上一篇講完猶如打手槍的定存。
最近方格子在找主題為財務自由跟股票的文章。所以我也要來硬扯一下這兩個主題，蹭流量。
老林總是認為我的財務自由是因為我十幾年前的創業成功，才有今天的財務自由。但是我總是不厭其煩地告訴他，你要有致富心態，才能讓自己的事業跟財富成功。不然就算你事業做成功，也不容易能存到錢，進而能達成財富自由。如我上一篇說的定存配置，我總是跟他說，他這輩子從沒有定存過，其實定存就是其中一種致富心態。
這一篇來講講我資產配置中的房產。其實我這系列文章的照片中的建築就是我的海外房產，這一間是我澳洲的房產，我特別喜歡，因為門口這根柱子特別雄偉。我認為在資產配置中最難的就是房產配置的選擇了，上一篇的現金配置，跟下一篇要說的股票債卷配置的選擇相對都比較簡單。當然房產配置因為投資金額比較大要有相當的經濟基礎才能來做，但是現金股票債卷的配置則是隨時都可以做，小錢就開始，並且越早做越好。
之前說的資產配置並沒有一定的公式，只要是選擇最適合你的方式就是最好的配置。所以我有將近四成資產配置在房產上面，這比例其實相當高。
有不少投資專家覺得資產應該專注配置在現金或是股票債卷就好，至少我喜歡的先鋒榮譽董事長傑克布倫南是這樣說，但是我認為房產其實也是一個比較保守的配置手法。房產不但有穩定的租金收入，並且因為現在房產的短期買賣會被政府課以重稅，所以通常都會長期持有房產，長期持有之後通常也會獲得買賣產生的資本利得的收益。
這幾年我趁著房價好把台灣多的房子處理掉，只留有一間自住，然後開始我的國外置產之路。主要原因當然是國外房產投報率比台灣高多了，然後台灣房子真的不知道在貴三小，比起來國外房子真的是又便宜又高檔投報率又高又沒公設。最讓老林賭爛的就是台灣的房子跟車子，老林每次都說台灣人就是太賤，買的房子跟車子為什麼要比其他國家貴這麼多然後品質還比較差。我們兩個如果平常沒東西幹的時候就是一直在幹台灣的房子跟車子。所以老林也被我拉上投資國外房產之路。一開始很難抉擇要買哪邊，我看過了馬來西亞，新加坡，澳洲，日本，加拿大，大陸。
最後我選擇了澳洲跟日本，主要因素一個是因為我要買的時候這兩國的幣值都在低檔。另一個是因為這兩國日後我都有打算去住的想法。
這一篇我可以給有想要在澳洲跟日本投資房產收租金的讀者一點建議。
我先來解析澳洲房市好了。澳洲房價普遍比日本要高。但是有送一個車位，這在台灣想都不敢想的事情。澳洲房市租金也比較高並且可以每年一直漲房租，也很容易出租，你也可以每年換租約時決定要不要再續租給目前的住客，但是澳洲房子每月固定成本開銷很大（隨便列一下給你看每個月的就有大樓管理費，污水費，市議會費，保險費，公設區域費，代管公司費，警報檢查費用等等等不完.........)，媽的有一次只是洗手台塞頭髮，老外物管公司就要請人來通，收我兩千多台幣。而且在澳洲買房如果你是外國人房屋取得稅就要將近10%，比本國人高很多，這是一筆很大的隱形支出。不管在哪兒買房都不能只用房屋總價去算報酬率，要用你取得的總成本(包含了房屋取得稅房仲費規費等等)，比如澳洲是律師在過戶房子沒有所謂代書，所以就還要付一筆不低的律師費，還有在澳洲就算是新蓋的大樓其管理修繕費也會隨著通膨物價一直調高，在日本基本上只有舊大樓才會開始調高管理修繕費。以及老外人權主義高漲，我澳洲的房子現在旁邊要蓋一棟大社區。我們大樓管委會不爽就請了律師去告人家說會影響我們的地基。律師費又是一筆大支出，簡單換下來，目前我的澳洲租金匯到台灣扣掉所有開銷大約不到3%的報酬率。跟當初自認為的5%差很多。
這一年來由於日圓大跌，台灣媒體都在熱炒日本投資房產的話題，日本房市是最近幾年非常熱門的話題，但是真有這麼好嗎？日幣大跌當然使得購買成本比較低，而且日本房產也比較沒有這麼多的額外費用，每個月就大樓管理費跟修繕費，代管公司費，外國人買房的房屋取得税也不用付比日本本國人更多。並且你也可以買中古屋，這很重要，其實我強烈建議買日本十年內的中古房，不要買新房。第一點中古屋你的選擇物件就很多你可以選在自己喜歡的區域。第二點基本上日本十年內的房子都是跟新成屋一樣新，根本分不太出來，然後價錢也便宜。當然中古屋有可能每個月的修繕管理費都會高一些。重點來了，賣日本房的業務都不會主動說這一點，就是日本法規規定房東你不能對現有租客漲租金或趕走租客。如果你問仲介公司，賣房的時候業務都會說租客不會住這麼久啦，住幾年租客就會自己搬走。屁啦，我日本的三間房屋租客都住好久，然後每次我跟租客提出要漲租金，當然也從來沒成功過，我也不能趕走他們。簡單換下來，我的日本租金扣掉所有開銷，匯到台灣手上勉強3%。但那是因為我三間都是買中古屋,我認為如果買新屋投報率也不到3%。
大家都知道房產的重點無他就是地點而已，房產一定要買在最精華的地段，我的國外房產都是買在最精華的地段，然後都是買大樓的小單位，一房或兩房最好。這樣很好出租而且之後也容易有增值空間的資本利得，我開頭說了房租其實是一個穩定的現金收入，這個收入可以讓你有長期持有的信心，大致3%的投報率適合我這種保守的資產配置。
資產配置一個要點就是時間要夠長，建議房地產都是長時間持有至少五年以上的配置，否則資本利得都會被政府苛很多增值稅，時間是資產配置的好朋友，其實只要時間夠久都會帶來之後房價資本利得的好處。
你們有覺得門口這一根有點歪嗎？
