小心買房陷阱！搞清楚所有權、地上權、使用權三種類型住宅

2022/09/28閱讀時間約 7 分鐘

三種權利類型的房屋

如果決定要買房，當然是希望能買到合理的房價，但看到只有市價6~7折的房屋建案，確定不是法拍屋也不是事故屋，該買嗎？

這篇文章帶你搞清楚「所有權」、「地上權」及「使用權」三種權利類型的房屋，小心買到只有地上權或使用權的住宅，房子跟土地不是你的，未來有資金需求也無法申辦二胎房貸。

什麼是「二胎房貸」？

我們買房時跟銀行申請的貸款，屬於第一順位的貸款，銀行貸款6~8成，二胎房貸就是在剩下的2~4成內，由另外一間金融機構（銀行、農漁會、合作金庫…等）或非金融機構（資融公司、民間公司或私人金主）承作房貸，再貸出一筆資金運用。
二胎房貸的「二」就表示其貸款在第二順位的意思，也另外稱為「二順位房貸」或「次順位房貸」。

為什麼會有「地上權」及「使用權」住宅？

開頭提到只有市價6~7折的房屋建案，這類住宅多半是由建商向政府單位租下基地去蓋樓，推出居住時效50~70年不等的建物，分成「地上權」及「使用權」兩種類型。

之所以會興起這種遠低於市價的「地上權房屋」跟「使用權房屋」，是因為台灣大眾習以為常購買的「所有權房屋」，其最大的缺點、最讓人詬病之處是高漲昂貴的房價。

「地上權」、「使用權」、「所有權」三種住宅類型的差別

※　地上權房屋（住宅）屬於「產權可分割過戶」的建物，買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，就是買屋不買地，產權年限50~70年，如果要跟銀行申請貸款，頂多只能貸到5成。

地上權房屋（住宅）

※　使用權房屋（住宅）
屬於「產權不可分割過戶」的建物，土地和房屋的所有權人是建商，買家只是有期限的房屋使用人，等於跟建商長期租房，意即不買屋也不買地，只擁有房屋使用憑證，產權年限50~70年，未來要轉售時仍得透過建商來處理。

使用權房屋（住宅）

※　所有權房屋（住宅）
就是一般民眾最熟悉的買賣房屋模式，具有政府核發的土地與房屋所有權狀，房屋可永久居住，且申請貸款時銀行擁有真正的債權，容易取得貸款，即買屋也買地，產權年限永久，普羅大眾會入手的類型。

所有權房屋（住宅）

入手「地上權」或「使用權」住宅可能會遇到的問題

地上權與使用權住宅案價格確實便宜，但購買後無法擁有土地和房屋的產權，未來想要轉手得透過建商，交易相對更加麻煩，且使用期限屆滿時，就失去使用權利。

這樣的特點，與台灣人「有土斯有財」、習慣將房產留給後代子孫的觀念牴觸，加上向銀行辦理貸款不易、甚至難以核貸，購屋人的自備款就必須多一點，因此地上權與使用權產品不容易被廣泛接受，入手前應審慎考慮。

而不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者，每年都得繳交「房屋稅」，可適用自住稅率；不同的是有所有權者繳納地價稅，地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」，地租約公告地價的3.5%~5%，當公告地價調漲時，地租自然跟著漲，地租比地價稅更重，且變成住越久、繳越多的情形。

此外，地上權與使用權房屋的漲幅不如所有權房屋，甚至可能出現同一地區眾屋皆漲、唯我不漲的情況（假如周邊環境不好的話），會有這樣的現象，除了受限於銀行貸款條件影響買方接手外，也顯示出台灣民眾對這類產品的接受度有限，提醒購屋人應特別注意，務必詳閱契約書內容，並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買，最好先研究清楚避免混淆，畢竟房子有可能是我們一生當中最高價的產品了。

總之，買對房子，不但是擁有抗通膨的資產同時也是融資工具，未來有資金需求可以申請二胎房貸取得現金運用。

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