1.6億美元債務違約！繼銀行業爆雷後的“新雷”加劇市場恐慌，發生了什麼？

雖然美聯儲加息進入尾聲，但在過去的一年時間裡，市場對美國商業地產的擔憂從未停止過。特別是發生了華爾街最大的商業地產業主黑石集團(BX.US)旗下的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）違約，和黑石的房地產收入信託基金頻頻遭遇撤資請求，加之以矽谷銀行為代表的美國地區性銀行暴雷之後，市場擔心美國房地產“新雷”的到來，恐慌的情緒亦是在升溫。

繼黑石集團旗下的商業地產發生違約之後，全球最大上市房地產公司之一的Brookfield的基金也發生違約情況。根據CRED iQ的數據，Brookfield的基金拖欠了十二棟辦公大樓的合計1.614億美元抵押貸款，這些貸款轉給了負責處理違約的特殊服務商KeyBank。本次爆出的基金違約主要涉及位於美國首都華盛頓的辦公樓。媒體指出，在1.614億美元債務涉及的十二棟辦公樓中，去年的平均入住率只有52%，遠低於2018年這批債務承銷時的79%。

華爾街頻繁警告商業地產風險
早在今年2月，美國太平洋投資管理公司（PIMCO(0, 0.00, 0.00%)）旗下的哥倫比亞不動產信託公司在一筆規模為17.2億美元的浮動利率貸款中出現違約。同月，布魯克菲爾德公司旗下資產管理公司在涉及洛杉磯兩處不動產的浮動利率貸款中違約，涉及金額超過7.5億美元。

自3月美國銀行出現問題之後，華爾街機構頻繁就商業地產面臨的風險給出提醒。摩根大通的資產管理公司首席執行官George Gatch曾警告，在美聯儲大幅收緊貨幣政策後，商業地產成為全球市場的關鍵風險之一。瑞信則認為，危機可能會從銀行業傳導至商業地產。多家機構都認為下一個影響金融市場的大雷可能就是美國房地產行業。

而對於此次事情，市場更是保持著謹慎的態度。因美聯儲加息致使美國保持高利率已經開始反噬到本國的經濟上，不少機構發出了警告，主要的原因則是空置太多，入住率低的問題。

摩根大通公佈的數據顯示，由於利率比一年前高得多，現在對新借款的需求沒有那麼大。近幾個月來，投資者越來越擔心商業房地產信貸質量，在疫情爆發後，美國主要大都市地區的大片辦公室空置。在摩根大通的CCB業務中，房屋貸款業務淨收入為7.2億美元，同比下降38%。

無獨有偶，網絡公開數據顯示，截至今年第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓中，超過16%的空間無人使用，租賃量處於2021年第二季度以來的最低水平。伴隨著寫字樓的空置率上升，截至2023年3月，華盛頓的辦公空間價值較去年同期下跌36%。

對於此，長期擔任拜登經濟顧問、今年2月被拜登提名擔任白宮經濟顧問委員會主席的Jared Bernstein在參議院銀行委員會出席聽證會時表示，白宮將保持密切關注商業地產，因為最近的金融動盪給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的行業帶來新的挑戰。他表示“（商業地產）這個問題就在觀察名單上。這是我們在仔細追踪的事。”

次貸危機要捲土重來？
根據公開信息可知，截止2022年第四季度，美國商業地產（CRE）貸款（包括多戶家庭抵押貸款）總額已經達到了5.6萬億美元。伴隨著通脹、高利率和經濟放緩等多種因素影響下，商業地產價值在2022年下半年走弱，並在2023年初進一步加速惡化。時至今日，商業地產市場現在面臨著更不確定的前景。

早前，美國次貸危機給全球帶來的影響不可忽視。美聯儲的加息行動會給房地產市場的現金流、估值和融資帶來壓力，特別是在多個大中小銀行爆雷也會導致市場收緊。不過，考慮到近年來房地產價值的大幅增長，也不太可能導致出現大規模的信貸損失，除了最弱的地產項目。因此，房地產市場引發的金融穩定風險可能是有限的。

目前市場持續關注商業地產，不過害怕其作為整個房地產最脆弱部分被引爆，進而產生一系列的多米諾骨牌效應。

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