沒有自備款,首購新鮮人何時購?房貸成數不足的3大解方!

2022/09/28閱讀時間約 10 分鐘

我有一個夢:為自己,買一個家

人人皆有做夢的權利,然而在現實中,如何築夢踏實或許才是關鍵。
就像幾乎每個人都曾想像過住在自己理想房屋中的樣子,只是在現實考量下,能夠全盤實現自己夢想的人總是少之又少,更多的,是從學生時代住宿舍開始,就不斷漂泊在一個又一個不屬於自己的房間裡,繳自己的房租養房東的房子。
其實因為現在房貸利率偏低,在寬限期內每月應還款利息的金額,大概與租一間小套房所繳交的租金是差不多的,所以只要擁有頭期款,就是成為有房一族的第一步。而什麼是自備款呢?
舉例來說,一般銀行會根據你想買的房屋價值及個人信評,去決定願意貸款多少給你,最高的狀況下可以貸款到8成左右,也就是說只要擁有200萬自備款,就有機會買到1000萬元的房子。

買房全額貸有可能嗎?

以目前台灣的情況來看,總價八成的房貸,似乎已經是最高水準了。但是,如果以以台北市的平均房價來看,不但沒有跌,反而還在漲。
最近一年以來,台北市住宅平均總價已經高達2340萬元。如果以二成自備款來算,也要468萬元,對於大多數人來說,也是非常吃力。
在2018年,新任的內政部長提出,用政府的「信保基金」,多提供民眾一成房貸,這樣算下來,就等於是九成房貸。
只是,這樣也還要自備234萬元。
是不是有可能「全額貸款」?讓買屋不要這麼吃力?

部分建商打出「零首付」促銷

查遍了所有銀行的方案,也看不到有提供百分之百房貸的。但是,從2018年底開始,卻開始看到一些新建案的廣告,竟然打出「零首付」的訴求。
這是怎麼回事?房貸已經可以全額貸款了嗎?
事實上,從銀行端來看,目前的確還沒有「全額房貸」的方案,那麼「零首付」是怎麼來的呢?
根據調查,近期的新建案,標榜「超低自備款」,甚至「零首付」的案例的確越來越多。
之所以能夠免自備款,主要是因為近年房市轉冷,建商手上的待售新建餘屋太多了,只好用「公司貸」的方式,讓購屋族可以「零自備款」買房。
例如,一間總價一千萬元的房屋,從銀行可以貸款八成800萬元,剩下的兩成,就由建商貸款200萬元給客戶,補足成數不足的部分。這樣一來,對於購屋人來說,就是「零自備款」。
只是,這樣的方式,對於購屋族來說,真的比較輕鬆嗎?其實並不一定。
雖然這種方案,不需要一次拿出數百萬元的頭期款。
但是以「銀行房貸」加上「建商公司貸款」的方式,在購屋初期的幾年之間,等於要同時還款給銀行和建商,負擔其實還是很重。
而在建商這一面,雖然積極打出「零首付」的訴求,但是對於客戶,也會仔細評估對方財力,對於口袋夠深的置產族群或是投資客,比較可能提供這樣的方案。
如果是面對財力可能不足的客戶,建商也不會貿然提供公司貸款。

利用「房貸」+「信貸」達成零自備款購屋

另外,如果買的是中古屋,就無法用這種方式達到「全額貸款」了。
這時,還有另一種方式,也可以使用,那就是「房貸」加「信貸」。如果房貸八成,不足的兩成,用信貸的方式來借款,以一位中等收入、工作穩定的上班族而言,貸到200萬元並不會太困難。
但是,由於信貸的利率還是比較高,還款期限也比較短,購屋初期的幾年間,也必須同時償還房貸與信貸,壓力並不會比較低。

「裝潢貸款」可能是購屋族可以考慮的一個資金管道。

裝潢貸款各家銀行提供的額度不等,有些銀行可以提供到250~300萬元,有些銀行是房屋鑑價x20%的貸款額度,幫您即刻實現居家夢想!。
貸款期限方面,一般都在7~10年,有些銀行是最長20年,通常也會綁約,合約期限大多是1~2年。

「房貸加值金」也是一種資金管道可以利用。

許多家民營銀行,推出了「房貸加值金」或叫做「裝潢金房貸」的方案,就是在除了原本的房貸成數之外,再用專案的方式,多給房屋貸款的客戶5~20%的加值金,還款期限最長10~20年。

三種房貸相關的理財周轉金方式

房貸的信貸-房貸戶自備款不足時可以考慮再以信貸彌補資金/年限:最長7年
房貸加值金-原房貸的成數之外加多給5%的房貸加值金/年限:最長10年
裝潢貸款-有些銀行可以提供到250~300萬元,有些銀行是房屋鑑價x20%的貸款額度/年限:一般都在7~10年,有些銀行是最長20年
用以上的方法達到「全額貸款」,對於收入水準普通的人來說,很容易讓自己的財務狀況緊繃到頂點,萬一發生失業,或是家中有人重病,或是其他變故,很容易就會繳不出貸款。

高額貸款購屋,務必謹慎評估風險

因此,即使有這些方式可以「免自備款買房」,貸款通仍然要建議您,買房的時候,要謹慎評估自己的收入狀況,把可能發生的風險都計算進去,再按照自己的能力,選擇總價在能力範圍之內的房子,以免一旦發生狀況,繳不起貸款,讓人生陷入窘境。
甚至,在高額貸款購屋後,萬一將來大環境發生波動,造成房屋價值大幅下跌,導致負債金額大於資產價值,屆時自己是否有能力承受?這些都是必須考量的風險。

申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
以上是買房不用自備款?房屋貸款全額貸有可能嗎?房貸成數不足有什麼方式補救?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢由專人為您服務!
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