地主的痛,375租約無法終止

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甲從祖先繼承了一塊農地,因周邊土地開發,農地市價水漲船高,甲也想賣出這塊農地,靠賣地價格直接退休遊山玩水,但這塊土地過去甲的祖先出租給了乙的祖先,而有375租約的存在,並由繼承人繼承租約,除非終止租約,不然甲無法賣出土地。

不過多年來乙一直拒絕終止租約,甲看到乙也沒在土地上耕作,還領取休耕補助數十萬,甚感不平。甲可以主張乙未在土地上耕作終止租約嗎?

什麼是375租約?

375租約,是依據耕地三七五減租條例之規定所訂定之租約。

耕地三七五減租條例,起初立法意旨乃為保護佃農所實施之土地政策,佃農所繳的耕地地租,以產物的千分之三七五計算,且在租約期間,地主不得任意終止租約。

但耕地三七五減租條例雖然保障了耕作權,卻造成了地主收回土地不易,土地破碎難規劃等問題,在農業發展條例修正後(89.1.28)所訂定之耕地租約,已不再適用耕地三七五減租條例,但因耕地三七五減租條例有保障出租人應與承租人續約之規定,故仍存在適用耕地三七五減租條例之租約。

終止375租約的事由?

依耕地三七五減租條例第17條第1項之規定,耕地租約除非有以下五種情形,否則不得終止租約:

  1. 承租人死亡而無繼承人。
  2. 承租人放棄耕作權時。
  3. 地租積欠達兩年之總額時。
  4. 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
  5. 經依法編定或變更為非耕地使用時。

因出租人要終止租約困難,為了達到法定要件,有時候甚至會看到出租人想盡辦法拒收地租,但實務上較常出現的終止租約事由是「非因不可抗力繼續一年不為耕作」,像是承租人閒置耕地、出租給他人使用、耕地不作為耕地使用等等。

但配合政府政策休耕,是否屬於所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」呢?

實務見解認為,倘若是配合農業政策及維護地力休耕,並不屬於「非因不可抗力繼續一年不為耕作」,該條所謂「不為耕作」指的是主觀上有放棄耕作權之意,且客觀上放任耕地荒蕪。

結論

案例中的乙,屬於配合政策休耕,依實務見解認為,甲不得以此終止租約。


參考資料:最高法院民事判決112年度台上字第45號。

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