日本買房除了還房貸還有哪些固定支出

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近兩年日本新屋價格呈現特別明顯的漲幅,以新建案的「公寓」平均價格為例。

2023年各地區新公寓平均價格

首都圈:8,101萬日元

近畿圈:4,666萬日元

全國平均:5,911萬日元


示意圖/UnsplashのYusheng Deng

示意圖/UnsplashのYusheng Deng

首都圈以東京為首,包含周邊的神奈川縣(橫濱市)、埼玉縣、千葉縣。近畿圈以大阪為首,包含兵庫縣(神戶市)、京都府、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣。

表面看起來,近畿圈包含的範圍比較廣,但是新建案的合計戶數還是首都圈更多。(括號內指與上一年度2022年對比)

首都圈2萬6,886戶(去年同期比 9.1%減),東京1萬4,191 戶(前年比 7.9%増)、神奈川縣 5,962 戶(同 19.5%減)、埼玉縣 3,030 戶(同 35.8%減)、千葉縣 3,703 戶(同 13.7%減)。

近畿圈1萬5,385戶(去年同期比13.8%減),大阪府 9,501戶(前年比 11.7%減)、兵庫縣 2,666 戶(同 23.8%減)、京都府1,772 戶(同 23.1%減)、奈良縣 474 戶(同 41.9%増)、滋賀縣 859 戶(同 15.5%増)、和歌山縣 113戶(同 46.4%減)。


現階段預估2024年的新建案戶數有可能比2023年增加,日本全國合計戶數7.1萬戶(2023年比 9.1%増),首都圈3.1萬戶(同 15.3%増),近畿圈1.65萬戶(同 7.2%増)。


首都圈的房價再細分開來,各地區平均價格如下。

東京23區: 1億1,483萬日元

東京23區之外: 5,427萬日元

神奈川縣: 6,069萬日元

埼玉縣: 4,870萬日元

千葉縣: 4,786萬日元


做為對比,2022年「東京23區」的平均價格8,236萬日元,短短一年上漲39.42%。急劇上漲的主要原因為2023年的新建案出現較多超級豪宅且總體數量減少,由此拉高平均價格。

話說,早年能住上「億ション」就被視為有錢人的象徵,現在的“平均價格”都已超過「億ション」。


註:「億ション」指一戶公寓的成交價格在1億日元以上。1960年代出現此新詞,當時能超越1億的公寓數量稀缺,演藝圈的明星常購買此類公寓,經由媒體披露成為吃瓜群眾羨慕的對象。

「マンション(Mansion)」→「萬ション(Man+sion)」→「億ション(Oku+sion)」


平均價格跨過1億日元大關的公寓,撇除個別不需要向銀行貸款就能輕鬆購入的富豪們,多數潛在購買者必須借助房貸的幫忙才能完成人生夢想。符合房貸資格的貸款人具體要達到多少年收比較容易通過銀行審核?

購買1億日元房屋

自備款(20%):2,000萬日元

貸款總額:8,000萬日元

固定利率:2%(貸款期限35年,本息平均攤還)

每月還款:26.6萬日元

日本的銀行審核房貸的基準通常採用貸款人的1/3年收(取30%方便計算),換算每月收入需要實際入手90萬日元,扣稅前收入約莫130萬日元(30%為稅金及社會保險等),亦即整年收入必須達到1560萬日元(稅前)以上堪堪能達到申請貸款的最低條件。


日本各大銀行房貸利率的中位數變化(由上至下曲線說明,35年固定、10年固定、機動)/recruit

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順帶介紹2022年日本全國打工人的平均年收458萬日元,這還是稅前。稅金及社會保險約莫20~30%,實際入手320~370萬日元。換算月薪平均27~30萬日元。因此,不由得日本人感歎「東京居大不易」。

即便高級打工人申請到貸款,購入新屋的同時就必須支付的費用大致落在總價的3〜6%上下,主要有仲介費、不動產取得稅等稅金。以5%計算1億房價需要再支出500萬日元。另外,搬遷費用還未計算。


搬入新家後,每月還貸外必須支付的房屋相關支出。

1億日元房屋的大略各項金額附註如下

固定資產稅・都市計劃稅:30~40萬日元/年

火災・地震保險:10萬日元/年

管理費:5萬日元/月

修繕積立金:3萬日元/月

停車費:3~5萬日元/月

各項金額合計每年必須支付150~200萬日元


修繕積立金停車費對於不太熟悉日本習慣的人來說可能不容易理解,日本公寓通常每10~15年會進行大規模修繕,舉凡大樓外墻拉皮,公用設施維修等大筆支出會動用這筆住戶共同累積的費用。這也是日本城市外貌看起來乾淨整潔的原因之一。

在日本購車通常必須事先準備好停車位(K-car不需準備停車位證明),不過購買公寓的人不需要「購買」停車位,只需要「租用」公寓附設的停車位。即使附設停車位沒有空位可供租用,也能在公寓周邊的停車場找到合適的。來到日本久了之後有時會疑惑在台灣為什麼必須另行購買停車位,雖說是永久產權沒錯,但是購屋的同時必須再加上停車位的費用,造成初期負擔更加沉重。

看完1億公寓的各項支出,順帶介紹「一戶建」(類似台灣的透天厝)蠟筆小新或哆啦A夢他們家就是這種房子。房仲業者在推銷「一戶建」通常會說這種房子不需要支付修繕積立金與停車費,這麼說並沒有錯。

但是,這種房子多半採用木製建材,經過歲月的洗禮,老舊速度通常快於鋼筋水泥公寓。即便不是木製建材,房子遲早總會需要修繕,費用全數需要屋主自行負擔。查詢資料後發現,一般情況下新屋落成後30年內大略需要支出400~800萬日元不等。

在日本,購買公寓或一戶建哪種好的爭論一直沒有停歇過,我自己的看法是各有優缺點,端視自己的需求習慣做出決定就行。

2024/03/21 posted.

原文連結[日本幕後觀察]

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這個世界很大,日本也不小,歡迎來到我的日本觀察筆記,認識更深入的日本。
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