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《蛙蛙投資客教室》第24講『池塘漣漪理論』是房地產漲跌節奏的分析利器~長江後浪推前浪,那前浪呢?~錢塘潮退潮同樣波濤洶湧

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20241031 01:00 全文完

看自己不順眼,覺得表達不夠好,就拆篇寫成兩篇,下篇新莊區的運動公園

《新北市。深坑區》別讓對房地產的愛,放逐自己到天涯海角,成為房價難民~「話術」極致是不想讓你知道~深坑發展受限地形與人口

「普普工作坊」!?~這個「邪教」的名字,取得也太隨便了吧

呃,你確定這真是是「心靈成長團體」!?

「你們的生活是柴米油鹽醬醋茶,咱的生活是八卦扒糞腥羶色」~咱是《蛙周刊》記者【狗仔蛙】,呃,你問本蛙裝成這樣幹嘛!噓,咱要去「普普工作坊」臥底,呱,聽說假心靈成長真詐財。

啥,因為情報是……【龜孫子生的性騷擾犯】(匿名,線民身份得保密)提供的,根據本蛙敵後工作經驗,咱裝成烏龜應該容易混的進去,你問頭頂放隻蝸牛幹嘛?這樣不止有帽子,還多出兩隻角,看誰還認得出來?

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啥,有圖有真相,好吧,咱讓你看看「線民」背影,呃,你說渾圓性感,呱,是前面還是後面那個?……前面那個?今天你可以放心,他專稿「三屁」遊戲的~顧名思義,需要三個「屁股」才能玩的起來,只要你不加入就沒事。Giro,後面那個,嗚嗚嗚,你不怕她邪教加持,惡靈附身嗎?咱就是來探索這個秘密的。

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呃,你是說不是「邪教」?只是「心靈成長團體」……噓,咱正在交報名費。

<普普>《宇宙人生論》要讓世人知道:愛無敵,呃,這個還真<普普>,不知道花那麼多錢,了解這些幹嘛?

啥,考試!?沒有慧根不能參加,嗚嗚嗚,三秒中至少懂一半才有慧根……

1能。2動。3連。4聯。5集。6束。7縛。8綑。 9綁。10作。11用。12創。13造。

呱,這比【曹子建】七步成詩還難,趕快隨便回答一個:「束縛綑綁作用創造……高潮」~呃,過關,還是有史以來最高分。呱呱呱,本蛙修蟬一向最有慧根,Giro,丟瓦斯桶,【蛙妻】怎會氣成這樣,嗚嗚嗚……本蛙說錯什麼嗎?

那前面五個字代表什麼?井裡有老司機可以解惑嗎?

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啥,本蛙有慧根,可直接跳級上「普普心理劇場」,只是要另外刷卡付費~呃,不會吧:「快,那去刷,不要脫……那麼慢……」~原來【河北彩伽】不是失蹤,是來這裡「心靈成長」。

她蒙眼講出拍A片前因後果等個人隱私,還接受同場學員肢體撫摸,模擬A片中性侵、家暴、變態過程~咱太喜歡這種「團體治療」了,呃,什麼淪為「猥褻大會」?是你心胸不夠開闊,你看看本蛙省了多少……

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「心理劇」終於到最精彩一幕,呱呱呱,咱的【河北彩伽】在眾人蹂躪、愛撫、協助下進入狀況,高喊給我「大龜龜」~呃,一手把咱胯下「大龜龜」拖過去,嗚嗚嗚,順便一腳把咱踢到牆壁,嗚嗚嗚,蝸牛飛的更遠,掉回池塘泛起陣陣漣漪,呱,本蛙要退費,這是斂財……

呃,「普普工作坊」還真是死要錢,說咱們弎只付了一個人的錢,嗚嗚嗚,還要補兩個人報名費。


「房地產價格」由成本及通膨決定是謬論

每次看到「房產投資大師」,在網路上或是書籍上,提到房地產價格是由成本及通膨決定,本蛙就開始偷笑,那不就自證是『蛋頭學者』嗎?

房地產價格是由買賣雙方的「交易」決定的,不然經濟學唸的是什麼?

所以下列公式,只有最後一項是真的

房屋單位售價=土地價格+建造成本+人力成本+資金成本+稅費成本+預期利潤率

這個就是建商長期洗腦,結合媒體的利益勾結,在你心中烙下的痕跡。謊言本身很容易揭穿,可是當形成群眾的「集體思考」,加上人類是群居動物,本就行為符合『羊群理論』,當一個觀念牢不可破時,就會有無數的人~包含受害者~協助既得利益者,不斷鞏固這個信念。

本蛙利用『邏輯學』,提出兩個例證,不求喚醒所有的人,但至少讓你可以重新思考,不要玩『未辨自明』那一套.......

  1. 上述理論若成立,就不可能有『區域行情』,而每個房地產投資參與者,都長期接受這觀念:諸位請仔細想一想,怎可能只要位於同一區域,建案成本都是一樣的?不然養地幹什麼,為何還要挑優良建商?
  2. 當『烏克蘭戰爭』爆發,首都基輔的房價,只剩原價四分之一,請問諸位相關成本改變了嗎?~簡單來說,房地產價格就跟股票一樣,嚴重受到投資心理的影響,不是風在動,也不是旗子在動,是你的心在動。

諸位一定要相信,房地產價格是由交易決定的~否則你永遠無法以合理價格,買到合適自己的物件。

再狠一點問諸位一句,中國房地產從2022年開始崩盤,很多區的價格都已經腰斬,請問整體成本降低一半了嗎?

上面的價格公式裡面,只有一個項目是正確的,那就是「預期利潤率」?建商及賣家當下賣你多少錢,決定於他想賺多少,甚至當少虧為盈,或是崩盤逃難時,預期利潤率還可以是負的。

公主可以很白癡,但你大可不必如此,你總不會相信,好地段的房子賣的貴,真的是因為建造成本超高,所以價格甩開其他區域~價格是由買賣雙方交易決定的。

諸位一定想知道,若是沒有交易的情況之下,房地產的價值要如何推估呢?答案可能讓各位很失望,那叫『比價效應』,而且通常是由當地最貴指標建案,價格依序往下遞減。

有一張最簡單的圖,就可以說明這個現象,如果你看不懂,趕快去打破一顆雞蛋......

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是不是你就突然懂房地產理論了,其實這些年盛行的「蛋黃區」、「蛋白區」、「蛋殼區」實脫胎於房地產的『漣漪理論』~但太過簡化的模式,使很多問題釐清不了,甚至越解釋越不清楚,那咱只好負責教會你,著名的『漣漪理論』。


房價是由比價效應出來的,上漲時蛋黃區不斷上漲,向外擴散至蛋白區、蛋殼區。下跌時剛好相反,蛋殼區房子先沒人要,房價率先下跌,然後比價帶動蛋白區、蛋黃區下跌。

房價是由比價效應出來的,上漲時蛋黃區不斷上漲,向外擴散至蛋白區、蛋殼區。下跌時剛好相反,蛋殼區房子先沒人要,房價率先下跌,然後比價帶動蛋白區、蛋黃區下跌。


「漣漪效應」是房價擴散模式

房地產上漲時「漣漪效應」是「比價效應」造成

漣漪效應是在描述一個事物造成的影響漸漸擴散的情形,類似物體掉到水面上,所產生的漣漪漸漸擴大的情形,可是謂「一石激起千重浪」。

房價怎麼決定的,由供需雙方決定的,這叫市場機制唉,不要什麼市場理論,一遇到房地產就轉彎,專家學者掰一大堆歪理,搞到「房地產學」,像是斂財的『邪教』。

新聞媒體最大的四個廣告主,分別是是房地產、汽車、化妝品、遊戲。誰都不會得罪自己大金主,這方面想仰賴媒體給你正確訊息,那叫做「緣木求魚」。

前文再三強調,買賣雙方的定價根據,根本不是「成本」,媒體侃侃而談土地、建造、資金、人力、稅費(最近還加碳稅)等種種成本,都是建商安排的劇本......

複習一下,若是真的這種「成本加成」,「區域行情」概念根本不成立~因為就算同一區域,每個建商、建案的成本,也都完全不同,怎麼可能會有相似的售價。問題根源是沒人說實話~房地產的買賣訂價只是單純「比價效應」。

房地產上漲時有「漣漪效應」,當整體市場上漲時,價格的漲幅由蛋黃區、蛋白區向蛋殼區慢慢擴散,就是這種「比價效應」造成。所以彭淮南總裁時代,特別關注豪宅價格,就怕引發非理性「比價效應」。

『豪宅』通常是該區域『指標建案』,所以在商言商,建商想推高當地的「區域行情』,就必須墊高『指標建案』的價格。方法有兩種:第一,建造地段更佳的新『指標建案』去取代,業界的標準說法,就是「拉上去」;另一第二,則是建造價格更高的相似建案,讓『指標建案』補漲,業界的標準說法,就是「推上去」。
房地產的價格來自『比價效應』,上述的行為不斷重複,就不斷拉高整個區域行情,所以彭總裁時期,才那麼重視且壓抑豪宅價格。
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『蛋黃蛋白理論』太簡化,沒有甚麼應用價值,反而被當成炒房工具

沒聽過本蛙以『行政區』為單位,深入分析『蛋黃蛋白論』吧,因為這個理論錯誤百出、以偏概全,用這模式奠基諸位的房產投資觀念,那你永遠只能買到最貴,又沒有價值的房子,因為買的會是『門牌』,而不是最重要的『生活機能』。的確,現在『門牌』看似很值錢,等到房地產下修時,你就知道什麼叫做退潮了,才知道誰在裸泳。

這種行政區劃分蛋黃區、蛋白區觀念是錯的,是建商、房仲、代銷公司拿來炒房故意誤導的,根本是在買門牌

這種行政區劃分蛋黃區、蛋白區觀念是錯的,是建商、房仲、代銷公司拿來炒房故意誤導的,根本是在買門牌

太籠統的理論,很難有精確結論,所以才會讓房仲話術誆死你

太籠統的理論,很難有精確結論,所以才會讓房仲話術誆死你

實際現象更為複雜,舉台北市為例,『蛋黃區』應該如下圖模式:其實這裡所謂的「生活機能評比」,說的是「電信電令人口統計」,大家隨身都細的帶手機,利用手機訊號統計。就可知何時何地人口的分佈與變動。內政部有提供一部分免費訊息,但如果有特殊需要的話,要專案申請與購買。

本蛙觀念與想法與市面完全不同,那是因台灣的房地產學,真的實在太落伍了,看看下圖你就可以明確知道,何處是人口密集的精華區:

  • 即使公認蛋黃區,也有不值錢的暗帶存在。
  • 許多看似蛋白區,卻有當地精華商圈存在。

台灣房仲界洗腦多年的「買門牌」,是雙北區域投資失敗的主要原因,但根據「電信電令人口統計」,你很少會犯下致命錯誤。

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因為當房價全面性上漲時,會有許多個蛋黃區,同時產生「漣漪效應」,帶動整體房價上漲,真實的現況更接近下方圖解~下圖可以說明,你所以無法精確判斷房價,因受到多重『漣漪效應』影響。

但不管哪個模式,當你發現房價全面上漲,蔓延到了山邊、海邊的蛋殼區,根本不要追價,代表趨勢已經到頂了。

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『漣漪效應』不只會擴散還會平移,在台南的『南科效應』就是範例

其實你真的不要急著買房,還有很多觀念可以教會你,房地產是一輩子的事,不像股票可以買錯重來~日本股市之神「是川銀藏」,曾經說過為何會有勝算,因他只要贏那些『菜籃族』就好,同樣道理,如果你願意學習現代房地產知識,你可以贏很多自認是專家的人。

咱可以精確的判斷與解釋,台南市『都心東移』現象,讓岳父家在最有潛力的東區提前佈局,請問你看過還有誰?可以用模式事先評估的?

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不同區域行情,給予不同眼色標注,房價越高顏色越深,你就會發現,台南的「南科效應」非常明顯,而始終以「東區」為核心

不同區域行情,給予不同眼色標注,房價越高顏色越深,你就會發現,台南的「南科效應」非常明顯,而始終以「東區」為核心



《附錄》台灣主要都會區分布圖

一套理論若要形成通則,就算不能放諸四海皆準,至少也該吻合大部分狀態,如重新用人口總數、人口密度、生活機能來看蛋黃區,即使你必須到外縣市置產,也不會完全沒有方向。

新北市蛋黃區鳥瞰

如同下圖,新北市早進入高房價階段,但還是可以找到(土城區)海山地區,圖中密集的生活機能區,顯示那就是當時的遺珠,至於蘆洲區更是新北市明日之星。

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桃園市蛋黃區鳥瞰

桃園市傳統上的都會發展,是沿者鐵路縱貫線而行,由於機場捷運線的完工,目前沿線在林口區域及青埔高鐵站區域,開始出現密集的生活機能區,至少慢慢脫離鬼城的階段。

但是如你需要通勤雙北上班,又希望享有便利的生活機能,桃園市及鄰近的重劃區,會是你最佳的選擇。這些都可以在下圖中找到答案。

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新竹縣市蛋黃區鳥瞰

本專題一開始,就以介紹新竹市及竹北市兩個雙子城為開篇,這兩年來傲視全台的漲幅,已經證明本蛙的理論及觀點,相當吻合實際發展,也期待未來新竹縣市合併,能夠帶來下一波的成長。

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台中市蛋黃區鳥瞰

關於台中市房地產,本蛙提出一個觀點,這裏最有潛力的區段,會在藍綠兩條捷運線以及台74線。目前為止,即使台中地區的空屋率全國最高,但位於上述區域的房價,卻是一路節節高升。

投資理論終歸是理論,不能確實用於實務,徒然浪費自己時間及資金。目前房價進入下修階段,有意在此資產的蛙友,要掌握這一次難得的機會。

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高雄市蛋黃區鳥瞰

以本蛙切身的案例,在台北及台中工作十餘年後,當決定回到高雄置產時,並不是選擇長期生活的鳳山區,也不是當時最熱門的三民區及苓雅區,只考慮環境優雅的鼓山區,及高鐵附近的左營區,最後理智戰勝情感,選擇了發展前途最好的左營區。

現在左營區跟楠梓區,已是北高雄最看好的黃金區段,那密密麻麻的生活機能,就是未來房價發展的保障。

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後面更新完在看唷.......


「池塘漣漪效應」在房價大規模上漲下跌時才會產生

房價上漲時由蛋黃區向外擴散,但下跌時卻是由蛋殼區反向擴散

「池塘漣漪效應」是當年「日本泡沫經濟」破滅時,在相關房地產學術論述中,所共同觀察到的現象。

有個生動的比喻,房地產上漲時,就像朝池塘中央丟進小石頭,漲幅就像漣漪一般,不斷向外擴散,且越遠越弱,直到池塘邊緣。有趣的是,當房地產下跌,跌幅反向而行,從邊緣區域往池塘中央不斷反向擴散,一樣越遠越弱。

這種碰到邊緣反彈的現象,有如下面圖解。

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本蛙怕你焦慮,先跟諸位說明當年結論,讓你可以安心等待房地產下跌:在「池塘漣漪效應」模式下,日本泡沫經濟破滅後20年,東京都平均的跌幅為30%,市中心蛋黃區只下跌了10%,可是偏遠的蛋殼區卻整整下跌了90%。

因為過去八年期間,房價單向只漲不跌,即使2016年有過一次修正,但維持時間很短,平均跌幅也在10%以內。因此如何盤點及觀察房價下跌,想必諸位毫無經驗,所以還是借助圖解。

台灣央行堅守的「三條紅線」,就包含房價必須下跌。央行總裁楊金龍在立院報告時強調,第7波信用管制絕不會「高高舉起、輕輕放下」。還會滾動式檢討是否續推第8波。

台灣央行的「三條紅線」:「房價是否修正」、「不動產放款集中度」及「不動產貸款金額」三大指標

為什麼觀察不到房價顯著下跌呢?甚至某些許區域,房價還在上漲中。

現象解釋就如同下方圖示:目前房地產大波段結束中,但是漲幅還在向外擴散,但是跌幅從邊緣反向同步向內,兩個效應混雜其中,開始不會看到很明顯下跌,但是整個下跌趨勢會越來越明顯。

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請務必記得上述現象,莫要小看預估兩成的跌幅,按照跌幅不均等現象,會有很多區域的房價,未來會跌到腰斬程度。這時候才是快、狠、準下手時機。

莫要為眼前混沌而失去耐心......

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整整四個月停止區域介紹,就是觀察到台灣房地產,早已經實質下跌,只是超高價預售屋,擾亂了市場行情。前段時間推薦諸位去看房,有經驗的建商會趁機倒貨,加碼演出加上給點折扣。就可讓諸位套在史上最高檔。

仍是建議耐心等待、努力充實,希望諸位能在房地產漣漪中,找到自己的彩色人生。

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寫[付費投資專題]要嚴肅,呃,不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱,請出《任蛙行》 呱,本蛙生平快意恩仇,殺蟲如麻,囚居井底,亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此,一身通天徹地膨風神功,不免與本蛙便便同朽。後世小子,不知本蛙之能,亦憾事也。 最大遺憾是對不起[散戶窮蛙],但版權及長期鬧場問題必須解決,用認真彌補囉。
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前言 這幾年在台灣的年輕人最有感的肯定是原本已經高聳入雲端的房價,又再更高一層樓到連天上玉皇大帝也住不起的十重天闕。 確實,疫情後美聯儲開啟無限QE模式,逼迫全球央行跟隊印鈔,加上俄烏戰爭後的全球原物料價格高漲,使得房地產建築成本上升,資金溢滿注入房市,更帶動炒房客四處追逐好地段的房源,使得
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投資要有國際觀,不關心全球房地產,不會知道房價未來趨勢。其實,2023年全球房市鬆動了…… 《平均地權條例》修法於7月1日上路,同年8月1日再推出「新青安房貸2.0」……真想罵政府是個井底…呃…蛤蟆,而且像練『蛤蟆功』的【歐陽鋒】般精神錯亂,執政黨投機取巧、兩面討好,把選民當白痴,把建商當神供。
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2024政府房市政策的解讀。你各位小心選邊站啊,選錯邊又會被財富重分配了。