「我要當日本包租公包租婆！」入門須知的一些Q&A
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「我要當日本包租公包租婆！」入門須知的一些Q&A
上篇介紹了【日本不動產投資入門款】
的一個位於名古屋市一天電車乘降人口數排行第六的「伏見」車站走路6分的投資物件。
名古屋市東山線「伏見」車站走路6分、23.76㎡、1K、590w、投報率9.15％
所謂入門款的意思是，
以目前的台幣對日幣匯率計算，日幣590萬等於約129萬台幣就可以入手的小型投資物件的意思（強調一下，要在東京找到這種低於日幣1000萬以下的房源簡直是難於登天的，不要拿低於日幣1200以下的預算來找我買東京的房子，除非偏遠區…不，東京偏遠區也沒這個價了）
上篇文章裡也提到了，
東京子一般只介紹東京（98%）與東京近郊（2%），
10公里距離左右，騎腳踏車1小時之內，
有什麼突然狀況可以馬上飛騎過去做現場確認的房源為主。
不過因為這個房源是老客人釋放出來的，
公司管理了一陣子，
算是已經摸熟了底細了，
名古屋那邊也有協力業者，
所以就介紹了。
介紹出來以後發現，
原來還是有很多小資族有興趣(做為入門學習款的case study用)
那我就借這個版面來做更進一步的說明吧。
【保存版！！日本買房常見Q&A】
今天的前提是假設這位有興趣的施主是不在日本國內擁有居留權，
意思就是住在日本以外國家的非居住者。
1.這套房子可以貸到款嗎？
A：這套房子不符合貸款最低成數。
延伸問題1：那什麼樣的房子可以貸到款呢？
能不能貸款有幾個基本門檻：房子年數必須要在耐用年數之內、有些銀行還會要求最小面積（例如至少40㎡或50㎡以上）、貸款者是否有償還能力、社會信用度如何，還有最低貸款成數（例如貸款金額最低不得小於2500日幣之類），case by case，但這個物件是無法貸款的。
延伸問題2:
聽說日本目前零利率利息很低，住在國外的我們可以跟日本銀行貸款嗎？
答案是：大部份的日本銀行只會願意貸給有至少有永住權的外國人。
永住權是最低入門卡。
簡單的邏輯是；換位思考一下，大家覺得台灣的銀行會願意放貸給某個觀光客（非居住者代表）來買台灣的不動產嗎？
註：超過一定金額的美人物件，是有台系銀行願意貸給非日本居住者的哦（用白話說就是無永住權也有可以貸得了的case）
2.請問可以看房間裡面嗎？
回答：因為目前有房客住著，無法看房間裡面，也沒有照片。
這種所謂Owner Change的物件的判斷方式只能用google map來確認其地點與外觀、以及共用部的照片來決定。
幸運一點有當初招租時的內部照片，但我的理解是大部份都不會有。
所以這種帶租投資物件的好處是從過戶的那刻就會有房租收入，缺點就是無法判斷內部狀況。
假設運氣不好裡面住的房客很不愛乾淨不愛惜房間，搞破壞亂七八糟，那麼到時房客搬離時要負擔的修繕成本就會比較高。
延伸問題1：那目前住的是好房客嗎？
回答：老實說，即便有按時繳納房租也無法得知該房客是否是個愛乾淨愛護房間設施的好客人（因為看不到裡面），無法回答。
延伸問題2:那假設目前房客搬走的話要花多少修繕費呢？
回答：無法得知房客會何時搬，裡面污損乾淨程度如何，也無法判斷到時房客搬走時的原物價、工人費用是多少，甚至原狀恢復要做到什麼程度也會影響工程報價。
所以老實說應該沒有人可以正確回答這個問題，都只能用推測的。
一般論是住得越久自然損耗程度也會越高，未來退租時可能要付出的修繕成本也會越高，要有這個做最壞打算的心理準備。
如果到時房客離開時房間狀態良好乾淨那是祖上包庇。（實際上也有這種好房客的，住了5年比住了5個月的客人還乾淨的）
3.簽約過戶一定要飛一趟名古屋嗎？
回答：不需要，東京子很多回頭客的客人是在線上看房，做做功課，算算投報率跟做過風險評估後就下單（斡旋）。
簽約、過戶都是代理簽約，
本人不show up的。
當然如果要體驗東京買房全程交易是怎麼一回事，本人到場當然更OK。
一般需要做好金流設定（資金怎麼到位），提出一些名義變更需要的書面材料，本人到不到場並不是絕對必要的。
這些設定細節買賣經驗豐富的東京子都會在旁從頭輔佐，
所以基本上不會有什麼問題。
延伸問題：簽約會是在東京還是名古屋呢？
回答：本次的賣方仲介還有買方仲介都是我們公司，我們公司地點在東京的池袋，所以簽約過戶地點都會是在東京。
至於要不要飛名古屋呢？
可以是可以，不過到了現地也是看外觀、共用部跟其周遭環境，是無法進到房間裡面去看的。
（想像一下如果是自己租的房子因為換了房東，新房東要求進到房間看房，一般而言可實行的可能性應該不太高吧）
然後東京來回一趟名古屋可能仲介費都還不夠付交通費跟住宿費，
所以這個案例是只能remote 操作。
跟位於東京的案件不同，
腳踏車騎著就可以去現場，
遠在名古屋就無法親力親為，
有時確實會有隔靴搔癢感。
（這也是東京子很少做外縣市的理由）
4.接下來的管理體系如何？
接下來的管理體系還是跟現在一樣，我們公司代收房租後匯到房東指定的帳戶，房客有什麼事也是找我們，雖說確實是比起同樣是東京的房源是鞭長莫及，有遠水救不了近火感，因此這時當地的協力業者的存在就很重要。
房客→當地協力業者→我們公司→房東。
我們代替房東下指令給當地協力業者地區對應房客。
買賣名義變更後房東這個角色變換而已，
做的事情還是一樣。
5.房客會住多久？
這個問題只有房客自己知道。
延伸問題：房客會更新契約嗎？
這個問題也只有房客知道。
我只能說日本一般租賃契約有一條規定就是房客至少要多久之前告知要退房或不更新契約。
一般是至少一個月前，所以房客會在想搬離的至少一個月前通知管理公司，那時我們才會知道。
也許房客會一直住下去，也許他下下個月就搬家，沒有人能夠預測。
6.我想把房子收回來自己用，可以叫房客搬家嗎？
回答：日本的借家法是保護房客的，房東無權在沒有正當的理由的情況下要求房客搬走，除非房客自己搬，或簽的是「定期借家」約，否則房東是沒有權力隨便要求房客搬家的。
哦，有個方式是可以請房客搬家的，那就是付房客一筆費用請他和平搬走。
7.買下來以後的窗口是誰？如何溝通？
回答：如（4）所回答，假設本案件買賣成交，會改變的是只有房東的這個部份，其他不變。
的意思就是對口窗口還是東京子。
東京子講台語也會通唷，
溝通這點應該不會有任何問題。
8. 買下來以後我怎麼收房租？
回答：這些我們公司都有配套方案。
每個月固定時間就會給報告書跟匯款。
這些細節都會告知，
不用擔心。
9.為什麼目前的所有者要賣？
A：這個問題幾乎是每個客人都會問：
「這個房子投報率這麼高，為什麼Owner要賣？是不是有出事過還是有什麼瑕疵？」
回答：這種個人擁有的物件因為資產配置賣來賣去還蠻正常的，就像股票買進賣出一樣，看到一個更好的想要湊資金而賣掉其他的、年紀大了想將不動產全部變現去住安養中心、把屋齡大的賣掉去買更年輕的、收租收飽了回本了，有各式各樣的可能原因。
10.一層有幾戶？
這也是在評估其他房源時我會被經常問到的問題。
台灣客人問這個問題時在意的點是什麼我有點無法get到，是不喜歡一層有太多戶呢？還是喜歡一層有很多戶呢？
總之，以這個案件而言，建築物是11層樓高，總戶數是161戶，扣掉1樓的停車場、共用部大廳什麼的，161除以10，一層大約10～15戶吧…
11.圖紙上沒有秀出完整的住址，為什麼呢？
回答：因為怕有些同業會做出干擾行為，有時也是為了保護房客。
通常房東也不會去主動告知房客：「あの、我要把你現在住的這間房賣掉了哦」。
會一直到買賣結束後，房客收到一張叫做「所有者変更のお知らせ」（所有者變更通知），告知房租匯款帳戶要改變了哦，房客才會知道。
不過詳細的住址，其實圖紙上就有記載了。
還有，如果有仔細讀我上篇文章，我已經貼上google map的連結，點上去就可以確認了哦。
チサンマンション栄 （愛知県名古屋市伏見駅）
Google Map
https://maps.app.goo.gl/GRzUmS459gSB7qAe7
以上一半是就這個名古屋的投資物件的回答，
一半是一般論，
想投資東京不動產時會常碰到的問題，
就一起回答了。
【結論】
資金允許的狀況下，我個人還是覺得買東京都心的物件比較好。
這個物件只能當作是學習經驗順便存一些小小CF用。
今後增值空間也不大到哪裡去。（簡單的思考，一個590萬日幣的築古物件可能今後10年內漲到1000萬嗎？可能性高不高，思考一下就會有答案了哦，所以我說這只是個學經驗大於資產累積的案件←醜話說在前面，老實告知）
當然每個人資產條件狀況不同，
文字敘述雖然可以反覆咀嚼，
但因為太單方面了有時會有看沒有懂
有些細節還是必須得語音來來回回幾個回合才能搞得清楚的。
歡迎有問題跟東京子約時間語音，
東京子會用最專業的態度全方面地輔助大家當個安心的包租公包租婆的唷^^
意者請私訊。
祝大家早日當成東京（這個案子是名古屋）包租公包租婆。
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【東京子保有的日本資格】
宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー
損害保険募集人、飾り寿司インストラクター３級etc.
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