後疫情時代，簽訂商用租約的眉角

這幾天誠品董事長吳旻潔一再親上火線，向統一集團喊話，希望誠品信義店在原租約於2023年到期後能夠繼續承租，但一直未獲統一集團正面回覆，據報導表示，原租約租期長達18年，但因收益不如預期，且統一集團欲收回商場做為自家集團整合運用，所以市場預料誠品於租約到期後恐難繼續承租統一國際大樓。

這個新聞背後的意義，不外乎是房客想要繼續承租，但房東不想再出租，在這件事情上未能達成共識，但契約自由原則，本來就賦予我們可以自由決定：1. 要不要簽約?　2.簽約對象是誰? 　3.簽約條件是什麼? 這三項基本的權利。

以本案例來說，房東統一集團可以決定要自用或是出租予他人，如是後者則有簽訂租約之必要；要出租給何人，難道只能租給誠品，有沒有其他更適合的出租人選？最後最實際的，則是租約內容為何。以房東角度而言，自然是希望獲得最大租賃回報，但有時候並不單指每年可以收到多少租金，房客的產業類型與名聲，也是評估時的重點，因為好的房客帶來的外溢效益，不僅帶來整體人潮流量，也影響該店面在商圈的整體價值，規劃得宜甚至有機會加成房東的價值。新聞報導顯示誠品信義店由於過去17年來經營效益不如預期，導致統一集團認為租金效益不如預期，所以不打算續租，可能將商場從新規劃，由集團內自家人來經營，這也是合理的商業考量。

一般而言，因為店面的承租，往往在一開始都會有高額的裝修成本投入，如以此角度觀察，房客往往會希望簽訂長期租約，才能有足夠的時間來攤提裝修成本，例如誠品信義店18年的租約，原則上在中期後已無需再攤提裝修成本。但除非是國際大品牌或知名大廠，才有意願或經濟實力簽署長約，一般商家或房東可能一次簽約三年五年已是極限，主要還是考慮到近年經濟情勢變化太快，疫情不時來攪局，不論是房客或房東都有各自難為之處。

「優先承租條款」係指原租約到期時，如房東規劃將店面出租予第三方，但此時原房客可以以相同的承租條件，向房東請求承租。舉例來說，Ａ房東原本將台北市大安區的店面，以每月15萬元的租金條件租給Ｂ房客，但於2022年6月30日租期到期，Ａ房東準備將該店面以每月20萬元的租金條件出租給Ｃ房客，Ｂ房客雖然對於租金調漲有些吃不消，但考量已投入大量裝修成本而仍在回收階段，故仍願意以每月20萬元的租金條件向Ａ房東承租，Ａ房東此時並無法拒絕，仍有義務與Ｂ房客簽署新租賃契約。

雖然對於Ｂ房客而言提高租金成本，但或許在未能尋得更好店址、遷往新店面將需額外支付裝修費用、且可能流失原有客群等等綜合考量下，能夠以同樣租賃條件繼續承租，也不失為一個好的的選項。當然，這必須在原本租賃合約中就有擬訂，否則租期一到，房東不願意續租，房客提的條件再好，也是無用。

新冠疫情發生後，關於商用租賃契約最常被詢問到的問題，便是房客問到是否能以以疫情為由調降租金、或無條件提前終止租約？但通常在審閱過租賃契約後，便會發現多數契約中沒有針對這類問題約定條款，以至於發生大流行疫情時，房客在契約上沒有權利可以要求調降租金或不用負擔任何成本即可終止租約。

但有了這些經驗後，在新簽訂的商用租賃合約，律師通常都會建議加上不可抗力條款，亦即賦予房客在疫情嚴重時，因政府政策管制民眾外出、或因民眾擔心疫情而自主在家減少外出，導致來客量減少之情形，此時，房東與房客均秉持共體時艱之精神，同意在一定條件下，例如三級警戒、或每日確診人數達多少人數、持續多久時間等情形，房東同意減少收取一定比例之租金，適時減輕房客之現金流壓力，對於房東而言，也是盡其社會責任義務，且原房客因租金壓力而離開，房東也未必能夠馬上找到適合的房客進駐，如招租時間過長對於房東也屬不利。故在商用租賃契約中約定不可抗力條款，對於房東與房客而言，可謂創造雙贏局面。

後疫情時代，不確定性與新的挑戰接踵而來，對於房東與房客都是前所未見的壓力測試，期待雙方不是以對立面的盈虧計較，而是建立起新的信任基礎，取得雙贏。而今又面臨每月申報所得稅之期間（原為每年五月，但為因應疫情而延長截止日期至六月三十日），房東對於租賃所得應如何申報，才不會被國稅局刁難？此議題可參台美雙會計師執照的周聖智會計師未來對於此議題的介紹，敬請期待。