本日水面下物件介紹〜東京練馬區141.90㎡、5DK、一戶建、直通池袋、澀谷
【物件概要】
地點：東京都練馬區
最近車站：西武池袋線「富士見台」車站，走路7分
土地面積：141.80㎡
建築物面積：103.11㎡
目前房間：5DK（5房1廳加廚房）
再建築不可
售價：2650日幣(每坪約61萬日幣=台幣約18萬)
交通介紹：
西武池袋線直通池袋：13分，到新宿可在池袋轉埼京線25分。
隔兩站到練馬區可接有樂町線、副都心線（通澀谷、橫濱）跟大江戶線，到東京都心大約半個小時。
公車班次也很多。
去中野也很方便。
環境介紹：
富士見台位於練馬區跟中野區區界，恬靜的住宅區。
附近有豐島園（騎腳踏車就到得了）遊樂園，還有天然溫泉，附近有公園綠地、體育館活動中心，不吵不鬧生活起來很舒適，治安還算不錯。
買東西集中在站前的小型商店街，物價相對便宜，生活費可以節省很多。
站前最有名的有間叫「牛蔵」的CP值高，美食網站上高評價的燒肉店。外帶的國產黑毛和牛便當才650日幣。
【東京子短評】
最近跟富士見台站附近的物件很有緣份。近三個月來來往頻繁經手，幾乎到已經可以買月票通勤的程度了。
☆本標的物最大的賣點就是：
面積大！賣價低於土地價，有「扭曲的差額」（価格の歪）存在。
什麼意思？（這裡是重點）
練馬區板橋區北區中野區這附近的「再建築不可」的物件交易行情是1坪90～120萬日幣。
價格會因離車站遠近、車站大站還是小站、物件面積是否有規模經濟效應、接道情形、未來豬羊變色的可能性的高低等因素而變動。
以目前141.80㎡（＝42.89坪）土地面積來計算出行情價，如下：
抓每坪120萬日幣的話是 42.89㎡x120萬=5,146日幣
以每坪90萬日幣計算的話是 42.89㎡x90萬=3,860日幣
目前開價2650日幣，反推就是約每坪61萬日幣左右。
遠低於目前行情，即便是再建築不可東京都內也找不到這種每坪60萬左右行情的物件了。
☆本物件第二個賣點：
土地面積超過100㎡，又有一個大庭院，算是大規模一戶建物件。
現狀5房1廳，可以做很好的經濟利用。
自住的話，兩個孩子一家人非常舒適OK，偶爾有親友來拜訪，也可以睡客房。
若是要做收益性利用的話，例如最直接的就是轉ShareHouse，5個房間，每個房間都有窗戶，有收納，直接通走廊的房間門口，可保持各個房間的獨立性。
ShareHouse最好是至少有4個房間才比較有管理經濟效應。
那我們來就做ShareHouse時的收入來做試算。
房租等當然會依設備、格調、面積大小而不同（4.5榻榻米跟8個榻榻米），抓一個最平常保守的中間值是6萬日幣，共益費抓個8000日幣左右。
平均一個房間 68,000x5=m￥340,000日幣/月， 每個月收34萬日幣
一年預計可收408萬日幣。
那麼，裝潢費要花多少呢？
這當然跟每個人價值觀，運營的方針等等有關，有的人喜歡全面翻新拉皮，有的人覺得現有稍微修改一下，換貼個壁紙換貼個地板就可以開業。
當然裝潢金額也會因此而產生Range，看做到什麼程度。
大概抓250～1000日幣
即便抓1000萬日幣，
以房租來推算，投報率也可以在10～15%左右。
要再看上還是往下就要看個人的經營手腕了。
☆本物件的第三個賣點以及未來的可能性（本篇的超級重點）
一般我在看物件時，我會看該標的物的「出口」，也就是「將來的可能性」。
本標的物最大的可能性就是：
因為接道關係（入口道路開口未滿2M），所以目前的狀態是「再建築不可」，但如果可以買下鄰居的話就可以豬羊變色，資產價值一下子漲至少3倍。
先感謝祖上積德給了自己這麼一個可以虎視眈眈的機會。
再建築不可的物件也有等級級次的，周邊道路情況糟糕重重包圍，看起來永遠翻不了生的比比皆是。
那要怎麼樣可以買下鄰居呢？（鄰居目前是獨居老夫婦）
這我就先賣個關子。
總之，就上述三點，可以得到本標的是個進可攻退可守的一塊璞玉。
要買物件要買像這樣的哦。
歡迎想做ShareHouse的客人詢問。
祝大家投資東京不動產成功愉快！（本文撰於2019年7月）
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