如何在華盛頓州買到超值房產：一位投資者的真實經驗分享

你可能比較熟悉華盛頓州的「西雅圖」這個名字。我在2021年購買了人生中的第一套主要住房，並且在聯邦儲備委員會（FED）宣布即將加息之前不久開始了一系列不斷下跌的資產之旅。

在美國，房地產分為主要住房和投資物業。根據國稅局的定義，主要住房是指：
- 地址已註冊的地方
- 美國郵政服務地址、
- 選民登記卡、
- 聯邦和州稅務申報和
- 駕駛執照或車輛登記。

距以下地點的距離:
-你工作的地方、
-你銀行的地方、
-一個或多個家庭成員的住所和
-你是會員的娛樂俱樂部或宗教組織的居所。

主要住房簡而言之就是你長期居住的地方，也是打開高杠桿的一把鑰匙。

美國有多種不同的抵押貸款類型。在這麼多的貸款類型中，FHA貸款是針對主要住房的一種抵押貸款。FHA是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案。FHA的首付最低只需3.5%。不像其他貸款需要很高的信用分數，最低要求580。其他要求是債務收入比率<43。
如果貸款小於20％，還要購買PMI(Premium Mortgage Insurance)保險（抵押貸款保險）。當你支付的抵押貸款達到了80％即20％的首付時，PMI就不需要再購買了。雖然需要支付MIP，但同時你也留下了很多現金，可以購置下一套房產。而且PMI在每年的報稅時可以抵扣收入稅。

美國房地產被分為A、B、C三個類別。
美國房地產投資會把房子分為A、B、C三個類別。這些定義基本上不完全是房子的好壞，而是房子所在的地方。例如，A類的周圍通常是繁華的商業區。教一個快速的判斷方法是觀察「咖啡店」。
A級別是一個特殊且獨特的咖啡店，咖啡店自己烘焙豆子。
B級別是星巴克。
C級None or Dunkin Dounuts

在房價不斷下跌的市場，你可能會認為買房子是一個錯誤的決定。但是，如果你仔細思考，你會發現買房子可能是一個聰明的投資。為什麼？因為在買房子時，你可以考慮到不同的因素，例如稅法和利率。

當初買房地第一考慮的是不想繳房租並且擁有一塊地等著它漲。這似乎是一個很合理的想法，但事實證明，這並不總是對的。房價可能會下跌，這意味著你的投資可能會虧損。但是，如果你考慮到稅法和利率，你就可以發現買房子可能是一個明智的選擇。

在購買房屋時，你可以考慮到稅法，特別是在5年內住滿2年之後賣房屋的情況下。如果你能夠遵守這些規定，你可以享受到長期資本收益稅率的優惠。這可能會導致更多的收益，即使房價下跌。

此外，利率也是一個重要的因素。如果你在低利率時期購買房屋，你可以享受更低的月供。如果利率下降，你還可以再次貸款，將利率降低，進一步減少每月的付款。當然，如果你的利率已經被鎖定在低點，那麼你就不必擔心付款上升的風險。

除此之外，“House hacking” 是一個專屬primary residence的投資策略，可以減少每個月的月供和現金消耗。這種策略基本上是指購買一個多單位房屋，然後出租其中一個單位。這樣一來，你可以減少你的房貸負擔，同時還可以收取租金來支付房屋的費用。

最後，你還可以研究如何合法地規避稅。例如，你可以利用抵押利息扣除和家庭辦公室等減免稅的方法。這些方法可能會讓你在稅收方面受益，即使你的房價下跌。

一個我很喜歡的podcaster 說過

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