這篇文章產生之際，正巧遇上房市狂飆的行情，也許有人看到標題會想先翻白眼：「我也想買呀！但政府、建商帶頭炒房，老闆不漲薪資，老爸又沒有支援頭期款，想買也買不起呀！」
也許有人會直接伸手牌打出來：「那要買哪？哪裡會〈我買了之後就直接大〉漲？」
房子剛好是很敏感的需求，她處於「生活必需品」與「高價奢侈品」的聯集區。所以讓各方人馬都可以進來插嘴幾句。這篇文章給猶豫是否要買第一間房子自住的上班族
我的答案會是「我鼓勵去買」，以下的思考邏輯能幫助你，面對各式各樣的訊息跟建議時，你能不斷地釐清自己的「需求」跟「能力」，讓你可以「做決定」買下去。
而不是猶豫不決，看了好幾年房卻不斷錯過。
人生最大的遺憾莫過於：我曾經有過機會、可以擁有。
房仲跟代銷也懂得看潛在買家，如果聽到一位客戶持續在同一地區，從一坪十幾萬看到一坪四十幾萬，都還未出手買房。那他們心中大概也不會把這次的介紹，看做成交機率濃厚的機會。常聽到這類的看房客落入以下的無限迴圈：
價錢可以接受、但地點不好。
地點不錯、但建商不好。
建商不錯、但剩餘樓層不好。
甚麼都好、但價錢不漂亮。
即便價錢也搞定了，房市之後好像會跌吧？
大概就是這樣的循環，造成很多「專業看房客」，看著並關心著房市的發展，卻總是處在「猶豫」要不要購房的階段。
第一步是分析市場嗎？
負向訊號：
- 央行對於房市調控政策持續，原因是房價跟通膨的漲幅依舊高於預期
- FED對於升息的時程未定，一般預期為2023年開始升息
- 中國恆大與香港地產股的風暴有待觀察
正向訊號：
- 住宅土地成交價量齊揚，全台建商看好後市
- 消費者信心高昂，研調機構顯示剛需強烈
- QE持續，抗通膨資產等不動產供不應求
以上大概就是一般人考慮買房時，會瀏覽的市場分析跟新聞標題，然後自己在腦中根據對正向負向資訊的印象，盤算漲跌的機率。
漲跌不可知！是我們對市場唯一最確定的事。
我認為第一步絕「不是」去預測市場，而是先確定自己唯一確定的一件事：「漲跌不可知！」
以現在2021年的9月舉例，我不知道Delta病毒會不會影響美國就業率，進而影響FED升息時程？我不知道中國恆大在去年就傳出危機，會不會這次撐不過去？我不知道台灣整體科技業明年的客戶需求是否依然暢旺？我不知道台灣央行在7月實施房地合一稅2.0後，年底會不會將限貸令加嚴至第二房即開始〈註：9月23號取消七都第二房寬限期〉？我不知道台灣的疫情控制跟疫苗狀況未來會如何？
即便以上我都「猜」對了，那我喜歡的房子會是漲或跌呢？說真的，我還是不知道！
不要拿「不可控」的資訊來做「判斷」
既然漲跌不可知，請千萬不要拿不可控的資訊來做判斷。
媒體跟鄉民們總是漲時喊漲、跌時喊跌，如果自己沒有根據經濟類新聞中數據的「基本假設」、「絕對值」、「成長率」或是「比率」都再重新對焦過，這些粗淺的印象，是無法協助判斷的，只會讓我們的心裡猶豫再三。
就拿近年來很愛討論的「人口」來推估房市，究竟是「出生率」下降，還是「總人口數」下降，或是「每平方公尺人口密度」、「實居人口」下降時，房價就會自高點轉折向下呢？
而且台灣、南韓、日本、美國都可以用相同數據來「相提並論」嗎？以上分析也許是很適合寫成新聞或報導，甚至是學術文章來討論的議題，但我確信那並不適合寫成「實戰型」的文章跟您分享。
協助資料整理並且讓單位跟計算公式都對齊，而且方便數據比較的網站，我個人偏好「樂居」跟「MacroMicro 財經M平方」兩個網站。
買房這件事，我自己的思考邏輯跟PM工作上所受到的思考邏輯訓練相同：
我為了甚麼「需求」而買房？〈Why〉 → 我該「如何買」得起？〈How〉 → 需要處理哪些「風險」？〈What〉
「我」為了甚麼「需求」而買房？
買房一定是綜合許多的需求，那就請「排序」出來每一項因素對自己的重要性。
以剛剛上述的例子，這類買家就是不清楚價格、建商、地點、樓層、投資價值，哪一項因素的比重對「自己」而言比較重要。
不會有人比你更清楚你自己的需求比重，花點時間先想好自己的需求順序跟比重，這會讓你茫茫的尋房之路更有方向。
自己所重視的需求大概可以用以下的分類去發想：
我對環境的要求【需要】
- 坪數〈同住人口數、性別年紀、無障礙空間〉
- 樓層〈透天、電梯大樓中／高樓層〉
- 建商〈售後服務、C/P值〉
- 安全〈建築耐震係數、斷層帶、潛勢淹水區〉
- 學區〈上學距離、升學率、特殊教育〉
- 就業〈通勤距離、附近產業所需人才類型與能力〉
- 生活機能〈交通、日常所需、公園綠地、就醫復健〉
環境對我的影響【想要】
- 社會階層感〈地點、學區、建商〉
- 嫌惡設施〈自己完全「不能接受」的設施、別人不愛但我可「接受」的設施〉
- 投資理財〈資產配置、當包租婆的夢想〉
- 親屬居住地〈與原生家庭的距離〉
就是因為幾乎每個人都會面臨資源有限的困境，所以才要針對自己的需求去做排序，方便下決定時能夠「取捨」。
若我們相較之下資源尚且充足〈可能是所在地區房價不高、或是自己收入與家中支援充沛〉，那很幸運的，我們僅要列出絕對不可或缺的條件，更要注意的反而是怎麼找到對的買家仲介，協助我們找到並加入理想中的「社群」。
這就要談到我列出的其中一項因素：社會階層感。
就拿最近上新聞的「竹科媽媽社團」來舉例，無論是入團資格審查、或是抱怨年收入已經很高了，但怎麼還是生活費驚人，而且育兒的競爭激烈。
這之中其實隱約都透漏一項買房的真實需求，我稱它為「社會階層感」。
那是一群有共同經歷的社群，未必期待別人的了解，僅有身處其中的她們知道她們面臨的壓力、紓壓方式、孤單與寂寞，這過程當然也存在一些驕傲跟自命不凡。
外人想加入，努力買進同一區房子只是張入門票，身為外人的我們未必有資格通過入團資格審查，尤其是如果我們永遠找不到對的引路人跟邀請人的話。
相信從小到大總是有這類經驗，聽到某人住在信義區、大安區，身旁好友總有幾位會露出驚訝又羨慕的表情跟語調。
就是這個眾人驚訝又羨慕的反應，成為很多人一生的目標。
不必忽視自己內心真正的需求。我跟某些朋友討論買房的話題時，偶爾會遇到房子方方面面都符合對方的需求，但對方卻遲疑了，很多時候就是為了這個說不出口的「社會階層感」。
尤其對於原生家庭所在位置是處於當地精華區的朋友，離鄉背井卻買了個好山好水的地方，難免有「越混越差、不如上一代」的心魔要過。
可是雖然我說不必忽視你內心對於社會階層感的需求，但我也「非常慎重地」請你好好考慮一下她的排序。
因為那個眾人驚訝又羨慕的反應，絕對不是給某人的，大家都是這樣想著：「如果是我住在那個地方，那該有多好呀！」
沒必要為了別人的夢想打拼，好好想一想自己家庭重視的需求，才是成熟的當家。
（待續）
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