.採光通風是否良好? 是否是暗廳?或暗房?
2.格局是否方正，是否方便後續的空間規劃
3.格局會不會太小，導致房間只放的下一張床跟小衣櫃，或是走道很怪，或是去陽台的方式很怪
4.房間、廁所是否開窗?
5.樑的高度是否太低?
6.柱子是否會直接擠壓到室內空間?，導致在安排格局需要配合柱子去設計
7.夾層是否合法
8.社區是否有退縮 (退縮就可以比較不會鄰近道路，棟距會好一些)
9.棟距是否過近，太近會沒有隱私，過近則接影響採光
10.廁所是否有當層排氣
11.是否有足夠的空間作出落塵區
12.廚房是獨立的，還是半開放式，還是開放式?
13.其他風水問題?

以上的點，在購買時可以思考，通常坪數夠大才比較有可能都滿足，小坪數自然有些點有可能會需要犧牲，因此依照自己的需求，評估物件總坪數以及上述提及的因素，選擇你認為必要的因子，當作購買時的優先考慮。

這個因素也蠻大幅度影響房屋的價格，假設以5年做為新成屋與中古屋的分界

舉例:
常會看到中古屋3X近4X年，會相對難拋售，或是2X年格局會裝潢不是很滿意，若要買中古屋可能需要自己準備一筆裝潢費用。

另外當你住完後想轉售，看你預計住幾年，後續你要出售時也會遇到你當初購買時相同的問題，屋齡是不是會太高不容易販售?

缺:相對不好談價格，因此需要較高的資金
相對不會有上面這個問題，但新成屋通常價格也不便宜，且新成屋價格也不太容易砍價。

通常這會是代銷中心來賣，很多代銷中心會說不二價，若在市場狀況是上漲時，很不容易談，需要透過早鳥優惠，但若市場熱度沒這麼高，或建案賣的狀況比較不好，則有一些議價空間，通常大坪數每坪的單價會低一些，但也因為坪數大總價會高一些，有些則是加車位可以在低一些。

有些重劃區可能會規畫一些商業區，如果商業區夠大，或者是未來有一些交通的設施、車站、快速道路，大型醫院等，也會帶動房價的提升，通常主要是交通的發展會是比較常見的狀況。

如果希望住的人不要太多太複雜則單層戶數的數量就會影響，另外整棟的單層戶數若較多也會影響等待電梯的時間。

每一個建案他規劃的房型其實會很大的影響一層的戶數。

舉例:
如果該A建案主要規劃 1+2+3房，B建案規畫2+3+4房。
B建案的單層戶數就有可能少一些，因為同樣的面積在B建案塞的戶數就會比較少

電梯與戶數比也要考慮，尤其如果他的樓層數又高時，如果梯戶比太差，就可能會需要擔心會等很久的電梯。

主要考慮是平面還是機械，機械的分類會比較多，如果是大社區比較有機會是平面車位，有些大社區還會有一戶一個機車位。

另外車位有些離電梯近，有的靠牆，有的靠柱子，可能還要評估一下是否好停，有的社區則是會分成大小車位，大概也會相差10萬，然後B1、B2、B3每一層也都還會再有價差。

價格的話，平面與機械價差多一些有機會到100。
以新北為例平面車位大概200上下，機械目前有些看到100上下，但車位的價格還是會跟縣市以及區域有關，越貴的區域，車位價格也會比較高。

建材常見的就是RC、SC、SRC、SS，可以查一下優劣，但主要還是看施工品質，如果關心制震的要求，政府有一個標章是耐震標章，可以到這個網站去查詢URL，耐震標章通過個案雖然還比較少，但有的話代表他有額外取得一些檢驗。

制震部分目前法規是5級震度。

除了水泥的建材還有一些需要知道的:
1.玻璃，不同的厚度，會影響隔音效果，還有抗熱的效果 舉例:6+6mm Low-E隔熱玻璃，想要有更多了解的可以參考這個URL，它介紹的很詳細。

2.制震的部分: 「制震裝置」主要包含了「阻尼器」、「制震壁」(也稱「黏彈阻式尼器」)與「制震柱」(較常見的「斜撐」)，但有些制震的東西只裝在一樓是沒效的，這部分如果建案有裝，可以跟他們做確認他們裝設的數量與位子，避免只是虛設並沒有效果。

3.地板，預售屋的話地板會分成，磁磚+吸音墊，或磁磚上面再鋪一層木地板，吸音的部分可以確認一下他會降低多少分貝。

如果是浴室的地板，可以看一下他選用的地板磁磚，是否有止滑

可以觀察一下這兩個地方，地下室主要觀察停車場，倒垃圾及廚餘的地方，有些會在一樓，但比較多會在地下室，如果是新建案，可以觀察他的停車場有沒有預留讓未來電動車的充電裝置的一些位子或管線，樓頂的話可以看看他是空裝花園，還是有其他公設，或者是一些曬被區。

有些買房看的重點能是為了讓小孩讀比較好的明星小學、國中，則優先考量的可能就會是學區，如果沒有要讀明星學校，也可以觀察一下你購屋的地點，距離小孩上學的位子是否會太遠。

通常常見的是7成~8成，也有一些案例是自己去找銀行去討論房貸也可能可以貸到8成5，但這主要還是跟銀行預估你這間房子的價值，地點，以及你個人的信用財務狀況，綜合出銀行願意借你的可貸成數，但如果是買預售屋，他會有統一辦理的合作銀行以及成數，這個部分再買的時候也可以確認看看。

每一年的市場狀況不太相同，尤其如果市場有很多熱錢時，就可能會有人拿到房地產做投資，也可以觀察市場是升息還是降息，或者政府是否有推動新的打防政策，像是2023年的平均地權條例，使投資客難以在預售屋做轉手交易。

這部分小弟比較沒那麼熟悉，不過常見的就是是否開門見灶，或是廁所的位子，或是穿堂煞等等，但有些都可以透過裝潢來調整，而方位就可能要自己確認一下，方位是從客廳的面向去決定看它的方位

通常在買預售屋他會有一個大致完工日期，但合約上的時間通常都會比他口述的完工日期還之後，而超過合約上的日期，則建商就會需要給買方賠償，需確認一下這個完工日期你能不能接受，是否符合你的人生規劃。

通常每個地區的市區都比較貴，可能是因為資源都集中在市區，或是交通在市區，所以市區比較貴，但原因是什麼?，仔細觀察大部分地區的市區，還真的都有一點在中心，或中心附近的位子，以下是一個推論，假設你住在市中心，換句話說你到每一個其他區的距離是相同的，但你住的是郊區，你就會偏向某一面，就沒有市中心這樣的優勢，因此一些地區的位置及地段會大幅影響該區的房價。

1.未來附近會不會有商圈，有商圈就會有機能，所以商圈會有一些影響

2.未來附近有沒有大量的就業機會，舉例竹北就是因為竹科有大量的就業機會，因此房價也不斷地提升

3.周邊的交通是否便利，舉例在台北就會說未來某個地區就會有捷運站，因此捷運站通常價格也會比同區的其他房子貴一些

4.學區，有些比較好的學區，對一些要換房的人是有吸引力的，它可能希望小孩讀的學校的教育資源是比較豐富的，就會考慮學區

5.地段，其實就是蛋黃區還是蛋白區，還是蛋殼區，通常一個區的市中心也因為相對的便利繁榮，所以價格也比較高。

未完待續

什麼是代銷?
你會看到有一些預售屋，或是新成屋，都會有一些接待中心，而接到中心的服務人員就是代銷，他們不一定是該建商的代銷，他可能有代銷好幾個不同的案子，當然也有的代銷跟建商是一條龍的。

建議幾個點，你可能這麼做比較不會覺得去遇到代銷他好像不太理你，或者態度不佳或者態度消極。

1.先確認一下你要看的預售屋是不是你要的價格
因為代銷通常會問你的預算，假設差距太大，那對他來說你就不是他的目標客群，因此他的態度也會比較冷淡，假設你真的有落差，那你可能要有辦法讓他知道儘管跟你預算有一些落差，但你仍可接受這個價格，他可能還是會積極地跟你銷售。

2.多看幾個代銷的案子
就跟看房一樣，你也會多看幾間，代銷也是，他們彼此也是需要業績，尤其附近相關的案子，是大家互相打對台的，雖然不一定你看比較多，就會有辦法殺價，但至少他可以知道，你是也是有積極的在找房，因此他也會積極的對你做銷售。

什麼是房仲?
一般大家熟知的信義、永慶這都是房仲。
房仲主要賣的比較多都是屋主所給他們的，因此通常都是新成屋及中古屋居多，但不代表他們不會有預收屋的案子，有些預售屋也會直接給房仲做代銷，只是大部分比較多的案子源，還是以一般屋主拿出來賣居多。

除了連鎖的房仲之外，大家，有巢氏，住商不動產等等，還有超級多房仲有一些可能是local的，這些都算是房仲尤其你在591可以看到各種房仲的刊登，或是屋主自己的刊登案件。