正式宣布違約！全球最大地產資管黑石“爆雷”，下一步……

2023年3月初，黑石一則重磅消息引發市場的廣泛關注。主要是因為黑石集團有一筆5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）發生違約。這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。

為什麼黑石違約能受到全球的廣泛關注呢？要知道的是黑石的預計，2022年其管理規模將提升至1萬億美元，折合人民幣近7萬億元，其中房地產規模達到3260億美元（約2.25萬億人民幣）。這放在任何一個國家都是金融巨無霸的存在。

而黑石的違約還要從美國的房地產說起，據知情人士透露，黑石曾向證券化票據持有人尋求延期，以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程，加之債券持有人投票反對進一步延期，週四的一份聲明顯示，這批證券現已到期並尚未償還，貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。

黑石旗下房地產投資基金BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust）與2017年推出，是市場上規模最大的私募房地產基金之一，主要投資於美國商業房地產，並在較小程度上投資於房地產債務投資。在過去的三年，該基金的一類份額的年化回報為15.5%，2022年的回報為9.3%。該基金的優異表現，也讓該基金的規模快速增長，且為黑石帶來豐厚的收入。

從過往歷史可是，黑石的爆雷有跡可循。其中一條便是黑石曾深陷贖回危機。
2022年10月，根據黑石發給客戶的信件表示，要求贖回資金的申請18億美元，已全部兌現；但11月以來集中贖回的資金太多，公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求，共計13億美元；而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足，大概投資者在當月只能贖回該基金淨資產的0.3%。據彭博社報導，由於投資者的資金贖回激增，黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產投資信託基金的資金贖回。

其二，根據黑石2022年第三季度公佈的財報可知，該公司第三季度營收10.58億美元，上年同期為62.24億美元，同比下降83%。利潤方面，黑石在第三季度實現淨利潤370萬美元，上年同期32億美元；歸屬於公司淨利潤則為229.6萬美元，而去年同期，這一數字為14.02億美元，堪稱滑鐵盧。

曾是讓眾人仰望存在黑石到底經歷了什麼？
比起讓人耳熟能詳的高盛、摩根大通這些華爾街百年老店來說，黑石僅有30多年的歷史。但就這30年時間裡，黑石已然成長為全球最大的另類資管公司。黑石主要有四大板塊，分別為房地產、私募股權、對沖基金、信貸和保險。其中，房地產是主要收入來源，佔比超過30%。可見，當地產在黑石整個企業架構中有著舉足輕重的重要地位。

而黑石的投資不僅是在美國。據不完全統計，黑石在中國市場累計投資額超過500億元，投資範圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體等業態。但黑石可能沒有想到，地產也會將它代入深淵。

在美國，根據Mortgage News Daily的報導，30年期固定抵押貸款的平均利率在周四回升至 7.1%，超過了7%。按揭貸款利率創下新高，讓購房者普遍持觀望態度，最終導致量價齊跌。

導致發生一系列連鎖反應的原因則是美聯儲激進的加息。黑石這次違約的是CMBS，也就是商業地產抵押貸款支持證券。美聯儲的加息驟然讓CMBS的發行收緊。今年美國CMBS債券的發行規模僅有42.7億美元，而去年同期則發行293.8億美元，大降逾85%。又因利率太高了，導致CMBS發行成本太高，所以很多金融機構選擇不發行新產品。多重因素的影響下，導致投資者信心的下降，從而就導致流動性危機。

開啟賣賣賣的模式
1月25號，黑石確認出售位於巴塞羅那的一棟建築，售價2.4億歐元（約17.5億元人民幣）。而此前兩位消息人士稱，黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給貝恩資本，交易價值達4.8億美元（約32.6億元人民幣）。 1月29日報導稱，黑石以4億英鎊（約34億元人民幣）的價格，出售了倫敦地標綜合體——聖凱瑟琳碼頭。

不過目前很多場外接盤者都在等待“合適”的價格，如果黑石能夠忍痛“割肉”，採取降價方式出售，可能會盡快的緩解當前的危機。

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