本日水面下物件介紹〜東京練馬區141.90㎡、5DK、一戶建、直通池袋、澀谷

更新於 發佈於 閱讀時間約 11 分鐘

【物件概要】

地點:東京都練馬區

最近車站:西武池袋線「富士見台」車站,走路7分

土地面積:141.80㎡

建築物面積:103.11㎡

目前房間:5DK(5房1廳加廚房)

再建築不可

售價:2650日幣(每坪約61萬日幣=台幣約18萬)

 

交通介紹:

西武池袋線直通池袋:13分,到新宿可在池袋轉埼京線25分。

隔兩站到練馬區可接有樂町線、副都心線(通澀谷、橫濱)跟大江戶線,到東京都心大約半個小時。

公車班次也很多。

去中野也很方便。

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環境介紹:

富士見台位於練馬區跟中野區區界,恬靜的住宅區。

附近有豐島園(騎腳踏車就到得了)遊樂園,還有天然溫泉,附近有公園綠地、體育館活動中心,不吵不鬧生活起來很舒適,治安還算不錯。

買東西集中在站前的小型商店街,物價相對便宜,生活費可以節省很多。

站前最有名的有間叫「牛蔵」的CP值高,美食網站上高評價的燒肉店。外帶的國產黑毛和牛便當才650日幣。

 

【東京子短評】

最近跟富士見台站附近的物件很有緣份。近三個月來來往頻繁經手,幾乎到已經可以買月票通勤的程度了。

☆本標的物最大的賣點就是:

 面積大!賣價低於土地價,有「扭曲的差額」(価格の歪)存在。

什麼意思?(這裡是重點)

練馬區板橋區北區中野區這附近的「再建築不可」的物件交易行情是1坪90~120萬日幣。

價格會因離車站遠近、車站大站還是小站、物件面積是否有規模經濟效應、接道情形、未來豬羊變色的可能性的高低等因素而變動。

以目前141.80㎡(=42.89坪)土地面積來計算出行情價,如下:

抓每坪120萬日幣的話是 42.89㎡x120萬=5,146日幣

以每坪90萬日幣計算的話是 42.89㎡x90萬=3,860日幣

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目前開價2650日幣,反推就是約每坪61萬日幣左右。

遠低於目前行情,即便是再建築不可東京都內也找不到這種每坪60萬左右行情的物件了。

 

☆本物件第二個賣點:

土地面積超過100㎡,又有一個大庭院,算是大規模一戶建物件。

現狀5房1廳,可以做很好的經濟利用。

自住的話,兩個孩子一家人非常舒適OK,偶爾有親友來拜訪,也可以睡客房。

若是要做收益性利用的話,例如最直接的就是轉ShareHouse,5個房間,每個房間都有窗戶,有收納,直接通走廊的房間門口,可保持各個房間的獨立性。

ShareHouse最好是至少有4個房間才比較有管理經濟效應。

那我們來就做ShareHouse時的收入來做試算。

房租等當然會依設備、格調、面積大小而不同(4.5榻榻米跟8個榻榻米),抓一個最平常保守的中間值是6萬日幣,共益費抓個8000日幣左右。

平均一個房間  68,000x5=m¥340,000日幣/月, 每個月收34萬日幣

一年預計可收408萬日幣。

 

那麼,裝潢費要花多少呢?

 

這當然跟每個人價值觀,運營的方針等等有關,有的人喜歡全面翻新拉皮,有的人覺得現有稍微修改一下,換貼個壁紙換貼個地板就可以開業。

當然裝潢金額也會因此而產生Range,看做到什麼程度。

大概抓250~1000日幣

即便抓1000萬日幣,

以房租來推算,投報率也可以在10~15%左右。

要再看上還是往下就要看個人的經營手腕了。

 

☆本物件的第三個賣點以及未來的可能性(本篇的超級重點)

一般我在看物件時,我會看該標的物的「出口」,也就是「將來的可能性」。

本標的物最大的可能性就是:

因為接道關係(入口道路開口未滿2M),所以目前的狀態是「再建築不可」,但如果可以買下鄰居的話就可以豬羊變色,資產價值一下子漲至少3倍。

先感謝祖上積德給了自己這麼一個可以虎視眈眈的機會。

再建築不可的物件也有等級級次的,周邊道路情況糟糕重重包圍,看起來永遠翻不了生的比比皆是。

那要怎麼樣可以買下鄰居呢?(鄰居目前是獨居老夫婦)

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這我就先賣個關子。

總之,就上述三點,可以得到本標的是個進可攻退可守的一塊璞玉。

要買物件要買像這樣的哦。

歡迎想做ShareHouse的客人詢問。

 

祝大家投資東京不動產成功愉快!(本文撰於2019年7月)

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【東京子保有的日本資格】

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー、損害保険募集人、飾り寿司インストラクター3級、背骨コンディショニングインストラクターetc.

★東京子其他的房間

東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。

除此之外,

針對外國人在東京不動產以及仲介買賣,一般租賃、法務(國際繼承、遺產繼承)、稅務規劃也是強項喔。

這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章(會慢慢補齊)https://kyokoshouse.com/

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【有關永幸不動產的介紹】

永幸是一間城北區老字號不動產,純日本公司。

目前由第二代老闆接手,邁入第56個年頭。

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從租賃、買賣到日常的物業管理,有強大的值得信賴的合作業者配合與支援,

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公司主頁:

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客人介紹敝公司的影片:

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★東京子月租套房&所有房間介紹

歡迎詢問管理人「東京子」

https://www.facebook.com/tokyodorm

【東京子民宿系列目前有的房源」(Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站) 

(6)板橋區 東武東上線大山車站走路2分 大山101號房 到池袋3站5分提供 雙人床 面積25㎡房間內免費光纖上網(無流量限制)

(開放六個月前預約)

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9006622

(7) 大山102號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9676636

(9) 大山201號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/13723999

(10) 202號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537

大山商店街影片介紹

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/

月租套房

(11)練馬區練馬站走路6分,單人床、面積14平米 、1K

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/

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★東京找房安家立業第一步~要多久的時間來找住處呢?

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補充文

日本房市職場投資參考網站

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(1)參加日本國家資格考

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旅日多年的台灣人、多年觀察東京不動產、專業不動產投資經紀人。擁有多張日本專業資格。精通法務&投資簽證&不動產節稅&不動產經營管理&物業管理。擅:東京不動產買賣&一般租賃仲介+airbnb超讚房東
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