小心買房陷阱!搞清楚所有權、地上權、使用權三種類型住宅

2022/09/28閱讀時間約 7 分鐘
三種權利類型的房屋

如果決定要買房,當然是希望能買到合理的房價,但看到只有市價6~7折的房屋建案,確定不是法拍屋也不是事故屋,該買嗎?
這篇文章帶你搞清楚「所有權」「地上權」「使用權」三種權利類型的房屋,小心買到只有地上權或使用權的住宅,房子跟土地不是你的,未來有資金需求也無法申辦二胎房貸。
什麼是「二胎房貸」?
我們買房時跟銀行申請的貸款,屬於第一順位的貸款,銀行貸款6~8成,二胎房貸就是在剩下的2~4成內,由另外一間金融機構(銀行、農漁會、合作金庫…等)或非金融機構(資融公司、民間公司或私人金主)承作房貸,再貸出一筆資金運用。
二胎房貸的「二」就表示其貸款在第二順位的意思,也另外稱為「二順位房貸」或「次順位房貸」。

為什麼會有「地上權」及「使用權」住宅?

開頭提到只有市價6~7折的房屋建案,這類住宅多半是由建商向政府單位租下基地去蓋樓,推出居住時效50~70年不等的建物,分成「地上權」及「使用權」兩種類型。
之所以會興起這種遠低於市價的「地上權房屋」跟「使用權房屋」,是因為台灣大眾習以為常購買的「所有權房屋」,其最大的缺點、最讓人詬病之處是高漲昂貴的房價。

「地上權」、「使用權」、「所有權」三種住宅類型的差別

※ 地上權房屋(住宅)屬於「產權可分割過戶」的建物,買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,就是買屋不買地,產權年限50~70年,如果要跟銀行申請貸款,頂多只能貸到5成。
地上權房屋(住宅)
※ 使用權房屋(住宅)
屬於「產權不可分割過戶」的建物,土地和房屋的所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等於跟建商長期租房,意即不買屋也不買地,只擁有房屋使用憑證,產權年限50~70年,未來要轉售時仍得透過建商來處理。
使用權房屋(住宅)
※ 所有權房屋(住宅)
就是一般民眾最熟悉的買賣房屋模式,具有政府核發的土地與房屋所有權狀,房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,容易取得貸款,即買屋也買地,產權年限永久,普羅大眾會入手的類型。
所有權房屋(住宅)

入手「地上權」或「使用權」住宅可能會遇到的問題

地上權與使用權住宅案價格確實便宜,但購買後無法擁有土地和房屋的產權,未來想要轉手得透過建商,交易相對更加麻煩,且使用期限屆滿時,就失去使用權利。
這樣的特點,與台灣人「有土斯有財」、習慣將房產留給後代子孫的觀念牴觸,加上向銀行辦理貸款不易、甚至難以核貸,購屋人的自備款就必須多一點,因此地上權與使用權產品不容易被廣泛接受,入手前應審慎考慮。
而不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年都得繳交「房屋稅」,可適用自住稅率;不同的是有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,地租約公告地價的3.5%~5%,當公告地價調漲時,地租自然跟著漲,地租比地價稅更重,且變成住越久、繳越多的情形。
此外,地上權與使用權房屋的漲幅不如所有權房屋,甚至可能出現同一地區眾屋皆漲、唯我不漲的情況(假如周邊環境不好的話),會有這樣的現象,除了受限於銀行貸款條件影響買方接手外,也顯示出台灣民眾對這類產品的接受度有限,提醒購屋人應特別注意,務必詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買,最好先研究清楚避免混淆,畢竟房子有可能是我們一生當中最高價的產品了。
總之,買對房子,不但是擁有抗通膨的資產同時也是融資工具,未來有資金需求可以申請二胎房貸取得現金運用。
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