投資日本房地產不能忘了火災保險　如何選擇適合的火災保險

大部分投資人投資房地產時最關心的莫過於貸款金額以及房貸的利息。投資日本房地產其中一個常常被忽略的項目就是「火災保險」。許多投資人時常會認為保險相對而言沒有那麼重要。通常也沒有貨比三家，就直接加入銀行推薦的保險方案。本篇文章會針對投資房地產為何一定要加入火災保險？這份保險可以保證您什麼權益？以及如何選擇合適的火災保險進行說明。

加入火災保險的重要性

1. 若不加入火災保險則無法申請融資

火災保險之於購入房地產是必要的條件。不論是購入自住用還是投資用房地產，都必須加入火災保險。特別是如果投資人預計申請貸款，加入火災保險更是必要條件之一。

火災保險之所以如此重要在於這份保險是特別針對火災或其他自然災害或意外情況進行擔保。如果發生萬一，對於銀行而言，也能夠降低無法回收貸款的損失（風險）。

例如當建築物受到損害，在復原的期間無法收到租金，容易造成房貸的滯納。火災保險則可以降低這個損失。不僅是對於投資人，對於銀行雙方都是一個風險擔保的手段。

2. 加入火災保險能夠將投資風險降到最低

以下列舉幾項常見的房地產投資的風險，火災保險能夠在以下任何一項風險發生時，將損失盡可能降到最低。

投資不動產時的主要風險

• 空置
• 遲交租金、租金的變動
• 物件（房地產）價格的變動
• 利率的變動
• 房源流動性的風險
• 建築物本身的老化、翻新及維護的必要
• 遭遇自然災害或突發意外

火災保險除了針對人為不可控的自然災害或突發事故、意外進行賠償，針對因為房客或第三人所造成房間的損壞、髒污或導致建築物受損的情況也能進行一定程度的補償。

對於投資人而言，有許多因素都可能會造成房子受損。這些情況通常都需花費高昂的整修費用。為了不讓投資人因為自行負擔整修費用，反而對自身的投資收益造成影響，火災保險可以替投資人擔保一定的損失。

火災保險理賠範圍 

火災保險針對不動產可擔保的範圍主要如下

• 火災、落雷、爆炸
• 風災、冰雹、雪災
• 水災
• 漏水、滲水、浸水
• 外部物體造成的衝撞、干擾、騷擾、破壞
• 盜竊
• 突發事故造成的損壞、髒污
• 臨時費用補償條例
•  建築物管理賠償責任補償條例
• 電路、機械事故補償條例
• 律師辯護費用條例
• 租金收入補償條例
• 屋主費用補償條例

其中第一項和第二項為必須加入，其他則可根據屋主個人判斷選擇性加入。

（1）火災、落雷、爆炸、爆裂

火災保險的最基本內容為針對因為起火造成的房間的損壞進行賠償。其中也包含針對為了救火，進行滅火時造成的淹水或浸水所做的保險賠償。雖不是起火點，但因爲鄰近的火災受到波及也在理賠範圍內。除了一般所認知的火災意外，近年來因為豪雨和落雷造成的電線短路或網路的損害也在火災保險的理賠範圍內。

（2）風災、冰雹、雪災

風災的理賠基本上如果因為風壓的關係，造成玻璃破裂則可申請理賠。但若是因為屋主放任門窗大開，造成屋內損害則不在理賠範圍。另外，因為下雨漏水也不進行理賠。

雪災的理賠定義則是因為積雪造成房屋超過負重，造成的屋頂塌陷或房屋塌陷或是雪崩，才在理賠範圍。因為融雪造成屋子進水、漏水或除雪作業中發生的意外則不算在此範圍。

（3）水災

水災的補償則針對颱風、豪雨、融雪造成的洪水、漲潮、土石流並造成房子的地面淹水超過45公分。或建築物本身因為水災超過30%以上的面積造成損害得以申請理賠。

（4）漏水

因為排水設備或管線的老舊、損壞造成的漏水或滲水。因為其他住戶的原因造成自己的屋內漏水或進水都可算在賠償範圍內。

（5）外部物體的落下、衝撞、干擾、騷擾

這部分一般指的是車禍造成的衝撞、碰撞。其他如因外部物體砸中房子本身造成損壞也可申請這類賠償。上述車禍造成的損壞，一般可以從車子保險中申請到保險金。但若是沒有車子保險或酒駕的狀況，則無法申請車險理賠。這種情況則可以從屋主的火災保險申請到保險理賠。

另外所謂的「騷擾」這裡的定義為因為抗議活動、群眾暴動所造成的建築物損壞。

（6）竊盜

因為竊盜、偷竊、入室搶劫等造成的門鎖破壞或門窗破裂、建築物設備被盜的情況，可申請理賠。若發生屋內的財物被盜的情況，則可以從火災保險申請理賠。火災保險不僅是購入房地產的屋主需要加入，根據日本法令規定，租屋也需強制加入火災保險。（房間承租人為保險申請人也是被保人）

（7）突發事故造成的破壞或污損

這裡所說的破壞或污損範圍很廣。一般而言，例如家具撞到牆壁，導致牆壁破洞、水管因為凍結爆裂造成屋子受損等突發情況都可算在內。

（8）臨時費用補償特別條例

這個特別條例適用於當理賠發生時，保險理賠金可在上乘一定程度（如10%）。保險受益人可自由使用這筆錢，例如用於清理事故現場、用作修復費用、支付搬家費、作為慰問金等用途。這筆金額可以用於那些保險無法理賠的花費，減輕補償對象的負擔。

（9）建築物（管理）賠償責任特別補償條約

因為持有或負責管理的房子的突發原因造成事故、死傷、財物遺失等賠償可利用保險負擔。例如樓梯扶手斷裂造成墜落事故、排水設備故障導致住戶家中淹水等。更加重大的造成重傷或死亡的突發事故也能透過這項特別條約獲得一定的賠償。

（10）電力、機械故障之事故賠償

因建築物的機械設備、電力發生故障或因導致事故，可申請保險賠償。如果投資人所持有的是整棟大樓，萬一電梯故障、排水設備故障、機械式停車場故障、太陽能板故障或導致事故，投資人個人所需的花費或賠償金額會相當可觀，所以這項保險千萬不能遺漏。不過如果是因為長年使用機械設備老舊導致的故障，或是因為老鼠、害蟲造成的故障則不算在保險理賠範圍。

（11）律師費補償特別條約

雖然雇用律師幫忙交涉能夠讓事情快速解決，但律師費也相當可觀。因此火災保險中也有針對律師費用的補償條約。

（12）租金收入補償條約

如果出租中的房子因為一些突發狀況導致租金收入中斷，火災保險中也有針對因為突發事故導致租金減少的特別補償條約。可以針對屋主無法收到租金的期間，進行金錢方面的補償。

這項條約對於使用貸款的投資人而言相當重要。租金收入中斷很可能會導致付不出貸款，這項條約可以暫時緩解投資人的不安。但要注意的是只是單純因為租客退租或是找不到租客導致無租金收入，並不在此賠償範圍。

（13）屋主支出費用特別補償條約

出租的房子發生租客自殺、他殺或是租客孤獨死造成房子租不出去或是不得已調降房租。這項條例可以針對減少的租金部分、恢復原狀所需的清潔修復費用、遺物整理費用進行補償。

地震保險要另外加入

要注意的是火災保險賠償的範圍並不包含因為地震或海嘯造成的損害，需要另外加入。

因為租戶的不小心而造成的損害，可由火災保險賠償

因為租戶不小心造成屋子的損害，如不小心導致失火、漏水等賠償責任原則上由入住者自行負擔。入住者（租戶）可以透過租屋當時簽訂的火災保險裡的「租屋者賠償責任補償」條約獲得一定的補償。如果當初租戶入住時並未簽訂火災保險，屋主則可以透過自己加入的火災保險獲得屋主應有的賠償。

本篇文章主要列舉並講解了火災保險能理賠和不能理賠的範圍。希望能讓投資人對於日本的房地產保險有個較清晰的認識。下一篇文章會延續本篇主題來講解要如何選擇適合自己的火災保險。

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