A10山鼻站:心航棧2出租專武,划算?

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是說最近沒有甚麼值得記錄的新建案,前陣子去了土城的蛙到寶 – 德佑慕軒,差不多快完銷了剩一兩戶而已,還有紅樹林那邊的明日晴,丹下憲孝DNA,質感不錯,單價很低,可是讓皮朋哥回想起過去安坑台北小城的居住型態,頓時也沒了興致。

因緣際會之下,將目光轉向了機場捷運線的A10山鼻站,就是那個傳說中在捷運上會看到一堆牛牛,被戲稱牛比人多的地方。連皮朋哥一位故鄉在那兒的朋友都很嗤之以鼻說那甚麼鳥地方。

很快速的了解之後,我沉默了...只能說,自己不懂的東西還是不要抱著先入為主的觀念比較好,且聽皮朋哥細道分明吧。

A10的未來建設如下:

  • 國一甲:這是一條新的國道,大致上與國道二號平行。南崁變電所附近會有一個交流道,離A10站距離不過550公尺左右。目前國一甲是預計2029年完工通車。
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  • 捷運綠線:一路從桃園車站北上,經過藝文特區之後會連結到基捷的A11站,就在A10站的旁邊,之後A10只需一站就可以轉乘桃園捷運綠線。
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此外,以目前的房價來看,機捷沿線的站點,A9林口約莫是50~60萬之間,A7約莫是40萬上下,A10往西邊到A12即為桃園機場,再往西到青埔A18房價也約莫是50~60萬之間,那A10目前還在3字頭的行情無疑就變成一個明顯的房價凹陷區了!

當然光是房價凹陷還不夠吸引人,整個A10站重劃區也不過就39公頃左右,東西向距離不過1.2公里,圍繞著A10山鼻站,因此可以說每個建案都是捷運宅!

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生活機能

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附近的生活機能其實很簡單,往南山北麓的方向是舊市區,走路不算太遠可以到,上班日想要快速打牙祭解決肚子餓的問題就走路過坑子溪之後有些飲食機能;那要比較熱鬧還是得往南崁市區移動,台茂購物商場和Costco都是十分鐘左右車程。

本區的軟肋是醫療資源,小型診所要往南崁,騎機車也要15分鐘左右;大型醫療院所只有A8站的長庚醫院,平常如果有個甚麼小感冒、看牙洗牙、打疫苗之類的需求,就真的會比較麻煩了。學校也是個問題,最近的山腳國小和山腳國中都在一公里以外。


有關本案 – 心航棧2

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為什麼前面扯了那麼多區域概況,原因是皮朋哥今天去賞屋的建案 – 心捷棧2,是一個特殊產品。一圖解千文,看上圖吧。這不是一個給自住需求買方的建案,因為它整棟都是套房,而且是建商直接隔好一戶雙套房的格局。換言之,這個建案是專門做給房東出租用的。

總共77戶,一戶雙套房,換言之就是總共有154間套房。想想其實很像飯店,或說是員工宿舍。以建案的用料,例如大門,真的跟一般建案那種寬達100公分氣派的防爆門不一樣,就是那種古老年代華廈會用的,寬度約莫80公分那種一般的大門,由此可見這真的是出租型產品,並不適合自住需求。

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來看看家配圖吧。一戶兩門雙套房。就算年輕人,也可以買下來一戶自用隔壁出租,讓租客幫忙分擔一點租金。至於租客來源呢?附近有機場相關從業人員、例如地勤空姐,離南崁工業區也算近,區內也不乏上市公司的電子業工廠,因此相信租屋確有其需求。

交屋時,流理臺、可移動式的電磁爐、單門冰箱、洗衣機、電熱水器、一對一的冷氣室內外機、床架、書桌、衣櫃、沙發、茶几等,建商都會直接附贈。因此是交屋後即可直接出租。

權狀坪數約莫是22坪左右,套房的面積則是約莫7坪,客廳面寬約為277cm,空間感尚可,不太會有壓迫感。

至於房價和租金投報,以A戶4樓房價830萬為例,月租金13,000,代租代管服務費10%為1,300。概算如下:


  • 現金投報率:買進成本為830萬。

13,000 x 0.9 x 2 x 12 = 280,800

投報率:280,800/8,300,000 = 3.38%

  • 貸款七成加上三年寬限期,前三年投報率:買進成本為249萬。

租金收入:13,000 x 0.9 x 2 x 12 = 280,800

房貸利息支出(利率以2.2%計):10,652 x 12 = 127,824

投報率:(280,800 - 127,824) / 2,490,000 = 6.14%


心得與評估

這很明顯就是包租公專武,不是設計給一般買方的特殊產品。但是,皮朋哥個人認為這並不算一個太好的投資,當然純以目前的投報率來看不算太差,一間套房賣你400出頭萬,講起來好像也不算貴;但是如果考量到未來轉手,大概也只有包租公會有興趣買,但是如果現在買入,打算持有個三年未來加價賣,顯然投報率會更差,那精打細算的包租公計算投報率之後還能吞的下去?

講難聽一點,隨便投一隻金融股或是ETF,殖利率好像也不比這個差,還不用煩惱管理房客一堆瑣事,以這個投報率來說,實在不算一個好的投資決定啊。

後續改天再去看看其他自住型的建案,若有甚麼發現再來分享吧。

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預售屋、成屋、公寓、農地、報稅、節稅、交易實務、仲介、代銷。有趣的房事經驗分享。
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