買樓慳遺產稅 日本一銀行 出租按揭首季急增8成

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受惠日圓疲弱,吸引不少全球旅客前往日本報復式消費,同時亦吸引港資機構投資日本大型項目,就連日本國民亦積極投資房地產,令其按揭貸款總額急升。

日本政府觀光局公布的數據顯示,拜日圓疲軟之賜,今年6月訪日外國旅客估計破200萬人,創3年半以來新高,已恢復到疫情爆發前2019年同月的72%,另外今年上半年訪日外國旅客人數則破1000萬人。

日本旅遊業蓬勃發展,為投資者打下強心針。市場憧憬日本酒店觀光業正在復甦,同時亦吸引港資投資日本市場。正如建業實業(0216)宣布,與漢國(0160)直接全資附屬公司Best Range Global共同成立合營公司貿旺控股,用以投資收購日本的酒店物業。其中便以代價約15億日圓(約8250萬元),收購該位於一幢位於日本大阪市西成區的10層高之酒店建築物。另外新龍國際(0529)亦斥資約8億日圓(約4,800萬港元)收購日本淡島酒店。

其實自從2013年起,日本實行貨幣寬鬆政策開始,低利率及日圓疲弱下,申請日本的投資出租房地産按揭貸款逐漸增長,因為除了樓價升值預期外,在遺産繼承時,購買房地產可以減免相關稅項。

日本的投資房地産貸款(Apartment Loan)正在逐漸增加。在2023年的首季,日本國內銀行新增8843億日圓(約492億港元)的貸款,對比去年同期增長4%,季度新增貸款額為5年來新高。除了地方銀行外,樂天銀行等網路銀行也在增加貸款。

據日本央行數據指「個人住房租賃業」的新增貸款連續8個季度增加,即使新增按揭貸款額在2016年年中的高峰後銳減,但從2021年左右開始再次增加。其中樂天銀行投資出租住宅物業的貸款截至2023年3月底為5,087億日元(約280億港元),對比去年同期增加了8成。達到2020年3月底的8倍。

日本部份地方銀行也對投資出租房地産按揭貸款表現積極,橫濱銀行的住房貸款餘額為1.8658萬億日元(約1,030億港元),同比增長3%。靜岡銀行的住房貸款餘額同比增長5%。

其實市場憂慮日本國稅廳未來修改遺産稅計算規則,目標是2024年開始施行。目的是希望防止買高樓避稅,如果政策落實,那麼以繼承為目的的買家將會減少,投資用住宅樓的供求關係可能會緩和。

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日本物業為不少海外投資者鍾情的市場。近日市場卻拋出震撼消息,稱當局即將修改不動產登記法,凡購買日本房地產者,必須提供擁有日本長期居住權者的基本信息。而且其身份信息、姓名、住址等,會和購買人一同登錄在不動產登記簿上。
日本近年不論是旅客入境人數、樓價,還是通脹率均是出乎意料地高企,加上多間日企均工會爭取加薪要求,市場預計今年工資增長將達到5%甚至更高。若近年投資日本樓市,在過去3年可避開香港樓市跌幅,亦避開了歐美市場的大幅加息。加上日本市場租金收益穩定,樓價遂逐步向上。
日本央行早前取消負利率,將政策利率由負值上調到0%至0.1%,為2007年以來首次加息,正當坊間以為日圓會上升時,日圓卻掉頭向下,日圓兌港元更跌穿5.2算。
受新冠影響的旅遊業已逐漸恢復,除了大量港人到日本旅遊,根據日本觀光局早前公布七月份旅客估算,外國遊客再度突破二百萬人次,香港旅客人數更重回疫情前水平。另外由於多國民眾報復式訪日,令旅遊業強勁復甦,酒店亦供不應求,房價不斷飆升,平均酒店租金已衝破2019年疫情前水平,加上日圓兌港元匯率持續沉底,跌破5
日本樓市利好,新加坡投資者對日本物業投資更為積極,今年四月份新加坡企業對日投資(企業合併與收購)收購日企金額已達3500億日圓(約188億港元),以打破過去最高紀錄。而且對日本的投資年總額已連續3年超過10億美元。今年更是繼1992年以來第三次總額超過20億美元。
過去數月日本經歷遊客「報復式」外遊,除了主題公園大排長龍外,就連日本酒店出現供不應求的情況,剛過去的2及3月的住宿人數恢復到巔峰時期的7成,令酒店客房房價急升兩倍。 日本觀光廳根據《住宅宿泊事業法》發佈民宿實際數據顯示,2至3月的住宿人數為25.1萬人,對比去年同期增加約8成。其中,外國人佔當中的
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這趟從東京羽田機場飛往新加坡樟宜機場的日航JL37航班,感謝座艙長森重桑,山田桑與齋藤桑親切貼心又無微不至的服務,完美詮釋了日式おもてなし(omotenashi)的高雅精神,再加上米其林級別的餐飲。整趟飛行無論在細節處或是服務品質上都讓人印象深刻,感受到極致的舒適,讓這趟空中旅程宛如一場難忘的饗宴!
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今天值飛JL37航班的是2003年離廠的 B777-300ER,註冊編號為 JA732J,8個頭等艙,49個商務艙,40個豪華經濟艙,147個經濟艙,共244個座位。這架JA732J別看已經22歲,她可是波音777-300ER首架試飛機,對波音與最早決定引進777-300ER的日航來說都別具意義。
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