《蛙蛙投資客教室》第9講～我欲乘風歸去，又恐瓊樓玉宇，高處不勝寒～公寓和華廈住幾樓真的有關係，《偷米哥》和你談樓層選擇
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20230814 07:00 全文完
20230814 09:00 加上解釋圖片／照片
中國第一大房企碧桂園爆發財務危機
■《工商時報、中央社》碧桂園財務危機 11檔公司債停止交易 2023.08.13
https://ctee.com.tw/news/china/920346.html
□專家指中國第一大房企碧桂園關乎千萬人就業 不能倒 13/08/2023
這個《逃蛙園記》專題成立時，本蛙便預言台灣房地產將下跌，未來兩三年間就有機會讓首購族及換屋族有機會進場～呃，你下巴還好吧，嘲笑了咱一整年，還是合不攏嘴，這下子你……呱，看著咱流口水幹嘛～GIRO，啥，救命呀，原來是條蛇，下巴……落到地板……足夠吞肥蛙。
等等，誰在學本蛙喊救命……恆大及碧桂園……
2021年7月，恆大集團正式暴雷，外界擔心引全面金融危機。2023年公布的財報顯示，2021和2022兩年合計虧損8,120.3億元（約新台幣3.5兆元），總負債則超過2.4兆元，債務黑洞龐大。8月10日，恆大集團最新財報顯示，公司總負債18,338元人民幣，而總資產不過14,685億元，已經資不抵債形同倒閉。僅2022年就凈虧損527.2億元人民幣。而中國房地產開發巨擘碧桂園 (02007-HK) 同日發布獲利預警，聲稱面臨成立以來最大困難，預估上半年淨虧損人民幣 450 億～550 億元。
中國房地產行業正面臨著嚴重困局，對於相信房地產神話者，無疑是當頭棒喝。說過台灣媒體早被建商收買，不是說兩岸房地產情況不同，就是根據「大到不能倒」說法，說政府勢必出手相救，反而就是最佳逢低買進時機，你問本蛙相信哪方說法，哈，房價會跌，政府必要時也會出手救。
是的，你的最佳策略就是房價跌幅加劇時進場，買等著政府救房市拉抬。
當【不知雪の蟬】跟本蛙推薦共同作者【偷米哥】時，本蛙頓時被其『天書』所吸引，能將此類奇才培養成作家，實在太有挑戰性了。呃，當然還有其他理由～它本身在房仲市場第一線，能夠回饋即時市場動態，最重要，【偷米哥】原本就是台商，而且做過兩岸外匯生意，對台商金流非常熟悉，更能針對兩岸房地產提出透徹看法。
【偷米哥】不久將會獨立發行專題，呃，他的興趣及經歷斜槓到外太空，特別是愛咖啡的版友有福了，但他堅持專題就是不談房仲業，還真第一次看到這麼討厭房地產的房仲，呵呵，他是個感性跟理性兼具的浪跡兩岸真男子。
面對實際進場購屋，版友最困難處理的問題，應該就是「口袋深度」，優質物件誰不愛，特別本蛙專挑優質地段，但理想是豐滿的，現實是骨感的，總不能讓大家認定蛙族不食人間煙火。所以接下來一系列文章就是談論實際問題，主題及作者安排如下。
♤『青年安心成家2.0』方案的利弊，及有效的申請規劃～【不知雪の蟬】
♡如何挑選『替代地段』，以較低價格購入優質地段～【井底之蛙】
◇中古公寓＆華廈的樓層購買考量因素實務～【偷米哥】
♧預售、新成、中古集合大樓的樓層購買考量因素實務～【偷米哥】
【偷米哥】跟你聊聊公寓及華廈的樓層選擇
公寓及華廈在都會區是過渡產品，要考慮未來重建及都更
說來尷尬，這是這個主題的第二版本，第一版被蛙大退件了，因為公寓&華廈是人類社會共同的問題」，他的觀點是隨著社會發展，透天厝及集合型大樓會成為主力產品，而公寓&華廈只是過度型產品，現存的市場幾乎都是中古屋，除了中南部絕少新成屋，將來勢必面臨改建或都更，這點有必要提醒消費者，且要更以實際體會觀點，說出為何選公寓&華廈，而不單純是價格，好吧，有志成為蛙大培訓作家的，要忍受他的「認真加龜毛」，恭喜我自己不用寫第三版。
當分析這個公寓&華廈的題目時，瞬間將我拉回童年初入社會的兩個階段的回憶，【偷米哥】撇開房仲身分，用理性跟感性來和大家聊聊公寓&華廈。
理性的部份要先了「公寓」怎麼來的，早期台灣從農村鄉下的磚瓦平房，進展到都市化的進程，指標建築就是從公寓開始的，跟【偷米哥】一樣的中年大叔，應該聽過「高級洋房」這個說法。
中古公寓的地段及建商非常重要，切莫標準太低影響投資
定義上公寓是指的是六樓（含）以下，且沒有電梯的建築物，實務上平均屋齡約為20-40年間，所以認真推算一下，正是台灣經濟起飛的年代，人口增長跟都會化是當年經濟發展兩大主軸，建設公司的公寓式建築都是大規模整批蓋。
【偷米哥】雖有個華航總經理舅舅，卻不是典型含金湯匙出生，七歲時才隨著媽媽跟哥哥姊姊，從苗栗搬到台北，買了位於天母的芝玉路，也就是現在的士東路上，太平洋建設的公寓式樓房，而這一住就是28年，酷吧，當年舅舅建議對了地段。
老家是「太平洋花園」第7期5樓，後來頂樓還自行加蓋，問我公寓5樓跟頂樓加蓋利弊，我可是最有感的，真的選擇中古公寓建商非常重要。當時太平洋建設領先同業，用的是預鑄式工法興建，建物的結構安全相當不錯，921當下跟前女友在夜裡被震醒，包含頂樓加蓋的部分晃而不裂不扭曲，完全沒有結構安全的疑慮。
選擇公寓住宅，感性上要能配合自己生活型態及認同感
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