久違了板橋！《禮御》

經過前兩三年在江翠北側重劃區的推案高峰之後，現在板橋的新建案已經越來越少，但是有開案也是依然循著一案疊一案的軌跡，越來越高。新北第一環的兩大重劃區江翠北側重劃區和央北重劃區，原本央北的單價是高出江翠北一些，目前看起來江翠北側重劃區的房價在2024年第一季過完之後，似乎出現一波漲幅，目前單價已經追上央北，開始平起平坐了。

榮群潛銷中，但是這是一個大坪數(55P & 59P)的建案，傳聞單價也會在90萬上下，因此會差一點摸到新北豪宅線，鎖定的應該是偏高端的客群，直接跳過，之後還有立信雙星、潤泰、德鄰等新案，棒棒都是強棒，拭目以待看看會不會出現破百的成交價了。

好，接著來說說《禮御》這個案子。其實它並不在江翠北側重劃區裡，而是在板橋的舊市區，如下圖。

• 最近的捷運站是捷運府中站，距離是1.3公里，步行約需要18分鐘左右；
• 捷運亞東醫院站則是1.8公里，步行約需要25分鐘左右；
• 若是五鐵共構的板橋車站，距離是1.5公里，步行約需要22分鐘左右；
• 中和環球購物中心則是距離1公里，步行約需15分鐘左右。

由幾個比較著名的地標來看，禮御這位置還真是尷尬，說起來都不遠，但步行應該不會是個好主意，尤其如果是捷運通勤族，每天都要走這樣的距離，大概只能安慰自己多走路多健康了。

學校的部分，小學有實踐國小(450公尺)和後埔國小(300公尺)，國中有忠孝國中(550公尺)，都算是很近的距離。家樂福超市就在社區正對面，附近飲食機能豐富健全。

看皮朋哥的描述，應該可以想像，《禮御》建案就是在一個傳統的舊市區，車流量不算太過繁忙，附近學校很多，生活機能豐富完整，算是個宜居的環境。交通部分主要必須仰仗公車了，離捷運站真的相當遠，走路雖然走得到，但真的不會想要天天走的。

《禮御》的基地面積為667.31坪，在舊市區有這樣一塊完整的基地算是相當難得，可惜基地只為單面鄰路。總戶數有165戶，平面車位有127個。最高樓層為15樓，地下室則是開挖到B5。小坪數是可以不用買車位的，對於預算有限的買方來說也算是個可以降低入手門檻的好處。

本案退縮相當大，臨路退縮有15米，忠孝路也是約15米的寬度，因此H1/H3/H5算是相對來說景觀最好的戶別，當然靠大馬路必然會有點吵，這就要看著重採光還是喜歡安靜一點了。接下來看下圖，H1/H2下方為車道，有顧慮的買方記得避開。

本案的戶別有點複雜，分別為一房(20.46坪)、二房(27.32坪)、三房(39.15坪)、1+1房(23.47坪)、2+1房(33.12坪)。由於板橋房價真的算高，因此皮朋哥只鎖定兩房，分別是H2/H12/H9。

H2(20.46坪)格局有點...特別，設計成1+1房，有獨立廚房，因此有瓦斯爐，洗澡熱水也是瓦斯加熱，但是+1房其實很多餘，建議打掉比較理想。

H12(23.47坪)設計成一房，但其實家配圖是有『暗示』做成兩房，只是客廳會變成暗廳，這也只能自己取捨了。H12戶別為開放式廚房，因此是給IH爐，還好洗澡還有瓦斯可以用。主臥的柱子相當不理想，也是皮朋哥認為本戶別最大的缺點。坪數23.47坪講起來是可以做到兩房，但看格局...還是一房住起來會比較舒服，講難聽一點就是坪效不太好，因為進門處很空曠，但似乎也不太能拿來做甚麼？這個戶別樓層買高一點，是可以越過西邊的老公寓，享有較佳的採光和視野，買個九樓以上應該就妥妥的了。

至於H8/H9，有個蠻大的致命傷就是廚具熱水都只能用電，理由是外牆沒有地方設計瓦斯管線，這有點令人難以接受，但H8/H9比H12優勝的地方在於室內沒有占空間的柱子，也沒有樑壓床的問題，因此格局上是比H12優勝。H8/H9講起來也能設計成兩房，但是會變成陽台要從次臥進出，也是不太理想。

價錢的部分，皮朋哥訪價的標的是H12的9樓，目前早鳥名額剩下五個，有興趣的觀眾想買便宜要快一點了。此戶的早鳥優惠單價為74萬，加一個B4大車位235萬，早鳥總價為1,973萬。

這樣的坪數，這樣的單價，以板橋的行情來說，算是不貴了。然而請注意，以家配圖格局而言，它是一房喔。將近2,000萬的總價，只能買一房，這真是會令人卻步啊...

最後本案的建商為在地建商禮滿建設，知名度似乎也不算太大，但是這個建案結構體都已完成，2025年上半年就會交屋了，也就是再一年的時間左右，應該是比較沒有爛尾樓的疑慮。

結論

《禮御》這個建案，最強的應該算是它的生活機能，用餐飲食超級無敵方便，習慣搭公車的人應該也會很能適應這樣的環境。

但是皮朋哥認為它離捷運站真的頗遠，加上它的格局坪效真的都不算理想，雖然單價以板橋的行情來說不能說它貴，但是一房一廳一衛一陽台含車位總價要2,000萬...2,000萬原本應該是兩房平面車位的行情，現在變成只能買一房了，這真是令人難以接受啊...

這讓皮朋哥想起之前參觀過的江翠北側重劃區《日安東京Tokyo》，還不到7字頭，超高綠覆蓋率，很棒的棟距採光，也有繁華的中正路商圈，步行至板橋車站約1.9公里，跟《禮御》到板橋車站1.5公里好像相去不遠，兩案相比，個人是比較偏好《日安東京Tokyo》就是了。