日本買房除了還房貸還有哪些固定支出

近兩年日本新屋價格呈現特別明顯的漲幅，以新建案的「公寓」平均價格為例。

近畿圈：4,666萬日元

全國平均：5,911萬日元

示意圖/UnsplashのYusheng Deng

首都圈以東京為首，包含周邊的神奈川縣（橫濱市）、埼玉縣、千葉縣。近畿圈以大阪為首，包含兵庫縣（神戶市）、京都府、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣。

表面看起來，近畿圈包含的範圍比較廣，但是新建案的合計戶數還是首都圈更多。（括號內指與上一年度2022年對比）

首都圈2萬6,886戶（去年同期比 9.1％減），東京1萬4,191 戶（前年比 7.9％増）、神奈川縣 5,962 戶（同 19.5％減）、埼玉縣 3,030 戶（同 35.8％減）、千葉縣 3,703 戶（同 13.7％減）。

近畿圈1萬5,385戶（去年同期比13.8％減），大阪府 9,501戶（前年比 11.7％減）、兵庫縣 2,666 戶（同 23.8％減）、京都府1,772 戶（同 23.1％減）、奈良縣 474 戶（同 41.9％増）、滋賀縣 859 戶（同 15.5％増）、和歌山縣 113戶（同 46.4％減）。

現階段預估2024年的新建案戶數有可能比2023年增加，日本全國合計戶數7.1萬戶（2023年比 9.1％増），首都圈3.1萬戶（同 15.3％増），近畿圈1.65萬戶（同 7.2％増）。

首都圈的房價再細分開來，各地區平均價格如下。

東京23區: 1億1,483萬日元

東京23區之外: 5,427萬日元

神奈川縣: 6,069萬日元

埼玉縣: 4,870萬日元

千葉縣: 4,786萬日元

做為對比，2022年「東京23區」的平均價格8,236萬日元，短短一年上漲39.42%。急劇上漲的主要原因為2023年的新建案出現較多超級豪宅且總體數量減少，由此拉高平均價格。

話說，早年能住上「億ション」就被視為有錢人的象徵，現在的“平均價格”都已超過「億ション」。

註：「億ション」指一戶公寓的成交價格在1億日元以上。1960年代出現此新詞，當時能超越1億的公寓數量稀缺，演藝圈的明星常購買此類公寓，經由媒體披露成為吃瓜群眾羨慕的對象。

「マンション（Mansion）」→「萬ション（Man+sion）」→「億ション（Oku+sion）」

平均價格跨過1億日元大關的公寓，撇除個別不需要向銀行貸款就能輕鬆購入的富豪們，多數潛在購買者必須借助房貸的幫忙才能完成人生夢想。符合房貸資格的貸款人具體要達到多少年收比較容易通過銀行審核？

購買1億日元房屋

自備款（20%）：2,000萬日元

貸款總額：8,000萬日元

固定利率：2%（貸款期限35年，本息平均攤還）

每月還款：26.6萬日元

日本的銀行審核房貸的基準通常採用貸款人的1/3年收（取30%方便計算），換算每月收入需要實際入手90萬日元，扣稅前收入約莫130萬日元（30%為稅金及社會保險等），亦即整年收入必須達到1560萬日元（稅前）以上堪堪能達到申請貸款的最低條件。

日本各大銀行房貸利率的中位數變化（由上至下曲線說明，35年固定、10年固定、機動）/recruit

順帶介紹2022年日本全國打工人的平均年收458萬日元，這還是稅前。稅金及社會保險約莫20~30%，實際入手320～370萬日元。換算月薪平均27～30萬日元。因此，不由得日本人感歎「東京居大不易」。

即便高級打工人申請到貸款，購入新屋的同時就必須支付的費用大致落在總價的3〜6％上下，主要有仲介費、不動產取得稅等稅金。以5%計算1億房價需要再支出500萬日元。另外，搬遷費用還未計算。

搬入新家後，每月還貸外必須支付的房屋相關支出。

1億日元房屋的大略各項金額附註如下

固定資產稅・都市計劃稅：30～40萬日元/年

火災・地震保險：10萬日元/年

管理費：5萬日元/月

修繕積立金：3萬日元/月

停車費：3～5萬日元/月

各項金額合計每年必須支付150～200萬日元。

修繕積立金與停車費對於不太熟悉日本習慣的人來說可能不容易理解，日本公寓通常每10～15年會進行大規模修繕，舉凡大樓外墻拉皮，公用設施維修等大筆支出會動用這筆住戶共同累積的費用。這也是日本城市外貌看起來乾淨整潔的原因之一。

在日本購車通常必須事先準備好停車位（K-car不需準備停車位證明），不過購買公寓的人不需要「購買」停車位，只需要「租用」公寓附設的停車位。即使附設停車位沒有空位可供租用，也能在公寓周邊的停車場找到合適的。來到日本久了之後有時會疑惑在台灣為什麼必須另行購買停車位，雖說是永久產權沒錯，但是購屋的同時必須再加上停車位的費用，造成初期負擔更加沉重。

看完1億公寓的各項支出，順帶介紹「一戶建」（類似台灣的透天厝）蠟筆小新或哆啦A夢他們家就是這種房子。房仲業者在推銷「一戶建」通常會說這種房子不需要支付修繕積立金與停車費，這麼說並沒有錯。

但是，這種房子多半採用木製建材，經過歲月的洗禮，老舊速度通常快於鋼筋水泥公寓。即便不是木製建材，房子遲早總會需要修繕，費用全數需要屋主自行負擔。查詢資料後發現，一般情況下新屋落成後30年內大略需要支出400～800萬日元不等。

在日本，購買公寓或一戶建哪種好的爭論一直沒有停歇過，我自己的看法是各有優缺點，端視自己的需求習慣做出決定就行。

2024/03/21 posted.

原文連結[日本幕後觀察]