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《蛙蛙投資客教室》第9講~我欲乘風歸去,又恐瓊樓玉宇,高處不勝寒~公寓和華廈住幾樓真的有關係,《偷米哥》和你談樓層選擇

閱讀時間約 15 分鐘
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20230814 07:00 全文完

20230814 09:00 加上解釋圖片/照片

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中國第一大房企碧桂園爆發財務危機

■《工商時報、中央社》碧桂園財務危機 11檔公司債停止交易 2023.08.13

https://ctee.com.tw/news/china/920346.html

□專家指中國第一大房企碧桂園關乎千萬人就業 不能倒 13/08/2023

https://reurl.cc/y7VXn8

這個《逃蛙園記》專題成立時,本蛙便預言台灣房地產將下跌,未來兩三年間就有機會讓首購族及換屋族有機會進場~呃,你下巴還好吧,嘲笑了咱一整年,還是合不攏嘴,這下子你……呱,看著咱流口水幹嘛~GIRO,啥,救命呀,原來是條蛇,下巴……落到地板……足夠吞肥蛙。

等等,誰在學本蛙喊救命……恆大及碧桂園……

2021年7月,恆大集團正式暴雷,外界擔心引全面金融危機。2023年公布的財報顯示,2021和2022兩年合計虧損8,120.3億元(約新台幣3.5兆元),總負債則超過2.4兆元,債務黑洞龐大。8月10日,恆大集團最新財報顯示,公司總負債18,338元人民幣,而總資產不過14,685億元,已經資不抵債形同倒閉。僅2022年就凈虧損527.2億元人民幣。而中國房地產開發巨擘碧桂園 (02007-HK) 同日發布獲利預警,聲稱面臨成立以來最大困難,預估上半年淨虧損人民幣 450 億~550 億元。

中國房地產行業正面臨著嚴重困局,對於相信房地產神話者,無疑是當頭棒喝。說過台灣媒體早被建商收買,不是說兩岸房地產情況不同,就是根據「大到不能倒」說法,說政府勢必出手相救,反而就是最佳逢低買進時機,你問本蛙相信哪方說法,哈,房價會跌,政府必要時也會出手救。

是的,你的最佳策略就是房價跌幅加劇時進場,買等著政府救房市拉抬。

當【不知雪の蟬】跟本蛙推薦共同作者【偷米哥】時,本蛙頓時被其『天書』所吸引,能將此類奇才培養成作家,實在太有挑戰性了。呃,當然還有其他理由~它本身在房仲市場第一線,能夠回饋即時市場動態,最重要,【偷米哥】原本就是台商,而且做過兩岸外匯生意,對台商金流非常熟悉,更能針對兩岸房地產提出透徹看法。

【偷米哥】不久將會獨立發行專題,呃,他的興趣及經歷斜槓到外太空,特別是愛咖啡的版友有福了,但他堅持專題就是不談房仲業,還真第一次看到這麼討厭房地產的房仲,呵呵,他是個感性跟理性兼具的浪跡兩岸真男子。

面對實際進場購屋,版友最困難處理的問題,應該就是「口袋深度」,優質物件誰不愛,特別本蛙專挑優質地段,但理想是豐滿的,現實是骨感的,總不能讓大家認定蛙族不食人間煙火。所以接下來一系列文章就是談論實際問題,主題及作者安排如下。

♤『青年安心成家2.0』方案的利弊,及有效的申請規劃~【不知雪の蟬】

♡如何挑選『替代地段』,以較低價格購入優質地段~【井底之蛙】

◇中古公寓&華廈的樓層購買考量因素實務~【偷米哥】

♧預售、新成、中古集合大樓的樓層購買考量因素實務~【偷米哥】

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【偷米哥】跟你聊聊公寓及華廈的樓層選擇

公寓及華廈在都會區是過渡產品,要考慮未來重建及都更

說來尷尬,這是這個主題的第二版本,第一版被蛙大退件了,因為公寓&華廈是人類社會共同的問題」,他的觀點是隨著社會發展,透天厝及集合型大樓會成為主力產品,而公寓&華廈只是過度型產品,現存的市場幾乎都是中古屋,除了中南部絕少新成屋,將來勢必面臨改建或都更,這點有必要提醒消費者,且要更以實際體會觀點,說出為何選公寓&華廈,而不單純是價格,好吧,有志成為蛙大培訓作家的,要忍受他的「認真加龜毛」,恭喜我自己不用寫第三版。

當分析這個公寓&華廈的題目時,瞬間將我拉回童年初入社會的兩個階段的回憶,【偷米哥】撇開房仲身分,用理性跟感性來和大家聊聊公寓&華廈。

理性的部份要先了「公寓」怎麼來的,早期台灣從農村鄉下的磚瓦平房,進展到都市化的進程,指標建築就是從公寓開始的,跟【偷米哥】一樣的中年大叔,應該聽過「高級洋房」這個說法。

中古公寓的地段及建商非常重要,切莫標準太低影響投資

定義上公寓是指的是六樓(含)以下,且沒有電梯的建築物,實務上平均屋齡約為20-40年間,所以認真推算一下,正是台灣經濟起飛的年代,人口增長跟都會化是當年經濟發展兩大主軸,建設公司的公寓式建築都是大規模整批蓋。

【偷米哥】雖有個華航總經理舅舅,卻不是典型含金湯匙出生,七歲時才隨著媽媽跟哥哥姊姊,從苗栗搬到台北,買了位於天母的芝玉路,也就是現在的士東路上,太平洋建設的公寓式樓房,而這一住就是28年,酷吧,當年舅舅建議對了地段。

老家是「太平洋花園」第7期5樓,後來頂樓還自行加蓋,問我公寓5樓跟頂樓加蓋利弊,我可是最有感的,真的選擇中古公寓建商非常重要。當時太平洋建設領先同業,用的是預鑄式工法興建,建物的結構安全相當不錯,921當下跟前女友在夜裡被震醒,包含頂樓加蓋的部分晃而不裂不扭曲,完全沒有結構安全的疑慮。

選擇公寓住宅,感性上要能配合自己生活型態及認同感

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寫[付費投資專題]要嚴肅,呃,不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱,請出《任蛙行》 呱,本蛙生平快意恩仇,殺蟲如麻,囚居井底,亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此,一身通天徹地膨風神功,不免與本蛙便便同朽。後世小子,不知本蛙之能,亦憾事也。 最大遺憾是對不起[散戶窮蛙],但版權及長期鬧場問題必須解決,用認真彌補囉。
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不要相信建商買通的新聞說法,直接看房價指數 房地產業一直是媒體最大廣告買主,沒有媒體會得罪自己大客戶~所以房地產要嘛不是正在上漲,不然就是等等就要上漲~所以你要參考『房價指數』 有意思的是『房價指數』編列的機構,也是房仲或是財團,難道就可以相信嗎?…冤枉呀!看清楚,本蛙是要你「參考」而非「相信」
今天被那「知了」逼瘋了…… 本蛙周日早上「左營續篇」寫到一半,那個「不知雪の蟬」打電話來,呃,說上次《蛙蛙投資客教室》第5講,有讀者反應數學公式部分不懂,而且房屋稅/地價稅還是會搞混…… 嗚嗚嗚,問本蛙有沒有空,說要拆房屋稅/地價稅成兩篇,說稿酬不用另外給,但要負責任到底 不哭了,今天得熬夜
讀完本篇你應該學會…… ■「房地產持有稅」的種類、性質及及算方式。 □「房地產持有稅」必須納入房地產維護費用,計算未來報酬率。 ●利用網路查詢系統,例如「地段地號」查詢,預先計算未來「房地產持有稅」。 ○小心「透天厝」及「豪宅」是否有超額「房地產持有稅」。 這是建商及房仲避而不談問題必有貓膩。
房地產是個光陰的故事,一層意義是代表著滄海桑田、變幻莫測;另一層意義是洗浪淘沙、去蕪存菁 為什麼「兼差」寫房地產分析?~因為這是繼2014~2017房價下跌周期後,睽違八年再度等到房地產實質下跌,修正幅度會接近或略大於前波,機會是留給準備好的人,從現在開始【重新認識】房地產,你還有充分時間準備進場
咱一直建議諸位,如果你的故鄉不是都會區,未來也沒啥發展潛力,而且你不是田僑仔,應該趁年輕到鄰近都會區購屋置產,未來增值潛力才會歸你,台灣城鄉差距越來越大,小心你故鄉變偏鄉。 其實你這點很理智~別的地方我又不熟悉,不見得生活環境更好。 建議你更理智一點……實際去看看,而且有系統、科學性去觀察了解。
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