東京都板橋區東武東上線「上板橋」車站走路8分，27.65平米、１K、1250萬日幣，投報率6.72%公寓投資小套房
【日本不動產投資入門款物件介紹】
【日本不動產投資入門款物件介紹】
東京都板橋區東武東上線「上板橋」車站走路8分，27.65平米、１K、1250萬日幣，投報率6.72%的Owner Change物件
公寓投資小套房
東京子是住在東京都的不動產宅建士。
專業就是東京不動產的仲介買賣、租賃、物業管理等跟不動產有關聯的業務。
今天想介紹一個東京子管區的投資房源。
ときわ台マンション（東京都板橋區常盤台）
https://maps.app.goo.gl/vd1vmWC5TFXmNNjp7
本公司的管理物件，
也就是自己公司的客人想釋放出來的東京區分公寓投資物件。
水面下（意思就是哪裡都還看不到），
專任（意思是只能透過我買～）。
【物件介紹】
築年：1969年4月
第一種中高層住居專用地區
總戶數：37戶
RC造4層樓的3樓（無電梯）
專有面積：27.65㎡
目前帶租中
每個月房租收： ¥70,000（含共益費）
每年房租收：¥840,000
表面投報率：6.72%
管理費+修繕基金費：¥13,000
自主管理
鄰近雙站
（1）「上板橋駅」一天乘降人數：45,028 人
（2）「常盤台駅」一天乘降人數：40,737 人
寫到這裡可能會有人會說：
東京子妳最近常常自打嘴巴哦。
妳以前不是說買公寓房最好要有40戶以上的，
然後最好不要買「自主管理」的房子嗎？
我：
對，非常一針見血！
容我說明。
首先介紹一下本房源的地理位置。
位於「上板橋」站（步行8分）與常盤台站（步行10分），
東上線往左通埼玉，往右接副都心線可到都心池袋、澀谷，甚至可連結到橫濱，從澀谷又可以連接東急東橫線到橫濱。
交通可謂四通八達。
（其實在東京只要上了電車，會轉車去哪裡都是方便的，不需要摩托車也不需要開車）
上板橋站於2023年3月成為「東武東上線」準急的停車站。
準急停上板橋站是去年東武東上線最大的熱點消息。
上板橋站在東武東上線池袋與成增這兩大站之間一天乘降人數之多僅次隔壁的東武練馬站（5萬2134人次），還比號稱板橋之星的「大山」站的4萬4307人還多。
交通方便，上板橋的南口站前2025年將進行大規模都市計畫，
這項計畫預計於2028年完成。
https://toyokeizai.net/articles/-/684685?page=3
2028年將一改其目前「村姑」（就是比較樸素的意思）的面貌，
搖身一變變成站前擁有三座塔樓還有購物中心的歐夏蕾車站。
https://uchi-repo.jp/news/press/1822/
大家可看看澀谷、新宿站的站前開發案後帶動車站周遭商圈的繁榮，
可想見2028年以後上板橋站前也會有一番繁榮景象。
也許有人會質疑：
東京子，妳那是拿雞腿比大腿。
我：
是，當然板橋區無法跟都心七區的澀谷區以及新宿區比，
不過都市開發案將會帶動一波站前榮景，
以及周遭的繁榮，
這是可以預見的。
以上兩點是近期東武東上線上板橋站受到不動產投資家矚目的原因。
接下來要介紹本房源鄰近的第二個車站，
東武東上線的「常盤台」車站。
常盤台車站一天的乘降人數有4萬737人次。
板橋區本身位於「武藏野台地」，
地盤穩固，
相對於沿岸的海埔新生地而言，
屬於耐震係數高的區。
「常盤」顧名思義就是「堅固如磐石」之意。
名副其實可以得知常盤台的地盤是非常堅固耐震的。
在1935年在規劃常盤台站時是以東京有名的高級住宅區「田園調布」為都市建設的參考，
所以常盤台又有板橋區的「田園調布」之稱，
就是說板橋區的高收入族群住常盤台站的比例比較高。
https://ouchi-life.co.jp/town/2019/06/09/288/
房源附近有一個很大的「平和公園」（走路3分鐘左右），
公園內有中央圖書館，
是板橋區民休閒的好去處。
（春天可賞櫻、秋天可賞楓）
上板橋站前蠻熱鬧的商店街（跟大山商店街的氛圍又不一樣的），
物價比都心偏低，
對錢包很善良，
附近有體育館、銀行、郵局、超商超市餐飲店。
生活成本低，
周遭沒有那麼喧擾。
住蛋殼區也有蛋殼區的好處，
青菜蘿蔔各有所好，
不是每個人都喜歡去住都心的。
好啦，開始要進入本篇重點了。
東京子為什麼敢推薦本房源的理由：
（1）房租收入穩定：
目前房客是位養了一隻狗的日本人（中年男）。
老實說一個月7萬日幣的房租要在東京租到一個寵物可的房子而且還是2K（就是兩房的意思），實在是不太可能了，只能往更外圈去了。
一個男人一隻狗住2房，
三不五時還可以帶狗狗去附近公園散步，
還有一群「狗朋友」（非「狐群」朋友）。
其實蠻悠哉快樂的。
不想自己做飯附近也有很多餐飲小店，
房間設備有問題時，
只要一聯繫，
我們都會以最快的時間去幫他處理。
所以房客常常說他覺得我們家的物業管理是他住過房子裡最棒（神對應）的。
他不想再去挑戰別的房源了。
（這位房客不是第一個這麼說的）
也因此東京子推測這位房客應該暫時不太會搬走了。
符合穩定收租的條件。
（2）有成長空間在
東京子自社管理物件。
因為是自社管理物件，
所以其底細摸得一清二楚，
房租設定可在哪個Range大概掐指一算都可以算得出來。
是我有把握可以繼續至少可現狀管理下去的房源。
以下是假設：
如果有一天現房客搬走，
裡面重新裝潢打點成現代風（裝修費花下去），
以目前約¥8,300/坪左右的設定，
相對於¥1250w的賣價
投報率是6.72%。
若裝修後房租可提高到¥9,000/坪，
房租保守地提升¥75,000/月，
一年是¥90萬日幣，
那麼投報率就可以來到7.2%，
還有成長空間。
（請看照片，可以看到近幾年上板橋站、常盤台站的公寓交易價以及租金的走勢圖）
（3）地點可接受
如前文所闡述，
上板橋站開發後預計會有一波新住民進來，
新的商家也會讓工作機會增加，
人潮就是錢潮！
您也許會想，反正現在都有房客了，有沒有新住民有什麼關係嗎？
回答是當然有的，
萬一真的有那麼一天或說是幾年後目前房客搬走了，
27平米的房間7萬日幣還能租出去嗎？
感覺是沒問題的，
這間房子到目前為止空房的時期沒有超過1個月，
我們接受管理以後的入住率是99.9%。
即便空出來也很快就租出去了。
畢竟車站走路10分鐘之內，27平米7萬日幣的房子房租設定很平穩，符合市場行情，要租出去不是那麼困難。
(4)有完善的修繕紀錄
管委會在共用部裝設了疫情以後必備的宅急便BOX，
住民不在家也可以接收行李，
送貨員也不會徒勞而返浪費社會資源。
安排高壓洗淨沖洗大樓入口Entrance，
金光閃閃一塵不染給人好印象。
屋頂防水工事等避免外壁劣化。
管委會有在做事有看到。
房間內部，
2015年是將榻榻米房間改為洋式，
浴室升級工事，
換成現代式開關etc，
廁所於2018年改成免治馬桶，地板壁紙重貼etc。
雖然不是全部拉皮，
但每次房客搬出去就有配合時代需求小拉皮小整理。
照片是2018年整理後的，
可以看到房間內部的感覺。
（目前有房客住著無法看房確認內部）
接下來是會有疑慮的部份
（1）自主管理：
一般東京子如果看到大樓是「自主管理」通常99%會跳過。
不過這棟自主管理的管委會做事蠻認真的。
大家問：妳怎麼知道？
回答：因為已經管理好幾年了，管委會有沒有認真做事怎麼逃得過我們的法眼！？
年度會計帳務公開明朗，
定期安排修繕清掃。
每次去巡田時會看到管理人很認真地在做清掃，
每個地方都掃得一塵不染。
Entrance=大樓的門面也有在修繕維護讓它看起來更清爽氣派（而不是破破爛爛的年老色衰那種），
其專業程度不輸給某些物業管理公司。
依經驗可以歸類其為「好」的「自住管理」大樓。
修繕基金也足夠（這點很重要）。
PS：我也曾看過有管委會負債，沒錢做大樓修繕的，令人懷疑其收的管理費跟修繕基金費都跑到哪裡去了，也聽過有管委會理事長夥同會計捲款夜逃的，所以也不是外部第三者管理公司就一定沒事，自主管理就不好，還是case by case的。）
PS：自住管理的意思就是由居民組成的管委會自行編列預算，訂立大樓修繕計畫，而非委託外面的第三者（管理公司）。這在1970，1980年代的蓋好的大樓當時是很常見的事，那個年代還沒有專業的管理公司。
（2）無電梯
三樓沒電梯不會很辛苦嗎？
這個問題其實見仁見智。
沒電梯也有好處的：減少修繕成本。
平心而論大部份日本人對沒電梯要爬到三樓比較沒有抵抗，
況且目前房客1人1狗已經習慣了沒有電梯的生活，
也許還把爬樓梯想成是運動（強迫）活動身體…也不一定。
不是自己不喜歡就代表別人一定也不喜歡。
乍看也許是缺點換個角度來看有時也許也不是缺點。
（3）舊耐震
那也許有人會問，
可以它是1969年的房子是舊耐震沒有影響嗎？
這個問題，
應該是會在意的人會在意，
不會在意的人就不會在意。
這棟鋼筋水泥樓歷經了311大地震阪神大地震都安好無恙。
如果真的地震震源發生在東京，
可能新耐震舊耐震也沒有太大的差別吧。
在租房時不在意屋齡以及舊耐震的客人也是有的。
這棟大樓有37戶，幾乎也是住滿滿的。
最後，
還有一個東京子每次在分析一個房源時都很重視的就是「出口戰略」。
不是說買下來以後就要把它賣掉，
而是「假設」有一天我要把這個房源賣掉時，
可以多少錢賣掉或接手的下一個人會是什麼樣的人？
假設持有5年後是不是還賣得掉？等等模擬作戰一下。
這就跟常常有人問，
妳覺得東京的不動產接下來還會漲嗎？
這個問題一樣。
是大哉問。
沒有人可以精確地回答。
但可以假設目前如果是以日幣以外的幣別進場買下，
等到5年以後，
日幣匯率應該是很大的機會會漲回來（…吧）
假設以同價賣掉，
還是賺到匯差（以及這幾年的房租）。
1250萬日幣以目前匯率來算大約是265萬台幣，
可以買一套在東京23區內穩定收租投報率落在6.27%的區分套房。
是不是一個可接受的投資標的？
手上資金2000萬日幣有2000萬日幣的運用方式，
1億有1億的投資標的，
每個人口袋深度不同，
資產規劃也不一樣，
買雞腿的預算不可能買到大腿，
付經濟艙的錢不能要求頭等艙的餐點。
優缺點前面也都說了，
假設現房客搬走，
房租有提高的空間嗎？
回答YES的話當然是有前提的，
就是要整修一番。
如果不整修，房租要提高的機率就相對低。
與其說是屋齡，
房間裡的裝潢設備條件更能影響房租的設定。
房租提高了，建物（房間）的價值也就跟著提高，
裝修費還可以認列經費支出，
減低所得稅稅率，
個人認為這才是健全以及正確的不動產投資方向。
不管是黑貓還是白貓，
會抓老鼠的就是好貓。
這戶雖然是老貓，
抓老鼠還是可以的（即便抓的老鼠比較瘦小…^^;）。
結論
不管是什麼樣的房子，
只要能滿室穩定收租投報率可以接受的就是好房子^^
投資要配合個人的資產能耐，
安安穩穩地走得長走得遠才是真理。
這套房也許適合想小資金進場東京不動產投資市場試試水溫，
意者請私訊。
祝大家早日當成東京包租公包租婆
日本找房網站
https://www.homes.co.jp/chintai/
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【東京子保有的日本資格】
宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー（類似理財專員）、損害保険募集人、飾り寿司インストラクター３級、背骨コンディショニングインストラクター、小朋友游泳指導etc.
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除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
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公司主頁：
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★東京子月租套房&所有房間介紹
歡迎詢問管理人「東京子」
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（11）練馬區練馬站走路6分，單人床、面積14平米 、１K
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