要用新青安買房嗎？
最近新青安的議題鬧得沸沸揚揚。
而且最近一年全台房價也大幅飆漲，造成現在很多人有非常大的FOMO錯失恐懼症。
很怕現在不趕快上車，以後會不會更買不起。
或是因為貪念，自己也想趁機賺一波，反正有五年寬限期跟政府補助的利率優惠。
現在門檻進場變低，打不過就加入，我也下去炒一波好了。
所以如果存到一大筆頭期款該不該把他一次通通ALL IN到台灣的房市呢？
懶趴捏緊，40年房貸給他背起來呢？
先撇除新青安這個低能政策不談。
我清流君今天就是要來告訴大家：
還沒買房的人，他奶奶的完全沒必要FOMO。
你用這次的新青安去買房未必對你有利。
反而還很有可能是個非常垃圾的財務決策。
今天的文章內容我同樣會用證據講話，絕對不會有任何不客觀和偏袒之處，如果有，我就把我其中一顆蛋蛋捏爆！
新青安買房自住 VS 買股租房
在投資策略的比較上：
現在就有兩種策略，第一種策略就是新青安買房。
假設前兩年有政府的利率補貼，寬限期五年開好開滿，房貸40年也貸好貸滿，買房前置費用抓房屋總價的10%，貸款貸到八成，變相來說，第一種策略在一開始是開五倍槓桿投資房市，五年後才開始還本金，五倍槓桿在這時候才隨時間下降，在這40年會考慮持有房地產的各種成本，包括負債的利率成本、稅負成本、管理費、資金的機會成本等等…。
資金的機會成本，這邊抓4%，也就是股市的8%減去房市的4%，因為在過去，抓到最久的時間，股市和房市的年化報酬差異大概就在4-5%上下，這邊保守抓個4%。
第二種策略是買股租房，因為要和買房自住公平比較的話，買股這邊就必須要加入租金成本才行，根據歷史資料，租金成長率這邊抓每年1%，股市的部分單純考慮一倍槓桿，也就是只能現有資金投入，不考慮任何借貸情形，像是槓桿ETF、期貨、股票質押、信貸 、房貸買股票等情況。
跑出來的結果，就淨資產累積來看，這兩個策略要打平，第二種買股策略的成本，也就是租金，要付到房價的3.5%，才會是差不多的結果，所以只要買股的固定成本，每年只要低於當初要買房房價的3.5%，買股是穩贏新青安買房的！
就現在雙北的租金投報率大概是2%來算好了。
你會發現用2%跑出來的結果，不看還好，一看嚇一大跳！
藍色買股的淨資產線恆在買房淨資產橘色線的上方，沒有任何一個時刻是落後的。
所以別在傻傻地相信，買房是用五倍槓桿、要趁新青安趕快上車、長期一定贏的屁話了，經過實測，買股只要每年租金控制在房價的3.5%以下，照樣輕鬆輾壓五倍槓桿的房蟲，在台灣不靠買房你也能慢慢致富。
最後就買股租房來說，一開始就馬上ALL IN，之後每年再不斷投入，30年後資產破6千萬。40年後資產破億，老實說在信心方面，是更另人期待的。因為這是市值型ETF廣泛分散、長期持有的結果。
但是買房卻很難保證，30年後2000萬的房子要漲到5500萬，這就很不好說了，因為單一房產其實承擔了非常大的非系統性風險。
但不得不說，買房的最大優勢，就是會很有投資紀律，因為你每個月都必須狂捏懶趴，就算懶趴爆了你都要硬擠出錢去繳房貸，這變相來說是什麼？就是一直留在市場、買入並長期持有，這會比每月定期把錢投入股市、不短進短出容易非常多。
這也是為什麼你會看到在台灣很多老一輩都是靠買房變有錢的，而不是靠買股，因為在他們觀念裡，買股票就是在投機、在賭博，非常危險，很容易傾家蕩產。
從長遠來看，買房變相的紀律投入確實會帶來回報，但這種扛房貸的心理優勢並不足以讓房地產投資成為一個有多好的投資。房價在暴漲的時候，股市大多時候是漲得更兇的，所以千萬不用在那邊FOMO、人擠人的到處看房，你可以選擇租房把本來該買房的錢，紀律投入到股市，同樣能慢慢致富，而且還更快。
所以千萬要記得！紀律是成功投資不可或缺的一環！長期持有 ALL IN就對了！
房貸 VS 租金
再來我覺得新青安，真的讓很多那些本來買不起房的族群，大舉進場房市。
因為每月要繳的房貸金額變低了。
如果你以為房貸金額少於租金，就以為買房是更好的選擇，那就太天真了...
根據上面的實測，抓3.5%來看，在這40年的期間，買股每個月要付的租金，通通都是遠超過買房的房貸的，結果買房也還是沒贏。
所以千萬不要被一些房仲的話術給騙了！
因為你要想，買房其實也是要付租金的：
有四大成本：負債成本+折舊成本+資金的機會成本+稅負成本+管理費等等...
真正站在同一點起跑點的比較，應該是要把買股租房要付的租金，和買房自住也要付的這四大成本相比才對。
而不是只單單比租金跟房貸而已，這樣根本就懶覺比雞腿，非常低能...
以後如果你再看到有任何人把房貸和租金直接拿來比，先把他當白痴就對了！
買房真的比較幸福快樂嗎？
看到這邊我相信很多人會說，有土斯有財，買房還是比買股安心幸福快樂多。
大錯特錯！
根據2010年的著名論文＂If Money Doesn’t Make You Happy Then You Probably Aren’t Spending it Right＂，作者解釋了想要快樂和幸福，更多取決於我們怎麼度過時光，而不是擁有什麼樣的固定生活條件，像是把錢花在買房子上。
人們總是會在環境上「享樂適應」，我們總是會高估買房帶來的幸福快樂程度，一旦我們住進去、變成我們日常的生活條件，而不是當初那個願望，買房對我們日常幸福感的增加也隨之被抵銷了。
根據《快樂錢》，書中指出收入跟幸福感之間的關係非常微弱，但是負債跟幸福感之間的關係非常強烈，更多的負債往往意味著更多的不快樂。作者表示：「我們欠別人的會比我們賺的更能預測我們幸福。」擁有更多債務的家庭幸福感就愈低，同時夫妻之間的衝突也愈多。
人類是很不會預測自己未來幸福的動物，特別是買房這種人生中最重要的財務決策之一，還請務必三思、多方考量！
特別你是處在25-35歲，工作還不是很穩定，生活變動不確定性極大的人生階段，這時候如果被房貸綁得死死得那就很麻煩了。
希望這篇文章能讓對房價感到FOMO的各位有所幫助。
