不動產懶人包系列─自有房屋出租要注意的九件事

將自有的不動產出租，是很多人處置閒置資產的方式，也是增加被動收入的好方法。試想，每個月，都會有一筆房租自行進帳，不僅多了一筆保障收入，在房市價格不佳時更確保自己的不會有財務上的損失。另外，租房是許多人的剛性需求，只要你有狀況不差的物件，將其出租都能帶來額外的利益，也能補貼一些稅金。

但房屋、租賃等法規複雜，出租又需要許多前置作業審核，才能避免出租後橫生枝節，夜長夢多，今天的租屋懶人包，列出一些租屋需要注意的常見事項，基本上參照這幾個原則，可以避免掉許多租屋的煩惱！

1.合法性
你的房子能出租嗎？租約該簽多久才合理？位在住宅區是否能以店面型態商用出租？農舍是否能出租？

2.租金設定
一個出租標的物的租金，取決於房屋本體的屋況、裝修情形、坪數，以及房屋周遭的地段、生活機能、公共設施或環境。而比對周邊出租物的租金價位，就非常重要，合適且貼合屋況的租金，才能招徠明理且真心想長住的房客。

另外，我們偶爾會遇到希望降租金的租客，在希望能快速出租的立場，降租是促成訂約的方式，但降租的幅度是否合理？主動殺價的房客是否適合訂約？就必須仰賴許多經驗才能判斷了。

3.房屋狀況檢查
我們會建議在出租房屋前，先做一次詳細的檢查，比如說房屋結構是否完整、水電管線狀況、房屋中的燈具、衛浴設備、廚具、家電等是否有毀損、故障等狀況。

如果有以上情形，可以考慮先維修或更新設備後再出租。若是房東認為為了出租增加額外修繕花費不划算，需將毀損或有故障的設備狀況在合約中載明，避免後續與房客產生糾紛。

4.租賃合同
一般來說，最快速的方式就是購買文具店販售的定型化租賃契約，但如果您有特殊需求，或是需要標註較多訊息，又或者希望自行訂立符合自己使用需求的契約書，該怎麼辦呢？

原則上，租賃契約只要掌握幾個重點：條款清晰明確、載明租賃期間、租金、押金、收租的日期與方式，以及房屋使用規則可自行增列。特殊需求例如寵物條款、商用出租等細項，建議可以找專業的服務仲介等業者諮詢，以避免條款牴觸法規。即使後續仍堅持自行出租，業者通常還是很樂意提供諮詢意見。

款和房屋使用規則等細節。最好諮詢專業人士以確保合同合法有效。

5.租客篩選
房屋畢竟是自己的資產，許多房東出租前會審核房客的職業、經濟能力和家庭狀況，以免後續產生糾紛甚至造成財物毀損。

屋主在出租時可以要求申請人提供身份證明、收入證明和過去的租賃參考，建議以友善的方式詢問，避免造成看房者不愉快引起衝突。最保險的方式是事先在刊載出租細節的廣告或是網站資訊上寫明限制(如需檢視工作證、限制性別、禁菸禁寵......)等條件，提前過濾掉不符合的房客。

6.維護與修繕
租賃期間，一些日常耗材如水龍頭、燈泡、管線等多少會因為使用產生損耗。什麼情形下該由房客自行負擔，何時應由房東處理，必須一開始就說明清楚或在合約中載明。

作為房東，建立配合的水電鎖匠等廠商也很重要。房客的需求有時十分緊急，建立熟悉的廠商口袋名單，能夠在短時間內解決房客的困難，也可以減少房屋的損害。

7.租金收取
房屋出租後，房租怎麼收取才有保障？要收現金還是匯款呢？如果租客拖欠房租該如何是好？另外還有水費、電費、天然氣瓦斯或管理費等延伸費用，怎麼收取最方便？

通常經驗豐富的房東會系統化的整理收款帳戶，確保每月入帳的款項和日期準時且正確。有的大樓管委會提供寄放房租的服務，可以多加利用，每月定時前往收取，養成習慣也可以順便確認屋況、維持租客聯繫。台水台電帳單請租客自行繳雖然方便，但要注意租客是否有準時繳款，以免租客惡意欠繳造成斷水斷電，還要由房東去相關單位申請復水復電。

至於房東能不能因為租客惡意欠繳租金，要求租客搬離？答案是可以的，依照租賃市場發展及規定條例，若房客積欠租金逾2個月，房東可提前30個月告知提前解除租約。

8.保險覆蓋
若租客在屋主的房子中發生意外，比如用火不慎造成火災、使用不當或管線損壞產生漏水，甚至地震颱風等天災造成房屋損害，房東不僅需要承擔損失，有時還要協助安置房客，不僅失去租金收入，更考能產生法律責任。

屋主應該確保房屋具有適當的保險，包括房屋險和財產損壞保險。這有助於減輕屋主在出租過程中可能發生的損失，建議出租前，事先諮詢專業的產險業務。即使沒有出租需求，自住的房屋建議也可以加保水火險，以備不時之需。

9.與租客的溝通
許多租賃案例中，一開始簽訂契約時雙方相談甚歡，但到了退屋點交時卻發生了約不到人、鑰匙未歸還、押金糾紛、積欠水電租金等費用，更嚴重者甚至會有房屋、設備毀損的情形。

為什麼會發生這類糾紛，最主要的原因都是缺少定期追蹤。尤其是長期租戶，長租時間一租就是十年甚至二十年，多年不需重新找房客，往往讓房東忽略房屋的維護，以及承租者的狀況。而承租者認為房東無心管理資產，相對也不太珍惜房屋，甚至有的人住久了反客為主，自行增建或拆除房屋，都會造成資產的損害。

屋主應該保持良好的溝通和關係，平時需要及時回應租客的疑問和維修請求。這有助於維護良好的租賃關係，提高租客的滿意度，也讓租客認知到，房東對資產管理相當認真，應該珍惜使用房屋，避免損壞須負賠償責任。

前期租出房屋需要短期的努力，但後續維持良好租賃關係與管理卻需要長期的維持，且又需要拿捏好距離感，讓租客感覺私人生活不受侵擾。現代人生活忙碌，也因此市面上各種社會宅、包租代管業務因應而生。如果有這方面的需求，希望專業的經理人協助管理不動產，建議挑選在地且經營時間長久的品牌或店家。在地的特性擁有地緣優勢，可以及時協助租客需求，經營時間久的品牌，經驗較豐富人脈也廣，較能應對各式租房糾紛，並且提專業的法律協助。

請注意，這些是一般性建議，具體情況可能會根據地區的法律和個人需求有所不同。建議在自行出租之前諮詢專業人士或法律顧問，以確保遵守所有相關規定。

新手房東建議可以尋求坊間包租代管的專門服務協助，雖然會減少租屋利潤，但從尋找租客開始到後續維修收租，都可以節省許多時間成本，讓您快樂當包租公、包租婆！